電梯管理與維修
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
電梯是高層建筑中不可缺少的交通運輸工具。使用電梯可以提高人們工作、生活效率。電梯的安全運行使人們感到舒適和方便，而搞好電梯設(shè)備的管理是電梯安全運行的基礎(chǔ)和保障。搞好電梯設(shè)備管理，可使物業(yè)管理公司用盡可能少的運行、維修費用來維持電梯的安全運行，提高物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益。電梯設(shè)備管理的內(nèi)容主要有：電梯的安全管理、電梯運行的管理和電梯的維修管理。
電梯管理概述
電梯設(shè)備的技術(shù)含量較高，要搞好電梯設(shè)備的管理，首先要了解電梯的基本結(jié)構(gòu)和使用性能，能根據(jù)電梯的性能確定出適宜電梯的管理方案。
一、電梯設(shè)備概述
電梯設(shè)備是高層建筑中垂直方向的有效運輸設(shè)備。電梯是靠電力拖動的一個可以運載人或物的轎廂，在建筑井道中的導(dǎo)軌上作垂直的升降運動的設(shè)備。電梯一般由五部分組成：井道和機房、傳動部分、升降部分、安全裝置、控制部分。
(1)井道和機房
井道和機房是電梯正常運行所要求的房屋建筑部分。井道由圍壁、頂板及底坑圍成一個容納電梯轎廂和對重的有限空間，在每個層站開有出、入口。機房用來安裝曳引機、電控屏、限速器等。機房可以設(shè)置在井道的頂部，也可設(shè)置在井道底部。設(shè)置在井道底部時稱為曳引機下置式，該方式的電梯結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，對井道尺寸要求大，所以只有在機房無法頂置時采用。機房必須有足夠的面積、高度、承重能力及良好的通風(fēng)條件。頂板上是機房的情況下，它是值班工人工作的地方。所以頂板都是封閉型的，將井道與機房完全隔離。底坑一般深入地面，用于安裝緩沖器、限速器鋼絲繩張緊裝置。因為深入地面要求有排水設(shè)施。
(2)傳動部分
傳動部分即曳引機，主要由電動機和鋼索組成。一般安裝在機房的頂部，它通過鋼絲繩牽引轎廂及對重。曳引機由蝸輪減速箱、繩輪、電機、靠背輪、抱閘、底座等組成。高速無齒輪直流電梯曳引機，由電機直接帶動繩輪，無減速箱裝置，其余部件相同。
(3)升降設(shè)備部分
升降設(shè)備部分包括轎廂、對重、門廳和導(dǎo)軌。轎廂是容納物體和乘客的箱體，對重是用來平衡轎廂重量的。門廳是每一層樓的電梯門口裝的門，門上有機械鎖和電氣接點。客梯多采用自動開關(guān)門，是由轎廂門上的開門刀帶動廳門上橡皮轱轆來完成的，而轎廂門是由轎廂門上的開關(guān)門裝置驅(qū)動的。導(dǎo)軌是轎廂上下移動所走的軌道。
(4)安全裝置
安全裝置由降速裝置和電氣安全設(shè)備組成。降速裝置主要有限速器和緩沖器。限速器是控制轎廂速度的設(shè)備。當(dāng)轎廂達(dá)到極限速度時，轎廂限速器開始動作，并作用于安全鉗上迫使它夾住導(dǎo)軌，剎住轎廂。緩沖器是電梯的最后安全保護。它安裝在電梯井道底坑內(nèi)，位于轎廂和對重的正下方。當(dāng)電梯向上或向下運動中，由于鋼絲斷裂、抱閘制動力不足或者控制系統(tǒng)失靈而使轎廂超越終端層站時，緩沖器則起到緩沖作用，避免電梯撞底或沖頂，確保乘客的安全。電氣安全設(shè)備是指電梯控制系統(tǒng)中實現(xiàn)安全保護的電氣元件。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)ＧＢ7588和ＧＢ10058中的規(guī)定，對電梯供電電源、轎廂超速、轎廂上下端站及極限位置、廳門鎖與轎廂門的電氣連鎖以及所有電氣設(shè)備外殼接地等方面必須實行電氣保護。電氣安全裝置通常包括：
