溫州市物業管理辦法（草案）
發布時間：2010-01-14 共1頁
溫州市物業管理辦法（草案）
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規、規章規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 溫州市行政區域內的的物業管理、使用、維護及其監督管理活動適用本辦法。
第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。物業管理應當遵守法律、法規、規章和政策規定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第四條 溫州市房產管理局（以下稱市物業主管部門）負責全市物業管理的監督管理工作。
縣（市、區）房產管理局（以下稱縣級物業主管部門）負責本行政區域內物業管理的監督管理工作，并接受市物業主管部門的業務指導。
各級人民政府有關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業管理的有關監督管理工作。
第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府會同物業主管部門，指導業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會的日常活動，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
第六條 物業管理行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，引導物業服務企業依法誠信經營，促進行業健康發展。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 物業的所有權人（含共有人）為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規和規章規定的其他權利。
第八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規和規章規定的其他義務。
第九條 業主行使權利不得損害其他業主的合法權益。業主不得以放棄權利為由拒絕履行義務。
第十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域內業主人數不足20人，經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
第十一條 物業管理區域由物業主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府根據下列標準劃分：
（一）物業管理區域以規劃部門確定的建設范圍為準，但已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分；
（二）分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，共同使用一套配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域，但已經自然分割或者習慣形成多個相對獨立小區的，可以劃分為不同的物業管理區域；
（三）地理上自然連接的不同物業管理區域，經各自的業主大會同意的，可以合并為一個物業管理區域。
第十二條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十三條 物業管理區域具備下列條件之一的，物業主管部門應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議；街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會應當予以協助：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的。
第十四條 業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表5-9名組成。建設單位、居民委員會代表各1名，業主代表3-7名。業主代表推薦的方式應當在物業管理區域內公告。
籌備組成員名單應當在物業管理區域內公告，公告期不少于5日。公告期內業主對籌備組成員有異議的，籌備組應當予以核查。異議成立的，應當重新推薦成員；異議不成立的，應當向提出異議的業主作出解釋。
第十五條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會召開的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定業主大會議事規則草案、業主管理規約草案和專項維修資金使用續籌方案草案；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會上的投票權數；
（四）確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單；
（五）做好首次業主大會的其他準備工作。
籌備組應當在首次業主大會召開15日前，將前款（一）至（四）項的內容在物業管理區域的顯著位置公告，征求全體業主的意見。
第十六條 管理規約應當包括下列內容:
（一）物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則；
（二）業主合理使用物業專有部分的權利和義務；
（三）物業屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則；
（四）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；
（五）業主分擔物業管理區域各類費用的方式；
（六）違反管理規約應當承擔的責任。
臨時管理規約由建設單位負責編制，報物業主管部門備案；管理規約由業主大會通過后生效。
第十七條 物業管理區域內的業主可以在籌備組公告的期限內就物業管理方面的有關規定提出修改意見，籌備組應當充分聽取業主的意見。
第十八條 首屆業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
建設單位應當在房屋竣工驗收后1個月內，按照下列標準將籌備經費存入物業主管部門指定的銀行帳戶：
（一）建筑面積5萬㎡以下（含）的，籌備經費為2萬元；
（二）建筑面積5萬㎡以上10萬㎡以下（含）的，為3萬元；
（三）建筑面積10萬㎡以上20萬㎡以下（含）的，為5萬元；
（四）建筑面積20萬㎡以上的，為8萬元。
業主大會籌備組可以申請支取籌備經費，物業主管部門應當在接到申請之日起3日之內劃撥業主大會籌備經費。
首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當根據業主大會的決定用于業主大會換屆經費或者納入物業維修資金。
第十九條 業主大會籌備組在確認物業管理區域內專有部分業主人數及總建筑面積時，建設單位或者物業服務企業應當提供資料。
業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。單個物業登記有兩個或者兩個以上所有權人的，自行確定一名業主為投票人。
專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。
第二十條 業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主參加。
業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。
第二十一條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意。
業主大會決定制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。經物業管理區域內20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第二十三條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主，同時告知相關的居民委員會。
業主大會籌備組或者業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第二十四條 業主大會的決定，應當在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。業主大會議事規則和管理規約，應當抄送全體業主。
第二十五條 業主委員會成員在常住業主中選舉產生。業主委員會成員由5人以上單數組成，最多不超過15人。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
業主委員會成員應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定的組織能力和協調溝通能力；
（六）具備必要的工作時間。來
責任人應當及時維修養護，消除隱患。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。
第七章 附則
第八十一條 業主大會決定自行管理物業、委托其他管理人管理物業的，依照本辦法相關規定執行。
第八十二條 本辦法自2010年1月1日起施行，2000年10月21日溫州市人民政府發布的《溫州市住宅小區物業管理暫行辦法》同時廢止。
