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　　據(jù)　　受美國(guó)金融危機(jī)的影響，包括中國(guó)在內(nèi)的全球經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)下滑的跡象，高盛和摩根士丹利紛紛預(yù)測(cè)，中國(guó)將在2009年年底前降息多達(dá)5次，每次降息27個(gè)基點(diǎn)，降息周期將出現(xiàn)的預(yù)期也逐漸增強(qiáng)。但房地產(chǎn)分析師紛紛表示，降息短期內(nèi)對(duì)提振房地產(chǎn)行業(yè)的信心作用不大，對(duì)地產(chǎn)股的走勢(shì)也難以扭轉(zhuǎn)。
　　地產(chǎn)行業(yè)下滑大魔咒
　　2007年的銀根緊縮有效遏制了房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，“9·27新政”更是掐緊了投資客炒作樓市的喉嚨，對(duì)開發(fā)商囤地囤房和自有資金也給予了限制。果然，新政一出，市場(chǎng)立即作出回應(yīng)，深圳作為房?jī)r(jià)上漲的急先鋒，最先開始滑落，樓市成交量也萎靡不振。
　　短短幾個(gè)月內(nèi)，以萬科為主導(dǎo)的一場(chǎng)從珠三角蔓延至長(zhǎng)三角，再到環(huán)渤海乃至全國(guó)其他大中城市的降價(jià)潮洶涌襲來。作為最先降價(jià)的龍頭，萬科敏感的神經(jīng)嗅到了樓市的寒冬還將延續(xù)，再次領(lǐng)先市場(chǎng)一步大幅降價(jià)，迅速回籠資金，但業(yè)績(jī)同期仍有所下降。累計(jì)2008年1-8月份，萬科銷售面積比2007年同期下降4.8%.1-9月份，公司累計(jì)銷售面積402.4萬平方米，銷售金額356.1億元，分別比2007年同期減少8.9%和3.2%。
　　此外，金地、泛海建設(shè)、深長(zhǎng)城等公司業(yè)績(jī)也都有所下降，事實(shí)上，早前包括萬科、保利、招商等地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛表示，已經(jīng)為樓市寒冬做好了充分的準(zhǔn)備，萬科對(duì)樓市做出的基本判斷是，2009年下半年進(jìn)入底部。但這場(chǎng)持久戰(zhàn)要打多久，其實(shí)誰的心里也沒底。
　　盡管得益于2007年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲和特殊的會(huì)計(jì)結(jié)算制度，房地產(chǎn)企業(yè)2008的業(yè)績(jī)依然能保持高增長(zhǎng)，但是，在貨幣政策持續(xù)緊縮的背景下，行業(yè)面臨的資金困局仍待解決。
　　為了盡快回籠資金，主流上市開發(fā)商已經(jīng)做出暴利的讓步，在全國(guó)范圍內(nèi)大舉降價(jià)旗，但讓他們苦惱的是購(gòu)房者并不買賬，降價(jià)收效甚微，連傳統(tǒng)的金九銀十也成為泡影。
　　房地產(chǎn)專家吳其輪告訴記者，一方面是開發(fā)商降價(jià)幅度不夠，相比這輪上漲幾倍的房?jī)r(jià)，降價(jià)僅30%多，升降比還是很大，降價(jià)潮一旦洶涌而來，購(gòu)房者的觀望情緒也會(huì)越來越濃厚；另一方面是中國(guó)經(jīng)濟(jì)滑坡、增速放緩已經(jīng)深入人心，以美國(guó)為首的金融危機(jī)蔓延全球，并傳導(dǎo)至經(jīng)濟(jì)危機(jī)的恐慌情緒正在加重。
　　早前，“政府不會(huì)救樓市，也救不了市”的言論就一直此起彼伏。民眾對(duì)樓市繼續(xù)下調(diào)、房地產(chǎn)可能崩潰的心里預(yù)期與日俱增，地產(chǎn)行業(yè)正遭遇著必將下滑的大魔咒。
　　萬科一高層曾對(duì)記者表示，有非理性的上漲，就可能會(huì)有非理性的下跌，股市和樓市都是如此。一位炒房客也對(duì)記者說，他身邊炒房的人沒有不虧損的，只是多少的差別而已，他們對(duì)房地產(chǎn)面臨崩潰的擔(dān)憂一直未減，但是也沒有出逃機(jī)會(huì)，尤其是在熊市里，恐慌不斷膨脹，不過他認(rèn)為現(xiàn)在是非常恐慌但還沒到絕望的時(shí)候。
　　樓市不景氣，股市也哀鴻遍野，跟隨著大盤，地產(chǎn)股股價(jià)也一落千丈，從2007年10月16日至2008年10月14日的一年里，包括招商、金地、中糧、北辰等51家公司跌幅均在70%以上，萬科也跌去69.66%，泛海建設(shè)（5.60，0.02，0.36%）更是高達(dá)83.72%。
　　萬科財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王文金說，萬科2007年上半年拿地成本每平方米在2800元到3000元之間，付出的土地款現(xiàn)金是90億至100億。在2007年9月舉行的股東大會(huì)上，萬科表示，只有未來房?jī)r(jià)下跌35%的情況下，萬科才是不賺錢的。但是從目前房?jī)r(jià)下跌幅度來看，房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了30%-40%。
