2011年物業管理師考試管理實務復習資料(13)
發布時間：2014-02-25 共2頁
物業裝飾裝修管理內容
裝飾裝修管理是一個系統工程，要真正達到科學管理、細致服務，不僅要嚴格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對裝飾裝修過程中的各個環節、涉及的各個方面進行全面的分析。在綜合各方因素的基礎上，科學地制訂裝飾裝修管理細則，使物業裝飾裝修管理真正落到實處。物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議實施管理，加強現場檢查，及時發現問題加以制止。一般而言，物業裝飾裝修管理包括以下內容。
(一)物業裝飾裝修范圍和時間管理
物業裝飾裝修的區域應按照相關裝飾裝修管理規定和業主權益予以限定，原則上應統一要求、統一形式。如室內裝飾裝修只限于房屋本體單元內的自用部位;封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統―等。
裝飾裝修時間應根據各地不同的作息時間、季節變換以及習慣習俗等綜合確定。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。
(1)一般裝修時間是指除節假日之外的正常時間，一般裝
修時間因地域和季節的差異而有所不同，如南方某些地區規定作業時間及拆打時間為：
作業時間：8：00～12：0014：00～18：00
拆打時間：8：30～11：3014：30～17：30
(2)特殊裝修時間是指節假日休息時間。為保障其他業主的休息和正常生產生活秩序，原則上一般不允許在節假日進行裝修。因特殊情況需要裝修.應視具體情況相應縮短裝修時間。
(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規雖無明確規定，但一般情況下不超過三個月。
(二)物業裝飾裝修管理的要求
為確保物業安全和全體業主的合法權益，物業裝飾裝修管理應重點檢查：
(1)有無變動建筑主體和承重結構。
(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。
(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。
(4)有無損壞房屋原有節能設施，降低節能效果。
(5)有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。
(6)有無未經有關單位批準的下列行為：
1)搭建建筑物、構筑物;
2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;
3)拆改供暖管道和設施;
4)拆改燃氣管道和設施;
5)超過設計標準或者規范增加樓面荷載的;
6)改動衛生間、廚房間防水層的。
同時，還應注意檢查以下方面：
1)施工現場有無采取必要的安全防護和消防措施，有無擅自動用明火和進行焊接作業等;
2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等;
3)樓地面鋪設材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質材料等;
4)是否符合物業裝修公共及室外統一要求(如空調室外機的安裝和排水的統―要求、陽臺欄桿的統一要求等);
5)物業裝修方案和材料的選擇是否符合環保、節能的要求。
(三)物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理
物業裝飾裝修管理既涉及公共權益，也涉及業主個人權益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的相關規定辦理，不得自行設置收費項目和任意確定收費標準，即使無統一規定而又確需臨時設置收取的，也應科學測算并報經相關主管行政部門批準。在我國物業管理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標準，因各地規定的不同，差別較大。為確保物業裝飾裝修工程的有序進行，維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業裝飾裝修之前，
由裝修人和物業管理單位簽訂《物業裝飾裝修管理協議》，約定物業裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據規范各方行為。一般而言，《物業裝飾裝修管理協議》中物業管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。
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