揚州：市區物業服務收費標準政策全解讀
發布時間：2010-01-14 共1頁
揚州市物價局于2月27日舉行了關于調整揚州市區物業服務收費標準的聽證會，引起了社會的廣泛反響，為了讓廣市民更多地了解擬調整的市區物業服務收費標準的情況，記者采訪了市物價局服務價格處孔亞彬處長，就這次擬調整的情況作一些介紹。
問：為什么要對市區物業服務收費標準進行調整？
答：我市現有100多家物業服務企業，從業人員有1萬多人，規模較的物業公司有3000多人，物業服務基本覆蓋了市區主要的居民小區，與市民的生活息息相關。對于調整物業服務收費標準我們是采取了積極而慎重的態度。從去年初，市區部分物業公司陸續向市政府反映物業服務中的困難，同時也向我局申請要求提高物業服務費標準。九月份我們對市區部分物業企業進行了調研，并形成專題調研報告“市區物業服務行業的現狀、存在問題及對策”，上報市政府，并在揚州市政府《政務信息》上刊登，得到了王燕文市長的高度重視，批示各有關部門要高度重視物業企業的現狀，要求有關部門要研究扶持物業企業的發展政策。新《勞動合同法》的執行，勞動用工工資不斷攀升，物業公司的成本不斷上升，給物業服務企業帶來了一定的困難。我局會同市房管局先后對市區四個小區進行了調研，分別在寶帶、新港名城等小區召開了物業公司和業主座談會，綜合各有關方面意見，多數單位和業主認為有必要對物業服務收費標準作適當調整。
問：請孔處長詳細介紹一下擬調整的理由？
答：好，下面從三個方面講：
第一物業公司人員費用增加，成本不斷攀升。物業服務費成本構成中，人員工資占總成本的80%，福利占總成本的7.5%.一方面，最低工資標準不斷調整，2002年最低工資標準為370元，現在最低工資標準為700元，使物業企業用工成本不斷增加；另一方面，社保基數每年上調，《勞動合同法》的執行，物業企業的每個職工每月增加602.36元，使物業企業的成本不斷上升。物業服務費成本構成中，各種稅費支出也占了一定比例，有500人的公司一年稅費達30多萬元。物業企業的成本上升，制約了物業企業的發展。
第二從市區物業服務費成本測算情況看，部分物業服務企業出現虧損現象。我舉三家較具代表性為例。揚州市萬楊物業服務有限公司為二級物業服務資質等級，服務的雍華府小區應收費面積為102913.2平方米，核定的收費標準為多層住宅0.5元/平方米。月、小高層住宅0.6元/平方米。月，實際成本0.71元/平方米。月，如果按照小區的人員配置和管理要求，成本達1.08元。揚州市鴻物業服務有限公司為三級物業服務資質等級，服務的寶帶小區應收費面積為269233.47平方米，核定的收費標準為多層住宅0.25元/平方米。月，實際成本0.36元/平方米。月，如果按照小區的人員配置和管理要求，成本達0.64元。揚州市康樂物業服務有限公司，為二級物業服務資質等級，服務的康樂小區應收費面積為115710.00平方米， 核定收費標準為多層住宅0.35元/平方米。月，實際成本0.54元/平方米。月。另外對月亮園小區的成本進行了審核，核定的收費標準為多層住宅0.50元/平方米。月。實際成本0.79元/平方米。月。
第三與周邊城市物業服務收費相比較，我市收費標準偏低。周邊城市的物業服務費標準：蘇州、無錫分一至七個等級，物業服務費0.10元——1.30元，南通收費標準為0.20-1.50元，鎮江多層分一至五個等級，各等級標準0.20元——1.10元、高層分二至五個等級，各等級標準0.50元——1.10元。以上標準（除鎮江外）均是2005年前制定的標準，目前這些城市也準備調整物業服務費標準。
問：這次擬調整物業服務費標準的依據是什么？
答：我還是從三個方面講：
一是根據國家和省有關文件規定，物業服務收費根據物業服務的性質和提供服務的內容、特點等不同的情況，分別實行政府指導價和市場調節價，普通住宅物業公共服務費實行政府指導價，實行政府指導價的普通住宅物業公共服務費由省轄市價格主管部門根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量等因素，制定并公布相應的物業分項目收費基準價及浮動幅度，并定期公布，原則上每年公布一次。
