創造核心管理成就卓越投資
發布時間：2010-01-14 共1頁
四川新聞網-成都商報訊
春熙路的商業現狀是百年商脈、西南至尊。第一商業廣場因其處于核心商圈的核心位置，占盡春熙天時、地利、人和，一面市，就將形成成熟的商業口岸。盡管如此，第一商業廣場的開發商秉著既要做好開發商更要做好服務商的理念，本著將第一商業廣場打造為西部乃至全國室內步行街里程碑式作品的宏旨，還進一步為商家和投資客提供可信而穩妥的投資制勝秘笈。
制勝秘笈第一招
5年成行成市成熟的周期保障
作為國際成熟而在成都新興的商業形式，第一商業廣場認為有責任還投資者一個理性而成熟的投資模式。
5年的經營期對投資者和經營者來說是其商鋪的黃金分割結點。首先，一個大的商業賣場，即或是其一開始定位明晰、招商成功、經營良性，都會在后期根據市場和自身產品的特征適時調整業態。5年過后，賣場從培育期步入成熟期，客戶鎖定、交易頻繁、租賃穩定上揚，通過市場美譽形成品牌效應，鋪面業主、經營戶、消費者得其所、得其樂。
其次，一般鋪面投資的銀行按揭為五成五年和五成十年。基于此，每個投資者最擔心的鋪面經營有三點：能不能租出去？租什么價錢？租好久？很多社區鋪面“天窗”一開就是一兩年，莫說按揭供不起，就是人工費也喊惱火。更因為業態各自為政，市場混亂，想長治久安的坐收其利往往不可能。鋪面與住宅投資最大的不同是：住宅雖然也有十年出租收回投資的，但因為房屋的成色、折舊、社區功能滯后等因素，收回投資后物業價值將大打折扣；而鋪面收回投資后，因為稀缺和良性經營，升值可達數倍。投資者雖明白這點，但從現實立場來說，前五年能否穩定保障銀行按揭的支付甚而有所盈余成為最大需求。第三是每個投資者都希望能背靠大樹好乘涼，在相當長的時間里與實力強的開發商共進退。小到安全、保潔、機電維護，大到推廣、招商、業態規劃。有物業開發商湊一塊總是好事。一保五年，何愁長不大。
所以，第一商業廣場對所有鋪面擁有者承諾了五年的市場“保育期”。為每個人量身訂做了一套市場經濟、刀劍無情下的金絲軟甲。
制勝秘笈第二招
利益穩固的底線保障
其實，對于商業地產每年是否能達到開發商承諾的投資回報，已經成為一個非常敏感的話題。但是，第一商業廣場的承諾卻具有強有力的說服力和含金量。
首先，對于核心商圈的核心項目較之于周邊副中心和社區商業而言，因為成熟性、成長性不同而有天壤之別。前者無需市場培養，租賃、銷售、人脈等成熟穩定，其抗市場風險能力很強。
其次，是開發商會拿出一部分風險基金，考慮市場可能出現的前期免租期、空置期所帶來的租賃空缺，進行拾漏補缺；同時，通過垂直調差和有效經營期調差，即利用開發商自有商業物業的租賃或經營收入和五年統一經營期里，通過租賃市場穩定的成長性所帶來的租賃溢價來調整租賃結構，以達到回報的穩定成長。
第三是開發商會留出大量物業如車庫、商場的大部分不對外銷售。以抵御投資者的回報風險。加之第一商業廣場的開發商是連續多年獲得最守信譽企業稱號的企業，其資金實力和市場占有等在川內開發企業中名列前茅。這些都會強有力地保障回報的客觀真實和有效。
制勝秘笈第三招
每年
超過保底收入的7成
由投資者收獲
鋪面的業主往往面臨這樣一種兩難境地。一方面想簽一個長期的租賃合同，以保障在相當長時間下投資鏈不致斷裂；另一方面又擔心租金條件簽死了，未來幾年租金的市場增長自己享受不了。
以深圳中信城市廣場和北京東方新天地為例，據調查顯示，中信廣場一到五樓鋪面和店中鋪近兩年租金的增幅為60%，東方新天地一樓的租金更是從三年前的100多美元/平方米漲到200多美元/平方米，且都是100%的滿租。對于一種成熟成功模式的商業賣場，成長性是必然的。在春熙路，就有很多鋪面的業主把租賃期簽得很長，讓經營者通過炒租金、炒經營權而賺得盆滿缽滿的。這對鋪面業主顯然不公平。