①設(shè)置在機房內(nèi)的電梯主開關(guān)，可切斷轎廂照明及通風(fēng)、轎頂電源插座、火災(zāi)報警、機房和滑輪間照明以及井道照明等全部供電電路。
②熔斷器和熱繼電器用作曳引電機的短路及過負(fù)荷保護。
③相序繼電器作斷相和錯相保護。
④稱重裝置可作電梯的超重保護。
⑤行程開關(guān)是電梯運行端站減速及端站限位保護。
⑥電梯門安全觸板帶動連鎖開關(guān)或光電傳感器、感應(yīng)式近門傳感器，控制開關(guān)門電機，防止電梯夾人、夾物。
⑦電梯所有金屬設(shè)備外殼接地，以防觸電事故。
(5)控制部分
控制部分主要指電氣控制設(shè)備和必要的線路。電梯的操縱控制系統(tǒng)結(jié)構(gòu)及其控制方式標(biāo)志著我國電梯的發(fā)展水平，我國目前使用的電梯按其操縱方式分類有按鈕控制電梯、信號控制電梯、集選控制電梯、并聯(lián)控制電梯、程序控制電梯及智能控制電梯等。
①按鈕控制電梯。其操縱箱內(nèi)裝有啟動按鈕、應(yīng)急按鈕、開關(guān)門按鈕、警鈴按鈕等按鈕組和照明開關(guān)、鑰匙開關(guān)、通風(fēng)開關(guān)、檢修開關(guān)和顯示樓層與方向的指示燈。
②信號控制電梯。除具有自動平層自動開門動作外，還具有內(nèi)外選層、自動定向、順向截車等控制能力。該類電梯有司機操作。
③集選控制電梯。目前物業(yè)部門管理的客梯主要采用集選控制方式。集選控制方式的電梯具有自動平層、自動開門、自動掌握停站時間、內(nèi)選外呼信號的登記與消除、順向截梯以及自動換向等功能。下集選控制電梯用于無司機交、直流電梯，基本工作狀態(tài)與集選控制電梯相同，只是廳外向下招呼信號才予答應(yīng)。
④并聯(lián)控制電梯。該種電梯是電梯群中的最簡單方式，只適合于兩臺電梯的協(xié)調(diào)控制管理。它是按預(yù)先設(shè)定的調(diào)配原則，自動的調(diào)配某臺電梯去答應(yīng)某層的廳外召喚信號。
⑤程序控制電梯。使用于同一建筑物內(nèi)有三臺以上電梯，而且位置比較集中的電梯群的控制和管理。為了提高電梯的運行效率和充分滿足樓內(nèi)客流量的需要，盡可能的縮短乘客的候梯時間，對電梯群的運行狀態(tài)進行自動程序控制。
⑥智能群梯。該種電梯采用先進的控制理論、先進的傳動和控制技術(shù)，使電梯在運行過程中具有安全、快速、準(zhǔn)確、平穩(wěn)的特性，使乘客具有舒適感和享受感。全微機化電梯的開發(fā)和使用是電梯的發(fā)展趨勢。全微機化電梯是指電梯的傳動系統(tǒng)及控制系統(tǒng)實現(xiàn)微機化控制的電梯，必將滿足人們對電梯的高質(zhì)量、高水平、高標(biāo)準(zhǔn)的要求。
二、電梯管理概述
電梯設(shè)備的管理是物業(yè)管理公司為確保電梯的正常安全運行，而進行的一系列有目的的管理活動。電梯能否正常安全可靠運行直接影響高層住宅區(qū)(或大廈)人們的生活和工作質(zhì)量。所以，在物業(yè)管理中電梯的管理占有重要地位。
電梯設(shè)備管理主要包括電梯設(shè)備的安全管理、運行管理、維修管理等內(nèi)容。電梯設(shè)備的安全管理主要包括：電梯使用安全教育、安全措施，電梯困人的援救管理等。電梯設(shè)備的安全管理好壞直接影響電梯管理人員和電梯司乘人員的安危，所以電梯設(shè)備的安全管理居物業(yè)管理的首要地位。電梯的運行管理主要包括：規(guī)范電梯的日常管理工作，以保證電梯設(shè)備的正常運行。
電梯設(shè)備的維修管理是規(guī)范電梯的維護保養(yǎng)工作，使電梯各項性能指標(biāo)達(dá)標(biāo)，消除電梯的故障隱患，以減少運行費用。
第二節(jié) 電梯安全管理