二是物業服務收費應當遵循公開、合理以及物業服務的項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則，而衡量物業服務收費是否合理，主要是看物業服務企業收費是否能夠補償成本。根據屬于政府指導價的調價項目必須經過成本監審的規定，我局成本隊選擇了寶帶、康樂、雍華府三個、中、小型物業小區，分別對其物業服務收費成本進行了成本監審，結果表明，市區多數物業服務企業收費尚不能彌補成本。
三是根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》的規定，各級價格主管部門在制定或調整本行政區域內普通住宅物業服務收費標準時，應依法舉行收費調整聽證會，聽取社會、業主和物業服務企業的意見。
問：物業服務費的調整對物業行業和業主有什么影響？
答：這次擬調整物業服務費標準實施后，會在增加物業服務企業收入的同時相應也增加了業主的支出。為適應新型的物業服務的需要，在現行五個等級基礎上新增兩個等級，即：現行五個等級改為七個等級，同時相應增加了各等級服務內容，隨著城市的發展，小區物業檔次不斷提升，就會不斷出現高標準的物業服務。
物業服務費的調整和等級服務標準的明確，一方面增加了物業企業的收入，增強物業企業發展的后勁，如果按雍華府10萬平方的小區測算，每平米提高0.2元，該小區物業管理能夠做到保本。從住戶的承受能力看，如100平米的住戶，每月增加支出20元，是能夠承受的。另一方面對物業企業提出了更高的服務要求，同時也加了業主委員會的監管力度，并要求建立與社區、業主委員會的聯動機制，全方位地監督物業企業服務于業主的行為。
問：如果調整方案通過將如何實施？
答：這次物業服務費的調整將按照《揚州市物業服務收費管理實施細則》中明確的調整程序，報市政府批準后實施，在實施中須征得小區1/2以上業主和業主委員會同意后，報市級物價部門備案同意后執行。因此，廣居民不要有太的顧慮，各個物業服務小區的物業服務費的調整將會有個過程，希望家積極參與、共同關心，做好這項工作，努力構建和諧小區。
問：為什么要對市區物業服務收費標準進行調整？
答：我市現有100多家物業服務企業，從業人員有1萬多人，規模較的物業公司有3000多人，物業服務基本覆蓋了市區主要的居民小區，與市民的生活息息相關。對于調整物業服務收費標準我們是采取了積極而慎重的態度。從去年初，市區部分物業公司陸續向市政府反映物業服務中的困難，同時也向我局申請要求提高物業服務費標準。九月份我們對市區部分物業企業進行了調研，并形成專題調研報告“市區物業服務行業的現狀、存在問題及對策”，上報市政府，并在揚州市政府《政務信息》上刊登，得到了王燕文市長的高度重視，批示各有關部門要高度重視物業企業的現狀，要求有關部門要研究扶持物業企業的發展政策。新《勞動合同法》的執行，勞動用工工資不斷攀升，物業公司的成本不斷上升，給物業服務企業帶來了一定的困難。我局會同市房管局先后對市區四個小區進行了調研，分別在寶帶、新港名城等小區召開了物業公司和業主座談會，綜合各有關方面意見，多數單位和業主認為有必要對物業服務收費標準作適當調整。
問：請孔處長詳細介紹一下擬調整的理由？
答：好，下面從三個方面講：
第一物業公司人員費用增加，成本不斷攀升。物業服務費成本構成中，人員工資占總成本的80%，福利占總成本的7.5%.一方面，最低工資標準不斷調整，2002年最低工資標準為370元，現在最低工資標準為700元，使物業企業用工成本不斷增加；另一方面，社保基數每年上調，《勞動合同法》的執行，物業企業的每個職工每月增加602.36元，使物業企業的成本不斷上升。物業服務費成本構成中，各種稅費支出也占了一定比例，有500人的公司一年稅費達30多萬元。物業企業的成本上升，制約了物業企業的發展。
