淺談拆遷估價中房屋法定用途的確定
發布時間：2010-01-14 共1頁
拆遷估價的市場標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開市場價值，指的是市場未知拆遷信息狀態下的公開市場價值，即拆遷估價只考慮該房屋過去的狀態，而不考慮將來的用途。
房屋（土地）的用途，對估價結果具有重大影響。同一房屋若用途不同，其價格可能要相差幾倍甚至十幾倍。可見，確定房屋用途是拆遷評估的關鍵內容和前提條件。
有的房屋用途在權屬證書上標記的很明確，如商業經營性用房、辦公用房、居住用房、工業廠房等。但在估價實踐中，經常遇到房屋的實際用途與產權證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著從事商業性經營活動的現象。拆遷評估時如果以居住性房屋進行估價，勢必給被拆遷人帶來一定損失。事實上，在未知拆遷信息時，該房屋由于具有商業功能其市場價值也會超過同地段類似的居住性用房。
那么，如何確定該類房屋的用途呢？建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定了四種方法：
1、一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；
2、當地政府對拆遷房屋的性質認定有特別規定的，從其規定；
3、拆遷人與被拆遷人協商一致的，可以按照協商結果確定；
4、不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。
（房地產估價師）
房屋（土地）的用途，對估價結果具有重大影響。同一房屋若用途不同，其價格可能要相差幾倍甚至十幾倍。可見，確定房屋用途是拆遷評估的關鍵內容和前提條件。
有的房屋用途在權屬證書上標記的很明確，如商業經營性用房、辦公用房、居住用房、工業廠房等。但在估價實踐中，經常遇到房屋的實際用途與產權證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著從事商業性經營活動的現象。拆遷評估時如果以居住性房屋進行估價，勢必給被拆遷人帶來一定損失。事實上，在未知拆遷信息時，該房屋由于具有商業功能其市場價值也會超過同地段類似的居住性用房。
那么，如何確定該類房屋的用途呢？建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定了四種方法：
1、一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；
2、當地政府對拆遷房屋的性質認定有特別規定的，從其規定；
3、拆遷人與被拆遷人協商一致的，可以按照協商結果確定；
4、不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。
（房地產估價師）