如何能做到讓投資者在整個環節上環環賺錢，使租金保底無量升級，贏取最大利潤空間———這成為第一商業廣場開發者致力的終極投資探索。第一商業廣場通過國際專業顧問公司嚴格的統一管理，將賣場管理成熟成行成市后，運用合理的價格杠桿，最大化挖掘租賃價格潛力，并利用其產品的惟一性、權威性、排他性等特點，制定引導市場的新價格標桿，使其租金水平保持在一個較高的水準運行，甚至成為春熙鋪面租賃體系的最高端和晴雨表。
這樣，當統一賣場下的鋪面租金整體上揚時，就有穩定并且客觀的投資收益。這部分增值收益應回饋投資者而不是被經營者所占有。第一商業廣場將高于固定回報收益的70%支付給投資者，讓其充分享有統一管理帶來的巨大增值，形成水漲船高的穩定而上升的卓越投資。采集者退散
背景
在成都，商業地產的急速發展還是近兩年的事。從事商業地產的開發商多是從住宅開發商中走出來“升級換代”的。這就造成了在商業地產開發中烙上了很多住宅開發慣性的硬傷。比如建筑設計、公攤、公用部分處理、設施設備配套等，特別在對待銷售和后期物業管理上，出現重大錯位。這也是目前中國很多商業物業舉步維艱的癥結所在。開發商都有一句所謂的至理名言：現金為王。在這一理念的支配下，就出現了以下兩種情形：一是在銷售上隨意承諾。具體表現為違背市場價值規律無原則地承諾高回報。二是賣完就脫手。在全國、在成都，因為開發商在后期商業和物業管理上的不作為導致的“商業百慕大”現象比比皆是。在商業物業和鋪面經營中，最好不要抱無心插柳柳成蔭的心態。辛勤耕耘才能澤被三代。這就對開發商的投資經營模式和后期商業物業管理提出了嚴峻挑戰。
春熙路的商業現狀是百年商脈、西南至尊。第一商業廣場因其處于核心商圈的核心位置，占盡春熙天時、地利、人和，一面市，就將形成成熟的商業口岸。盡管如此，第一商業廣場的開發商秉著既要做好開發商更要做好服務商的理念，本著將第一商業廣場打造為西部乃至全國室內步行街里程碑式作品的宏旨，還進一步為商家和投資客提供可信而穩妥的投資制勝秘笈。
制勝秘笈第一招
5年成行成市成熟的周期保障
作為國際成熟而在成都新興的商業形式，第一商業廣場認為有責任還投資者一個理性而成熟的投資模式。
5年的經營期對投資者和經營者來說是其商鋪的黃金分割結點。首先，一個大的商業賣場，即或是其一開始定位明晰、招商成功、經營良性，都會在后期根據市場和自身產品的特征適時調整業態。5年過后，賣場從培育期步入成熟期，客戶鎖定、交易頻繁、租賃穩定上揚，通過市場美譽形成品牌效應，鋪面業主、經營戶、消費者得其所、得其樂。
其次，一般鋪面投資的銀行按揭為五成五年和五成十年。基于此，每個投資者最擔心的鋪面經營有三點：能不能租出去？租什么價錢？租好久？很多社區鋪面“天窗”一開就是一兩年，莫說按揭供不起，就是人工費也喊惱火。更因為業態各自為政，市場混亂，想長治久安的坐收其利往往不可能。鋪面與住宅投資最大的不同是：住宅雖然也有十年出租收回投資的，但因為房屋的成色、折舊、社區功能滯后等因素，收回投資后物業價值將大打折扣；而鋪面收回投資后，因為稀缺和良性經營，升值可達數倍。投資者雖明白這點，但從現實立場來說，前五年能否穩定保障銀行按揭的支付甚而有所盈余成為最大需求。第三是每個投資者都希望能背靠大樹好乘涼，在相當長的時間里與實力強的開發商共進退。小到安全、保潔、機電維護，大到推廣、招商、業態規劃。有物業開發商湊一塊總是好事。一保五年，何愁長不大。
