行業新聞：土地增值稅稽查成效難料
發布時間：2014-02-26 共1頁
近兩個月來，國稅總局地方稅司三處處長梁偉的工作特別忙碌。他的任務是率領河南、山東等各省市地稅局領導組成的國稅總局土地增值稅督導檢查組，馬不停蹄地轉戰于上海、江蘇、江西、廣東等省市，對當地的土地增值稅清算工作進行督導檢查。
督導組每赴一地，需要調取當地房地產公司的土地增值稅清算材料，查看土地增值稅項目管理臺賬及清理項目認定、清算資料及相關表證單書等。
一些操作較為規范的地方，例如常州武進、南京江寧、廣東番禺等地的做法受到了肯定。在江蘇省南京市江寧區，當地地稅局的做法是通過部門聯動加強源頭控管。督導組特別了解了地稅局與房產、國土等部門的聯動工作情況，尤其是月度批量電子信息交換、個案征詢紙質文書、部門聯動信息推送等三種信息傳遞方式的具體傳遞情況。江蘇溧陽市地稅局則在建筑成本異常項目中引入中介機構復審機制，并在清算后加強存量房管理。 考試就到采集者退散
盡管這些被當作先進典型的地稅分局對督導小組的到來甚是歡迎，但更多的地方則對此次督導檢查行動三緘其口。
“檢查的難度還是很的，一個是人手緊缺，日程安排很緊，只能抽幾個企業看看情況。督導小組一般說來就5個人，一天時間，要開座談會聽取匯報，真正查的時間也就是幾個小時。企業的那些賬本又特別厚，假發票滿天飛，很難一查到底。”一位稅務系統知情人士表示，“關鍵是，各地地稅局督查的動力也不一樣，有的地方比如深圳就查得比較嚴，有的地方就沒有那么積極。督導組的作用還是很有限的，主要是各地地稅局自己查。最后基本上就是地稅局的人和企業負責人坐下來一談判，你讓他2000萬，他哭哭窮，說交個1000萬吧，最后一合計，雙方都讓一步，交1500萬，就完事了。”
這位人士表示，此次國稅總局輪番發文要求各地清算土地增值稅，并稽查八房企，雖說力度很，但是由于國稅總局只是負責協調，最后落實和收繳還是要靠各地地稅局自己出力，因此各房企的操作空間還是比較，“能查到的概率基本上相當于醉酒駕車被抓，納稅人太多了，如果被查的話基本上有兩種可能，一種是碰上嚴打，另一種是被人舉報。”
對此，房地產稅收籌劃師郭偉表示：“稅法雖然定義模糊，看起來企業操作空間很，不過它有一個兜底條款，類似于‘財產來歷不名罪’的定性方式，就是當稅務局對企業某些經營、轉讓等行為，質疑其是出于逃稅、避稅的目的而操作時，如果企業不能提出合理的理由來解釋，那么稅務局就可以按推定的數字來征收稅款。”他解釋說，在這種情況下，稅務局不查業務，只查行為，包括三點要素：合同、發票、資金流，看其轉讓行為是否取得收益，是否具有公允價值。舉個例子，某國有開發公司將該公司開發的某項目股份以相當于市價3-4折的低價轉讓給一家私營公司，而這家私營公司的股東是該國有公司的高層，這樣一來就涉及到國有資產流失。 采集者退散
而山東某地產公司財務部門負責人金世安稱：“我們公司都采取包稅制，和地稅局商量好，一年給他們交多少稅。當然按照我們的稅制，如果稅務局真查起來，很少有企業跑得了的。以房地產開發公司來看，一個企業如果稅負水平在20%以下，一定是一查一個準兒，就看查誰不查誰了。”
還有一類對稽查工作比較敏感的企業是部分已經對土地增值稅進行了清算計提，而又沒有實際繳納的房地產上市公司。
國家稅務總局2009年7月28日下發的國稅發[2009]114號文件“關于印發《進一步加強稅收征管若干具體措施》的通知”指出，要重點加強“土地增值稅提取后掛賬不交稅款等關鍵項目的專項檢查。對自查和檢查出來已核實的稅款，抓緊組織入庫”。
北京某上市房地產公司董事長告訴記者，該公司年初就自告奮勇地對一些已經具備清算條件的房地產項目進行了土地增值稅的清算，上繳給地稅局，但地稅局并不著急收，因此這筆錢并沒有真正入庫。
2008年度滬深兩市前五名房地產企業萬科、保利、金地、招商、金融街等在2008年均宣布已經計提了土地增值稅清算資金。其中，萬科三年累計計提了36億元，金地累計計提了11億元，招商計提了4.4億元。由于遲遲未能入庫，這些款項是否真正分文未動，已然成謎。對于將該筆資金用作他途的企業來說，在稅務局的最后期限內拿出數億乃至數十億資金并非易事，對企業現金流波動將有不利影響。