高層建筑中的電梯設(shè)備，給人們提供了高效、快捷和舒適的工作和生活環(huán)境。然而電梯如果使用與管理不當(dāng)，有時會危及乘梯人的生命安全，也會給物業(yè)管理公司造成重大的經(jīng)濟損失。因此加強電梯的安全管理至關(guān)重要。
一、電梯的驗收與接管
電梯的安全性很大程度上取決于電梯的建造和安裝質(zhì)量。所以加強電梯的安全管理就要把好電梯產(chǎn)品質(zhì)量和安裝質(zhì)量關(guān)，搞好驗收與接管。
(1)電梯的驗收管理
電梯由施工單位安裝好后，要按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。驗收時，由施工單位向物業(yè)管理公司提交驗收資料。包括：電梯的出廠合格證，性能測試、運行記錄，安裝使用說明書等。還有電梯的原理圖、安裝圖等。物業(yè)管理公司的電梯管理員，應(yīng)邀請市級以上勞動局的有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員進行檢驗和驗收。驗收合格后方可投入使用。
(2)電梯設(shè)備接管
電梯設(shè)備經(jīng)驗收合格后，劃歸物業(yè)管理公司管理，同時可投入使用。物業(yè)公司工程部的電梯管理員應(yīng)建立電梯的檔案并妥善保存。未經(jīng)過驗收合格的電梯，物業(yè)公司絕對不能接管，應(yīng)責(zé)令施工單位進行整修，限期再驗收。
二、電梯的使用安全管理
為防止電梯因使用不當(dāng)造成損壞或引起傷亡事故，必須加強電梯的使用安全管理。電梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人員的操作安全管理、乘梯人員的安全管理、電梯困人救援的安全管理。
(1)實施安全教育
由電梯管理員負(fù)責(zé)對電梯機房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實施安全教育，使他們樹立安全第一的思想，熟知電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和乘梯安全規(guī)則。
(2)電梯司梯人員操作安全管理
為了確保電梯的安全運行，司梯人員要經(jīng)有關(guān)部門統(tǒng)一考試合格后才可上崗。物業(yè)管理公司工程部電梯管理員負(fù)責(zé)制定司梯人員的安全操作守則，并監(jiān)督執(zhí)行。守則內(nèi)容是：
①保證電梯正常運行，提高服務(wù)質(zhì)量，防止發(fā)生事故。
②要求司機堅持正常出勤，不得擅離崗位。
③電梯不帶病運行、不超載運行。
④操作時不吸煙、不閑談等。
⑤執(zhí)行司機操作規(guī)程：
a.每次開啟廳門進入轎廂內(nèi)，必須作試運行，確定正常時才能載人。
ｂ.電梯運行中發(fā)生故障，立即按停止按鈕和警鈴。并及時要求修理。
c.遇停電時，電梯未平層禁止乘客打開轎廂門，并及時聯(lián)系外援。
ｄ.禁止運超大、超重的物品。
ｅ.禁止在運行中打開廳門。
ｆ.工作完畢時，應(yīng)將電梯停于基站并切斷電源，關(guān)好廳門。
(3)加強對乘梯人員的安全管理
制定電梯乘梯的警示牌，懸掛于乘客經(jīng)過的顯眼的地方。敬告乘梯人員安全使用電梯的常識。乘梯須知應(yīng)作到，言簡意賅。警示牌要顯而易見。乘梯須知的內(nèi)容是：
①用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊。 ②不許吸煙，勿靠廂門。
③運行之時，擠門危險。 ④危險物品，禁止進梯。
⑤保持清潔，勿吐勿丟。 ⑥若遇意外，請按警鈴。
⑦超載鈴響，后進退出。 ⑧兒童乘梯，成人攜帶。
⑨樓內(nèi)火警，切勿乘梯。
三、電梯困人救援的安全管理
