房地產企業成欠稅重災區的真正誘因
發布時間：2014-02-26 共1頁
房產企業成為近期國家稅務總局稅收檢查的重點對象，包括萬科、金地、保利等八知名房地產旗艦企業，也都“榜上有名”。
財政部近期數據顯示，我國財政收入6月的高增長主要是由于非稅收入漲而帶動，稅收收入的規模其實是下滑的，因此財政收入持續增長的基礎并不牢靠。而房產企業扮演欠稅戶的角色由來已久。今年5月，北京地方稅務局網站公布今年第二期欠稅公告，9家欠稅企業中7家為房產企業，更有三家房企欠稅達1000萬元以上。就在此前一個月，重慶市地稅局公布了128家欠稅企業名單，房地產公司及相關企業多達70余家。由此可見，房地產行業在被視為是超額利潤、甚至是暴利聚集地的同時，也是欠稅“重災區”。 究其根源，房地產業的一些特殊運作方式為企業提供了逃稅的捷徑。而對于這一頑疾的根治，尚需監管部門刀闊斧地整體規制。
納入抽查范圍的八家房產企業，均為在全國布局的企業，而型房產企業的特征之一，就是設立的房產項目公司非常龐雜，而項目公司恰恰是房產企業實施偷逃稅款的首選載體，這幾乎已成為業內公開的“潛規則”。一般而言，項目公司的納稅情況很有可能與匯總的整體情況差距較。項目公司是房產企業的成本中心，擁有法人資格、獨立運作。這種運作模式，固然有利于開發商對項目進行集成管理、合理考核項目負責人業績。但在樓盤開發過程中，項目公司基本不會確認營業收入，卻以“其他應付款”、“銀行借款”等科目堆積了量負債，使之成為經營性資金流入的主要渠道。而一旦樓盤銷售完畢，這些項目公司往往會被注銷，使得某些欠稅甚至偷逃稅款的行為能隨之隱匿。據統計，全國房地產的項目公司數以萬計，就在這些企業的出生與消失之間，國家稅收量流失。
此外，高負債經營是房產企業運作的一特征，而現行預售制則在完成收入確認之前為其提供了源源不斷的現金流。房產企業正是通過利用這一制度優勢來延遲或減少確認到賬收入，由此就能比較輕松地逃稅。按照相關的會計準則，收入確認的一個必要條件是，銷售方將商品所有權上的主要風險轉移給購貨方。當購房者的按揭貸款由銀行賬戶直接匯入開發商賬戶后，后者往往以風險沒有完全轉移等為借口，遲遲不確認到賬的預付購房款為營業收入，以此來逃避或延遲繳納營業稅款。同時，業界對房產企業土地增值稅的納稅情況也存在疑問，即部分房企通過留滯少量尾房的手段，拒不進行項目決算，最終逃避繳納土地增值稅。
筆者特別需要提出的是，雖然前述這些偷逃稅款的行為頗具隱蔽性，但并非完全無法監管與查處。房地產行業偷逃稅款的問題之所以會長期較為普遍地存在，與地方政府基于自身利益考慮而并未盡監管之職有關。長期以來，土地出讓金收益占據地方政府預算外收入的一半左右，所以房產開發企業的經營狀況直接關系到地方財政的充裕程度。也正因此，地方政府往往容易相對姑息容忍房地產行業內的一些違規行為。類似的問題不僅僅在稅收方面，比如土地荒置半年就將被強制收回的規定，發布至今尚未見到一起相關措施被嚴格執行的報道。再比如，開發商人為壓盤惜售、雇傭民工排隊炒房的行為屢屢被媒體曝光，同樣鮮見依照《價格法》中有關“虛假誘騙消費者行為”規定而及時查處的報道。
這一點,才是房地產市場亂象橫生的真正誘因。如果無法打破行政體制與相關產業間的利益糾葛，或許國稅總局的行動能夠打掉當下偷稅的“老虎”，但卻難以使之成為房地產行業長期健康發展的開端。