督導組每赴一地，需要調取當地房地產公司的土地增值稅清算材料，查看土地增值稅項目管理臺賬及清理項目認定、清算資料及相關表證單書等。
一些操作較為規范的地方，例如常州武進、南京江寧、廣東番禺等地的做法受到了肯定。在江蘇省南京市江寧區，當地地稅局的做法是通過部門聯動加強源頭控管。督導組特別了解了地稅局與房產、國土等部門的聯動工作情況，尤其是月度批量電子信息交換、個案征詢紙質文書、部門聯動信息推送等三種信息傳遞方式的具體傳遞情況。江蘇溧陽市地稅局則在建筑成本異常項目中引入中介機構復審機制，并在清算后加強存量房管理。 考試就到采集者退散
盡管這些被當作先進典型的地稅分局對督導小組的到來甚是歡迎，但更多的地方則對此次督導檢查行動三緘其口。
“檢查的難度還是很的，一個是人手緊缺，日程安排很緊，只能抽幾個企業看看情況。督導小組一般說來就5個人，一天時間，要開座談會聽取匯報，真正查的時間也就是幾個小時。企業的那些賬本又特別厚，假發票滿天飛，很難一查到底。”一位稅務系統知情人士表示，“關鍵是，各地地稅局督查的動力也不一樣，有的地方比如深圳就查得比較嚴，有的地方就沒有那么積極。督導組的作用還是很有限的，主要是各地地稅局自己查。最后基本上就是地稅局的人和企業負責人坐下來一談判，你讓他2000萬，他哭哭窮，說交個1000萬吧，最后一合計，雙方都讓一步，交1500萬，就完事了。”
這位人士表示，此次國稅總局輪番發文要求各地清算土地增值稅，并稽查八房企，雖說力度很，但是由于國稅總局只是負責協調，最后落實和收繳還是要靠各地地稅局自己出力，因此各房企的操作空間還是比較，“能查到的概率基本上相當于醉酒駕車被抓，納稅人太多了，如果被查的話基本上有兩種可能，一種是碰上嚴打，另一種是被人舉報。”
對此，房地產稅收籌劃師郭偉表示：“稅法雖然定義模糊，看起來企業操作空間很，不過它有一個兜底條款，類似于‘財產來歷不名罪’的定性方式，就是當稅務局對企業某些經營、轉讓等行為，質疑其是出于逃稅、避稅的目的而操作時，如果企業不能提出合理的理由來解釋，那么稅務局就可以按推定的數字來征收稅款。”他解釋說，在這種情況下，稅務局不查業務，只查行為，包括三點要素：合同、發票、資金流，看其轉讓行為是否取得收益，是否具有公允價值。舉個例子，某國有開發公司將該公司開發的某項目股份以相當于市價3-4折的低價轉讓給一家私營公司，而這家私營公司的股東是該國有公司的高層，這樣一來就涉及到國有資產流失。 采集者退散
而山東某地產公司財務部門負責人金世安稱：“我們公司都采取包稅制，和地稅局商量好，一年給他們交多少稅。當然按照我們的稅制，如果稅務局真查起來，很少有企業跑得了的。以房地產開發公司來看，一個企業如果稅負水平在20%以下，一定是一查一個準兒，就看查誰不查誰了。”
還有一類對稽查工作比較敏感的企業是部分已經對土地增值稅進行了清算計提，而又沒有實際繳納的房地產上市公司。
國家稅務總局2009年7月28日下發的國稅發[2009]114號文件“關于印發《進一步加強稅收征管若干具體措施》的通知”指出，要重點加強“土地增值稅提取后掛賬不交稅款等關鍵項目的專項檢查。對自查和檢查出來已核實的稅款，抓緊組織入庫”。
北京某上市房地產公司董事長告訴記者，該公司年初就自告奮勇地對一些已經具備清算條件的房地產項目進行了土地增值稅的清算，上繳給地稅局，但地稅局并不著急收，因此這筆錢并沒有真正入庫。
2008年度滬深兩市前五名房地產企業萬科、保利、金地、招商、金融街等在2008年均宣布已經計提了土地增值稅清算資金。其中，萬科三年累計計提了36億元，金地累計計提了11億元，招商計提了4.4億元。由于遲遲未能入庫，這些款項是否真正分文未動，已然成謎。對于將該筆資金用作他途的企業來說，在稅務局的最后期限內拿出數億乃至數十億資金并非易事，對企業現金流波動將有不利影響。