規(guī)范電梯困人援救工作，以確保乘客的安全是電梯困人援救管理工作的目的。凡遇故障，司梯人員應(yīng)首先通知電梯維修人員和管理人員，如電梯維修人員和管理人員5min仍未到達(dá)，工程部經(jīng)過培訓(xùn)的救援人員可根據(jù)不同情況，設(shè)法先行釋放被困乘客。
1.電梯困人援救的程序
(1)告知被困人員，等待救援
當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，電梯管理員或援救人員通過電梯對講機或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，靜心等待救援人員的援救。被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門屬于半開閉狀態(tài)，電梯管理員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。
(2)準(zhǔn)確判斷轎廂位置，做好援救準(zhǔn)備
根據(jù)樓層指示燈、ＰＣ顯示、選層器橫桿或打開廳門判斷轎廂所在位置，然后設(shè)法援救乘客。
2.救援步驟
(1)轎廂停于接近電梯口的位置時的援救步驟
①關(guān)閉機房電源開關(guān)。
②用專門外門鎖鑰匙開啟外門。
③在轎廂頂用人力慢慢開啟轎門。
④協(xié)助乘客離開轎廂。
⑤重新關(guān)好廳門。
(2)轎廂遠(yuǎn)離電梯口時的援救步驟
①進入機房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)。
②拆除電機尾軸端蓋，按上旋柄座及旋柄。
③救援人員用力把住旋柄，另一救援人員，手持制動釋放桿，輕輕撬開制動，注意觀察平層標(biāo)志，使轎廂逐步移動至最接近廳門(0.5ｍ)為止。
④當(dāng)確認(rèn)剎車制動無誤時，放開盤車手輪。然后按(1)中所列方法救援。
遇到其他復(fù)雜情況時，應(yīng)請電梯公司幫助救援。援救結(jié)束時，電梯管理員填寫援救記錄并存檔。此項工作的目的是積累救援經(jīng)驗。
第三節(jié) 電梯的運行管理
電梯設(shè)備的運行管理，就是保障電梯良好運行所實施的管理活動。主要內(nèi)容包括：電梯設(shè)備的運行巡視監(jiān)控管理、電梯運行中出現(xiàn)異常情況的管理、電梯機房的管理和電梯檔案的管理等。
一、電梯設(shè)備的運行巡視監(jiān)控管理
巡視監(jiān)控管理，是由電梯機房值班人員實施的，定時對電梯設(shè)備進行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理的管理方式。電梯機房值班人員每日對電梯進行一次巡視，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》如表4-7-1所示。
(1)建立巡視監(jiān)控管理制度
公司工程部的電梯管理員，根據(jù)電梯的性能和運行情況制定出電梯巡視管理制度。并監(jiān)督機房值班人員執(zhí)行。
①值班人員每日對電梯的主要部位巡視一次。
②巡視時按要求的內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查。
③及時處理巡視中的問題，并做好巡視記錄。
(2)巡視內(nèi)容
機房值班人員巡視應(yīng)注意：曳引機是否有噪聲、異味，是否燙手；軸承螺栓是否松動；減速箱的油位、油色是否正常，連軸器是否牢固可靠；指示儀表、指示燈、各繼電器動作是否正常；變壓器、電抗器等是否過熱；制動器是否正常；曳引輪、曳引繩、限速器等是否正常；通訊設(shè)施、標(biāo)示牌、盤車手輪、開閘扳手等救援工具是否放在指定位置；電梯運行有無振動，開關(guān)門是否順暢；底坑限速器是否正常。
(3)巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況的處理