　　從最高點(diǎn)至今，萬科市值從4400多億減少至650多億，已蒸發(fā)了85%.有消息人士透露，萬科內(nèi)部員工正彌漫著被人收購(gòu)的恐慌情緒。
　　降息對(duì)地產(chǎn)短期影響有限
　　深發(fā)展客戶經(jīng)理賈先生對(duì)記者表示，地產(chǎn)因政策支持不明朗，短期內(nèi)走不出頹勢(shì)。但降息次數(shù)一多，最終會(huì)支撐地產(chǎn)板塊上揚(yáng)，不過民眾的降息預(yù)期是多少，要看市場(chǎng)反饋，力度達(dá)不到預(yù)期，收效就緩慢。加上對(duì)金融危機(jī)惡化的心理恐慌增強(qiáng)，降息短期內(nèi)影響不大。
　　一地產(chǎn)龍頭股高管告訴記者，9月17日和10月9日兩次降息的方向很清楚，就是提振經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但這是對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，而且市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)沒有統(tǒng)一的看法，任何一個(gè)國(guó)家都會(huì)受到一些影響。“美股跌，中國(guó)股市跟著跌，美股漲，A股還是跌，可見股民信心被打擊得有多嚴(yán)重。而降息是累積因素，長(zhǎng)期會(huì)減少購(gòu)房者和開發(fā)商的貸款成本，但也說不準(zhǔn)市場(chǎng)會(huì)因此回暖，因?yàn)殡S時(shí)都充滿著不確定性。”
　　平安證券分析師劉細(xì)輝說，他曾計(jì)算過，100萬的貸款，如果首付3成，貸款70萬，期限為15年的話，一個(gè)月按揭款約為5000元，9月17日，貸款利率下降0.09%和10月9日下調(diào)的0.27%，算起來每月支出減少2%，差不多只少付100多塊，影響很有限。但如果再持續(xù)降息四五次，且幅度至少在27個(gè)基點(diǎn)的話，一個(gè)月大概能少六七百元，這樣才會(huì)有大的反饋。
　　“但實(shí)際上加息和降息對(duì)房地產(chǎn)只是潛在的影響，表面上不見得會(huì)有效果。”劉細(xì)輝認(rèn)為，一般來說如果降息了，市面上的資金增多，一部分資金會(huì)流入房地產(chǎn)，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)同時(shí)也受到影響的話，購(gòu)房者實(shí)際可支配的財(cái)富縮水，對(duì)未來預(yù)期還會(huì)延長(zhǎng)。
　　一位高級(jí)投資者告訴記者，去年連續(xù)5次加息，也沒能遏止房?jī)r(jià)上漲，最后靠銀根緊縮才掐斷樓市上漲的脈搏。“房子賣不出去，不是因?yàn)槔习傩諔峙吕⒏摺，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，房?jī)r(jià)又過高，一般人在這個(gè)時(shí)候是不會(huì)買房的。其實(shí)加息、降息，都是現(xiàn)象后的措施，總是遲到一步，就如洪水來了，才加固堤壩，是改變不了潰堤的結(jié)果的。”
　　業(yè)內(nèi)分析人士表示，利率下調(diào)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)貸款負(fù)債的減少，房地產(chǎn)板塊平均負(fù)債率在60%-70%左右，對(duì)股票內(nèi)在價(jià)值有提升作用，但在股民恐慌情緒蔓延時(shí)，短時(shí)間內(nèi)股價(jià)也難以回暖。
　　興業(yè)證券研究員王嘉認(rèn)為，未來的6-12個(gè)月，政府將維持緊縮性貨幣政策，行業(yè)政策維持中性，不會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)明顯偏空或偏多的政策。經(jīng)濟(jì)前景的不明朗以及股市的震蕩，將導(dǎo)致居民對(duì)未來收入的前景不樂觀，在這種情景下，樓市成交量低位震蕩，房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)盤整甚至下探。
　　中金公司研究員白宏煒分析指出，各國(guó)房?jī)r(jià)歷史表明，房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)基本一致，房地產(chǎn)調(diào)整期一般較長(zhǎng)，要持續(xù)3-5年甚至更長(zhǎng)。在中國(guó)不出現(xiàn)類似于東南亞1997年金融危機(jī)的情況下，地產(chǎn)行業(yè)此輪將是為期2-3年的中期調(diào)整。