第二從市區物業服務費成本測算情況看，部分物業服務企業出現虧損現象。我舉三家較具代表性為例。揚州市萬楊物業服務有限公司為二級物業服務資質等級，服務的雍華府小區應收費面積為102913.2平方米，核定的收費標準為多層住宅0.5元/平方米。月、小高層住宅0.6元/平方米。月，實際成本0.71元/平方米。月，如果按照小區的人員配置和管理要求，成本達1.08元。揚州市鴻物業服務有限公司為三級物業服務資質等級，服務的寶帶小區應收費面積為269233.47平方米，核定的收費標準為多層住宅0.25元/平方米。月，實際成本0.36元/平方米。月，如果按照小區的人員配置和管理要求，成本達0.64元。揚州市康樂物業服務有限公司，為二級物業服務資質等級，服務的康樂小區應收費面積為115710.00平方米， 核定收費標準為多層住宅0.35元/平方米。月，實際成本0.54元/平方米。月。另外對月亮園小區的成本進行了審核，核定的收費標準為多層住宅0.50元/平方米。月。實際成本0.79元/平方米。月。
第三與周邊城市物業服務收費相比較，我市收費標準偏低。周邊城市的物業服務費標準：蘇州、無錫分一至七個等級，物業服務費0.10元——1.30元，南通收費標準為0.20-1.50元，鎮江多層分一至五個等級，各等級標準0.20元——1.10元、高層分二至五個等級，各等級標準0.50元——1.10元。以上標準（除鎮江外）均是2005年前制定的標準，目前這些城市也準備調整物業服務費標準。
問：這次擬調整物業服務費標準的依據是什么？
答：我還是從三個方面講：
一是根據國家和省有關文件規定，物業服務收費根據物業服務的性質和提供服務的內容、特點等不同的情況，分別實行政府指導價和市場調節價，普通住宅物業公共服務費實行政府指導價，實行政府指導價的普通住宅物業公共服務費由省轄市價格主管部門根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量等因素，制定并公布相應的物業分項目收費基準價及浮動幅度，并定期公布，原則上每年公布一次。
二是物業服務收費應當遵循公開、合理以及物業服務的項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則，而衡量物業服務收費是否合理，主要是看物業服務企業收費是否能夠補償成本。根據屬于政府指導價的調價項目必須經過成本監審的規定，我局成本隊選擇了寶帶、康樂、雍華府三個、中、小型物業小區，分別對其物業服務收費成本進行了成本監審，結果表明，市區多數物業服務企業收費尚不能彌補成本。
三是根據《江蘇省物業服務收費管理辦法》的規定，各級價格主管部門在制定或調整本行政區域內普通住宅物業服務收費標準時，應依法舉行收費調整聽證會，聽取社會、業主和物業服務企業的意見。
問：物業服務費的調整對物業行業和業主有什么影響？
答：這次擬調整物業服務費標準實施后，會在增加物業服務企業收入的同時相應也增加了業主的支出。為適應新型的物業服務的需要，在現行五個等級基礎上新增兩個等級，即：現行五個等級改為七個等級，同時相應增加了各等級服務內容，隨著城市的發展，小區物業檔次不斷提升，就會不斷出現高標準的物業服務。
物業服務費的調整和等級服務標準的明確，一方面增加了物業企業的收入，增強物業企業發展的后勁，如果按雍華府10萬平方的小區測算，每平米提高0.2元，該小區物業管理能夠做到保本。從住戶的承受能力看，如100平米的住戶，每月增加支出20元，是能夠承受的。另一方面對物業企業提出了更高的服務要求，同時也加了業主委員會的監管力度，并要求建立與社區、業主委員會的聯動機制，全方位地監督物業企業服務于業主的行為。
問：如果調整方案通過將如何實施？
答：這次物業服務費的調整將按照《揚州市物業服務收費管理實施細則》中明確的調整程序，報市政府批準后實施，在實施中須征得小區1/2以上業主和業主委員會同意后，報市級物價部門備案同意后執行。因此，廣居民不要有太的顧慮，各個物業服務小區的物業服務費的調整將會有個過程，希望家積極參與、共同關心，做好這項工作，努力構建和諧小區。