當(dāng)巡視中發(fā)現(xiàn)不良狀態(tài)時，機房值班人員應(yīng)及時采取措施進行調(diào)整。如果問題嚴(yán)重則應(yīng)及時報告公司工程部主管，協(xié)同主管進行解決。整修時應(yīng)嚴(yán)格遵守《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。
二、異常情況處置管理
當(dāng)電梯工作中出現(xiàn)異常情況時，司梯人員和乘梯人員都要冷靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。
(1)發(fā)生火災(zāi)時的處置
①當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時，電梯的機房值班人員應(yīng)立即設(shè)法按動“消防開關(guān)”，使電梯進入消防運行狀態(tài)。電梯運行到基站后，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂。電話通知工程部并撥打119電話報警。
②井道或轎廂內(nèi)失火時，司機應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)乘客離開，切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時，電話通知工程部。若火勢較猛就應(yīng)撥打119電話報警，以便保證高層建筑內(nèi)的人員和財產(chǎn)安全。
(2)電梯遭到水浸時的處置
電梯的坑道遭水浸時，應(yīng)將電梯停于二層以上；當(dāng)樓層發(fā)生水淹時，應(yīng)將電梯停于水淹的上一層，然后斷開電源總開關(guān)并立即組織人員堵水源，水源堵住后進行除濕處理，如熱風(fēng)吹干。用搖表測試絕緣電阻，當(dāng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，即可試梯。試梯正常后，才可投入使用。
三、電梯機房的管理
電梯機房值班人員，在公司工程部電梯管理員的領(lǐng)導(dǎo)下工作。電梯管理員負(fù)責(zé)制定電梯機房的管理制度。機房值班人員嚴(yán)格執(zhí)行電梯機房管理制度。
(1)電梯機房管理制度
①非機房工作人員不準(zhǔn)進入機房，必須進入時應(yīng)經(jīng)過公司工程部經(jīng)理同意，在機房人員的陪同下進入。
②機房應(yīng)配足消防器材，免放易燃易爆物品。
③每周打掃一次機房衛(wèi)生，保持機房清潔。
④為防止不必要的麻煩，機房要隨時上鎖。
(2)交接班制度
①正常時，按時交接班。交班人員應(yīng)向接班人員講清當(dāng)日電梯的運行情況，接班人員應(yīng)查看《電梯設(shè)備巡視記錄》、工具等，確認(rèn)無誤后在運行巡視記錄上簽名。
②當(dāng)遇到接班人員未到崗時，交班人員不得離崗。應(yīng)請示工程部電梯管理員尋求解決。 ③電梯發(fā)生事故后，未處理完時，應(yīng)由交班人員繼續(xù)負(fù)責(zé)事故的處理，接班人員協(xié)助處理。
四、電梯的檔案管理
為了解電梯的整體狀況，工程部以高層樓宇為單位建立電梯檔案。電梯的檔案包括：電梯的原理圖、安裝圖、《電梯設(shè)備巡視記錄》、《電梯設(shè)備維修記錄》等項內(nèi)容。檔案中的《電梯設(shè)備巡視記錄》，由機房值班組長每月初整理成冊，交工程部電梯管理員保管。
第四節(jié) 電梯的維修管理