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規、規章規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 溫州市行政區域內的的物業管理、使用、維護及其監督管理活動適用本辦法。
第三條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。物業管理應當遵守法律、法規、規章和政策規定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第四條 溫州市房產管理局（以下稱市物業主管部門）負責全市物業管理的監督管理工作。
縣（市、區）房產管理局（以下稱縣級物業主管部門）負責本行政區域內物業管理的監督管理工作，并接受市物業主管部門的業務指導。
各級人民政府有關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業管理的有關監督管理工作。
第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府會同物業主管部門，指導業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會的日常活動，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
第六條 物業管理行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，引導物業服務企業依法誠信經營，促進行業健康發展。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 物業的所有權人（含共有人）為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規和規章規定的其他權利。
第八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規和規章規定的其他義務。
第九條 業主行使權利不得損害其他業主的合法權益。業主不得以放棄權利為由拒絕履行義務。
第十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域內業主人數不足20人，經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
第十一條 物業管理區域由物業主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府根據下列標準劃分：
（一）物業管理區域以規劃部門確定的建設范圍為準，但已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分；
（二）分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，共同使用一套配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域，但已經自然分割或者習慣形成多個相對獨立小區的，可以劃分為不同的物業管理區域；
（三）地理上自然連接的不同物業管理區域，經各自的業主大會同意的，可以合并為一個物業管理區域。
第十二條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十三條 物業管理區域具備下列條件之一的，物業主管部門應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議；街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會應當予以協助：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的。
第十四條 業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表5-9名組成。建設單位、居民委員會代表各1名，業主代表3-7名。業主代表推薦的方式應當在物業管理區域內公告。
籌備組成員名單應當在物業管理區域內公告，公告期不少于5日。公告期內業主對籌備組成員有異議的，籌備組應當予以核查。異議成立的，應當重新推薦成員；異議不成立的，應當向提出異議的業主作出解釋。
第十五條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會召開的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定業主大會議事規則草案、業主管理規約草案和專項維修資金使用續籌方案草案；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會上的投票權數；
（四）確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單；
（五）做好首次業主大會的其他準備工作。
籌備組應當在首次業主大會召開15日前，將前款（一）至（四）項的內容在物業管理區域的顯著位置公告，征求全體業主的意見。
第十六條 管理規約應當包括下列內容:
（一）物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則；
（二）業主合理使用物業專有部分的權利和義務；
（三）物業屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則；
（四）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；
（五）業主分擔物業管理區域各類費用的方式；
（六）違反管理規約應當承擔的責任。
臨時管理規約由建設單位負責編制，報物業主管部門備案；管理規約由業主大會通過后生效。
第十七條 物業管理區域內的業主可以在籌備組公告的期限內就物業管理方面的有關規定提出修改意見，籌備組應當充分聽取業主的意見。
第十八條 首屆業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
建設單位應當在房屋竣工驗收后1個月內，按照下列標準將籌備經費存入物業主管部門指定的銀行帳戶：
（一）建筑面積5萬㎡以下（含）的，籌備經費為2萬元；
（二）建筑面積5萬㎡以上10萬㎡以下（含）的，為3萬元；
（三）建筑面積10萬㎡以上20萬㎡以下（含）的，為5萬元；
（四）建筑面積20萬㎡以上的，為8萬元。
業主大會籌備組可以申請支取籌備經費，物業主管部門應當在接到申請之日起3日之內劃撥業主大會籌備經費。
首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當根據業主大會的決定用于業主大會換屆經費或者納入物業維修資金。
第十九條 業主大會籌備組在確認物業管理區域內專有部分業主人數及總建筑面積時，建設單位或者物業服務企業應當提供資料。
業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。單個物業登記有兩個或者兩個以上所有權人的，自行確定一名業主為投票人。
專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。
第二十條 業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主參加。
業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。
第二十一條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意。
業主大會決定制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。
第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。經物業管理區域內20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第二十三條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主，同時告知相關的居民委員會。
業主大會籌備組或者業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第二十四條 業主大會的決定，應當在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。業主大會議事規則和管理規約，應當抄送全體業主。
第二十五條 業主委員會成員在常住業主中選舉產生。業主委員會成員由5人以上單數組成，最多不超過15人。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
業主委員會成員應當符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定的組織能力和協調溝通能力；
（六）具備必要的工作時間。來
責任人應當及時維修養護，消除隱患。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。
第七章 附則
第八十一條 業主大會決定自行管理物業、委托其他管理人管理物業的，依照本辦法相關規定執行。
第八十二條 本辦法自2010年1月1日起施行，2000年10月21日溫州市人民政府發布的《溫州市住宅小區物業管理暫行辦法》同時廢止。