所以，第一商業廣場對所有鋪面擁有者承諾了五年的市場“保育期”。為每個人量身訂做了一套市場經濟、刀劍無情下的金絲軟甲。
制勝秘笈第二招
利益穩固的底線保障
其實，對于商業地產每年是否能達到開發商承諾的投資回報，已經成為一個非常敏感的話題。但是，第一商業廣場的承諾卻具有強有力的說服力和含金量。
首先，對于核心商圈的核心項目較之于周邊副中心和社區商業而言，因為成熟性、成長性不同而有天壤之別。前者無需市場培養，租賃、銷售、人脈等成熟穩定，其抗市場風險能力很強。
其次，是開發商會拿出一部分風險基金，考慮市場可能出現的前期免租期、空置期所帶來的租賃空缺，進行拾漏補缺；同時，通過垂直調差和有效經營期調差，即利用開發商自有商業物業的租賃或經營收入和五年統一經營期里，通過租賃市場穩定的成長性所帶來的租賃溢價來調整租賃結構，以達到回報的穩定成長。
第三是開發商會留出大量物業如車庫、商場的大部分不對外銷售。以抵御投資者的回報風險。加之第一商業廣場的開發商是連續多年獲得最守信譽企業稱號的企業，其資金實力和市場占有等在川內開發企業中名列前茅。這些都會強有力地保障回報的客觀真實和有效。
制勝秘笈第三招
每年
超過保底收入的7成
由投資者收獲
鋪面的業主往往面臨這樣一種兩難境地。一方面想簽一個長期的租賃合同，以保障在相當長時間下投資鏈不致斷裂；另一方面又擔心租金條件簽死了，未來幾年租金的市場增長自己享受不了。
以深圳中信城市廣場和北京東方新天地為例，據調查顯示，中信廣場一到五樓鋪面和店中鋪近兩年租金的增幅為60%，東方新天地一樓的租金更是從三年前的100多美元/平方米漲到200多美元/平方米，且都是100%的滿租。對于一種成熟成功模式的商業賣場，成長性是必然的。在春熙路，就有很多鋪面的業主把租賃期簽得很長，讓經營者通過炒租金、炒經營權而賺得盆滿缽滿的。這對鋪面業主顯然不公平。
如何能做到讓投資者在整個環節上環環賺錢，使租金保底無量升級，贏取最大利潤空間———這成為第一商業廣場開發者致力的終極投資探索。第一商業廣場通過國際專業顧問公司嚴格的統一管理，將賣場管理成熟成行成市后，運用合理的價格杠桿，最大化挖掘租賃價格潛力，并利用其產品的惟一性、權威性、排他性等特點，制定引導市場的新價格標桿，使其租金水平保持在一個較高的水準運行，甚至成為春熙鋪面租賃體系的最高端和晴雨表。
這樣，當統一賣場下的鋪面租金整體上揚時，就有穩定并且客觀的投資收益。這部分增值收益應回饋投資者而不是被經營者所占有。第一商業廣場將高于固定回報收益的70%支付給投資者，讓其充分享有統一管理帶來的巨大增值，形成水漲船高的穩定而上升的卓越投資。采集者退散
背景
在成都，商業地產的急速發展還是近兩年的事。從事商業地產的開發商多是從住宅開發商中走出來“升級換代”的。這就造成了在商業地產開發中烙上了很多住宅開發慣性的硬傷。比如建筑設計、公攤、公用部分處理、設施設備配套等，特別在對待銷售和后期物業管理上，出現重大錯位。這也是目前中國很多商業物業舉步維艱的癥結所在。開發商都有一句所謂的至理名言：現金為王。在這一理念的支配下，就出現了以下兩種情形：一是在銷售上隨意承諾。具體表現為違背市場價值規律無原則地承諾高回報。二是賣完就脫手。在全國、在成都，因為開發商在后期商業和物業管理上的不作為導致的“商業百慕大”現象比比皆是。在商業物業和鋪面經營中，最好不要抱無心插柳柳成蔭的心態。辛勤耕耘才能澤被三代。這就對開發商的投資經營模式和后期商業物業管理提出了嚴峻挑戰。