電梯的使用為人們開發(fā)利用空間提供了方便。電梯的普及，又為城市的繁榮提供了有利條件。但是電梯也會發(fā)生故障，故障時又給人們帶來不便。加強電梯的維修管理，使電梯迅速排除故障，恢復(fù)電梯正常運行，是非常必要的。搞好電梯維修的管理就是建立《電梯維修保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)》和相應(yīng)的電梯維修管理制度，確保(電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》的順暢實施。
一、電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)的建立
物業(yè)公司工程部的電梯管理員，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和公司轄區(qū)內(nèi)的電梯情況制定《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。注意制定標(biāo)準(zhǔn)時不要和國家標(biāo)準(zhǔn)相抵觸。下面是某公司制定的《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。
(1)機房
①機房通風(fēng)良好，溫度在5～40℃之間，相對濕度不大于85％，保證沒有雨水浸入。
②機房的干粉滅火器應(yīng)保持正常壓力。
③機房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項齊全，并掛在明顯處。
④轎廂平層標(biāo)志清晰可見。
⑤機房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處。
⑥機房電源、插座良好。
⑦機房不得住人，應(yīng)保持清潔。
⑧曳引輪對鉛垂線的偏差小于2.0mm，曳引輪繩槽與導(dǎo)向輪繩槽平行度偏差小于1.0mm。
⑨限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有鉛封，非勞動局專業(yè)人員禁止調(diào)整。
⑩限速器繩槽、軸套等磨損在允許范圍內(nèi)(參照GB5972—86)運行時無異常聲音。
11限速器、安全開關(guān)靈活可靠。
12限速器-安全鉗-安全開關(guān)聯(lián)動可靠。
13曳引輪標(biāo)出的運行方向清楚。
14各軸承靈活，運行時無異常聲音，溫度不高于80℃，工作2500～3000ｈ后更換新油。
15導(dǎo)體各相間和相地之間絕緣良好，電氣設(shè)備外殼接地良好。
16供電電壓波動在±7％范圍內(nèi)，頻率波動±2％范圍內(nèi)。
17制動裝置制動良好，轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內(nèi)斷電時，應(yīng)能完全停止。制停距離不大于250cm。
18電梯救援的手動松閘、手動盤車操作裝置，應(yīng)齊全并掛于墻上，不得他用。
19曳引輪繩槽磨損離Ｖ型槽底4～5mm時，應(yīng)更換。
(2)井道與轎廂
①上下限位開關(guān)靈活。
②彈性滑動導(dǎo)靴Ａ、Ｃ尺寸為2mm，頂面間隙(2.5±1.5)mm。
③繩頭組合固定符合GB7588——87.923標(biāo)準(zhǔn)。
④各鋼絲的平均張力、轎廂導(dǎo)軌頂面距離偏差符合標(biāo)準(zhǔn)。
⑤對重塊壓板固定堅固，不得有銹。
⑥轎頂照明、急停開關(guān)、檢修操縱開關(guān)正常。
⑦轎廂安全窗靈活、開關(guān)動作可靠。廳門機械電氣聯(lián)鎖可靠。
⑧轎門的安全觸板及光電保護靈活可靠。
⑨告示牌明顯清潔、報警裝置正常。
⑩指令、召喚、選層、定向等裝置準(zhǔn)確無誤。
(3)底坑
保養(yǎng)參照ＧB7024.1—86。
二、電梯的維修保養(yǎng)制度
為使電梯安全運行，需要對電梯進行經(jīng)常性的維護、檢查和修理。電梯管理員和電梯機房值班電工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作，公司工程部主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作，并負(fù)責(zé)建立電梯維修管理制度。電梯維修管理制度主要包括：
(1)月維修保養(yǎng)制度
主要檢查各種按鈕是否靈活，開關(guān)是否正常，有無噪聲和異味，限速制動元件是否可靠。檢修完成后填寫《電梯月維修保養(yǎng)記錄》。
(2)季維修保養(yǎng)制度
針對機房內(nèi)的主要設(shè)備進行檢修。如檢查曳引電機運行時，有無異常噪聲；減速機是否漏油，減速機和曳引電機的溫升是否超標(biāo)；曳引電機制動器是否可靠；速度反饋裝置的反饋信號有無變化，控制柜的電氣元件動作是否可靠；限位開關(guān)的動作是否可靠。檢修完成后填寫《電梯季度維修保養(yǎng)記錄》。
(3)年維修保養(yǎng)制度
每年對電梯的整機運行性能和安全設(shè)施進行一次檢查。整機性能包括乘坐的舒適感、運行的振動、噪聲、運行速度和平層準(zhǔn)確度。安全設(shè)施包括超速保護，斷相、錯相保護，撞底緩沖裝置，超越上下限位置的保護，金屬外殼接地情況，設(shè)備絕緣情況。有條件的物業(yè)公司可自行組織維修，也可委托獲得政府管理部門頒發(fā)電梯維修許可證的單位進行維修。整機檢修完成后應(yīng)填寫《電梯年維修保養(yǎng)記錄》。
(4)電梯故障處理制度
電梯管理員和電梯值班電工，接到電梯故障的通知后，在5min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。根據(jù)現(xiàn)場情況作出正確判斷，并對電梯被困人員進行解救。查看故障現(xiàn)象、分析故障原因，根據(jù)情況進行故障處理。對于一般故障，處理后填寫《電梯維修記錄》，如表4-7-5所示。電梯的重大故障應(yīng)由公司工程部負(fù)責(zé)請電梯公司的技術(shù)人員進行維修，并經(jīng)勞動局專業(yè)人員檢驗合格方可使用。
(5)不定期保養(yǎng)維修
物業(yè)管理公司不定期對電梯保養(yǎng)維修情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題視其情況給予責(zé)任人教育、批評或處罰。
三、電梯常見故障的檢查和排除
電梯出現(xiàn)故障后，電梯維修人員應(yīng)能迅速、準(zhǔn)確的判斷故障的所在，及時排除故障。電梯的故障可分為機械故障和電氣系統(tǒng)故障。
1.機械系統(tǒng)的故障和排除
機械系統(tǒng)的故障比較少見，但機械系統(tǒng)發(fā)生故障時，造成的后果卻較嚴(yán)重。所以，作好日常的維護保養(yǎng)，減少機械系統(tǒng)故障是電梯管理的主要任務(wù)之一。
(1)機械系統(tǒng)的常見故障
①潤滑系統(tǒng)的故障。由于潤滑不好或潤滑系統(tǒng)某個部件故障，造成轉(zhuǎn)動部位發(fā)熱或抱軸現(xiàn)象，使?jié)L動和滑動部位的零件損壞。
②機件帶傷運轉(zhuǎn)。忽視了日常的預(yù)檢修，未發(fā)現(xiàn)機械零件的轉(zhuǎn)動、滑動和滾動部件的磨損，使機械零件帶傷工作，造成電梯故障，被迫停機修理。
③連接部位松動。電梯的機械系統(tǒng)中，有許多部件是由螺栓連接的，運行過程中，由于振動等原因使螺栓松動、零部件移位造成磨損或撞毀機械零件，被迫停機。
④平衡系統(tǒng)的故障。當(dāng)平衡系數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)要求相差較遠(yuǎn)時，會造成轎廂蹲底或沖頂，限速器、閘瓦動作，被迫停機。
(2)機械系統(tǒng)常見故障的預(yù)防與修理
加強電梯的維護和保養(yǎng)是減少或避免電梯機械故障的關(guān)鍵，對機械故障的出現(xiàn)起到預(yù)防作用。一是要及時潤滑有關(guān)部件；二是要緊固螺栓。做好這兩項工作，機械系統(tǒng)的故障就會大大減少。
發(fā)生故障后，維修人員要向司乘人員了解故障時的情況和現(xiàn)象。若電梯還能運行，維修人員應(yīng)到轎廂內(nèi)親自控制電梯上下運行數(shù)次，通過眼看、耳聽、鼻聞、觸摸等實地考察、分析和判斷，找出故障部位，并進行修理。修理時，應(yīng)按照有關(guān)文件的技術(shù)要求和修理步驟，認(rèn)真地把故障部件進行拆卸、清洗、檢查、測量。符合要求的部件重新安裝使用，不符合要求的部件一定要更換。修理后的電梯，在投入使用前必須經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)試和試運行后，才能投入使用。
電梯轎廂被安全鉗卡在導(dǎo)軌上，使其不能上下移動是電梯的一種特有故障。出現(xiàn)這種故障后，必須用承載能力大于轎廂重量，掛在機房樓板上的手動葫蘆(導(dǎo)鏈)把轎廂上提150ｍm左右，一般情況下安全鉗可復(fù)位。然后，慢慢放下轎廂，撤去手動葫蘆，把上梁的安全鉗開關(guān)復(fù)位，機房的限位開關(guān)復(fù)位。經(jīng)過這樣的處理，一般電梯可恢復(fù)運行。但是，必須查明故障原因，采取相應(yīng)的措施，并修復(fù)導(dǎo)軌卡痕后，才能交付使用。
2.電氣系統(tǒng)的故障和檢修
電梯出現(xiàn)的故障多為電氣系統(tǒng)故障，而且絕大多數(shù)是控制系統(tǒng)故障。造成電器系統(tǒng)故障的原因主要是早期生產(chǎn)的電梯配套元器件如繼電器，基本上是一般機床電器元件，其技術(shù)指標(biāo)不適應(yīng)電梯的要求；另外有些廠家對元器件篩選不夠嚴(yán)格，混入了不合格元器件。
(1)電氣控制系統(tǒng)的常見故障
電梯電氣系統(tǒng)的故障多種多樣，但大致分為四類型：
①門系統(tǒng)故障。采用自動開關(guān)門的電梯，其故障多為各種電器元件的觸點接觸不良所致，而觸點接觸不良主要是由于元器件本身的質(zhì)量，安裝調(diào)整的質(zhì)量，維護保養(yǎng)的質(zhì)量等存在問題所致。
②繼電器故障。用繼電器組成的電梯控制電路，故障一般出在繼電器的觸點上。觸點通斷時的電弧使觸點燒壞，使其不能閉合或長期粘連，造成斷路或短路。
③電氣元件絕緣老化。電器元件受潮通電時產(chǎn)生的熱量，都加速了絕緣的老化，使絕緣擊穿造成短路。
④外界干擾。電子技術(shù)的發(fā)展，使可編程控制器和計算機等先進設(shè)備應(yīng)用在電梯的控制系統(tǒng)中，發(fā)展為無觸點電氣控制系統(tǒng)。這種控制系統(tǒng)避免了繼電控制系統(tǒng)的觸點故障。但是，這種系統(tǒng)中的控制信號較小，容易受到外界干擾，如果屏蔽不好，常使電梯產(chǎn)生誤動作。
(2)電氣系統(tǒng)故障的排除
電梯的電氣控制系統(tǒng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜而又分散，要想迅速排除電氣系統(tǒng)的故障，維修人員應(yīng)做到：
①掌握電梯電氣控制系統(tǒng)的電原理圖、接線圖、安裝位置圖。
②熟悉電梯的起動、加速、滿速運行、到站提前換速、平層、開門等全部控制過程。
③掌握各電器元件間的控制關(guān)系，繼電器、接觸器接點的作用。
④了解各電器元件的安裝位置和機電間的配合關(guān)系。
維修人員還要不斷分析、研究和總結(jié)經(jīng)驗，做到準(zhǔn)確判斷故障發(fā)生點，并迅速排除故障。
