房地產經紀人基礎知識必備手冊
發布時間：2012-07-25 共1頁
1.房地產
房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產總是以地產聯結為一體的，具有整體性和不可分割性。
2.房地產產權
是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。
3.土地使用權
是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。
4.房地產市場
主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：
一級市場是指國家土地管理部門（長春市國土管理局）按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其他用地者的市場。
二級市場是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。
三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。
5.土地類型
長春市土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地。
6.三通一平
是指在發展基礎上的水通、電通、路通及場地平整。
7.七通一平
是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。
8.土地管理局
代表國家行使土地所有者的權利，以及對房地產市場、房地產行業管理的政府部門。
9.公證處
是國家的證明機關，是提供法律公證的機構。
10.國土局產權登記處
是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。
11.房地產證
是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。
12.商品房
是指發展商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產。
13.復式房
上、下兩層二合為一，與標準房的結構方面有區別。
14.面積概念
總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設按外墻墻角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。
建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；內墻面裝修厚度也計入使用面積。
公用面積：商業的公用面積是指住宅內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。
實用面積：是指它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。
套內面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。
房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
15.建筑密度
在用地范圍內所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。
16.容積率
規定的地塊上全部的建筑部面積與地塊面積之比。
17.宗地圖
是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。
宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。證書附圖即房地產證后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。
18.預售許可證
按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花。
19.外銷許可證
凡對境外預售的房屋都要辦理此證方可出售。
20.長春市商品房買賣合同
是由政府有關部門統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。
21.房地產抵押合同
是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系，由銀行、業主和發展商三方簽訂。
22.銀行按揭
是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。
23.預售樓花
即樓宇預售。房地產經營者獲取了建設土地，按政府批準的建筑施工圖紙施工，且投入開發的資金已達到投資總額的三分之二（用地價款除外），便可向長春市房地產產權登記處申請和辦理樓宇預售登記，經批準后方可預售。
24.樣板房與示范單位
是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶做裝修參考。
25.物業管理
是房地產管理市場化的一種綜合性經營方式，分為維護性管理和經營性管理兩類。維護性物業管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標準工業廠房等樓宇及機電設備保養維修、治安、消防、環境衛生及其他服務為業主提供良好的工作和居住環境。經營性物業管理除具有維護性管理職能外，還通過對物業出租經營達到回收投資和獲取利潤的目的。
26.房地產評估
就是房地產估價師根據房地產的有關信息、數據，選擇合適的估價方法，按照一定的估價程序，最后確定物業的價格和價值的過程。評估的主要方法有：1、市場比較法；2、收益還原法；3、剩余法；4、成本法。
27.銀行本票
是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發給他憑此可以辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。
28.銀行匯票
是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽發給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。
29.銀行支票
是銀行的存款人簽發給受款人辦理轉帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據。有效期為十天。
30.確權
確權是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。
31.權屬調查包括內容
房地產權屬調查包括：審查土地
32.宗地及宗地號代表意思
宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。長春市的土地，以宗地為基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。
33.土地使用的年期確定
凡與長春市土地局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
34.房地產登記的意義
房地產登記是房地產產權管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產管理，依法確認房地產權利的法定手續。房地產登記有三個方面的作用：
(1)產權確認，即確認房地產的權屬狀態；
(2)保障權利人的合法權益；
(3)加強房地產管理，即通過房地產登記對房地產交易狀況進行管理和監督。
35.房地產登記有何法律效力
依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經核準登記后，產權即到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、收益和處分權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。
36.《房地產證》有什么作用？
《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。
37.房地產登記按下列程序辦理:
(1)提出申請；
(2)受理申請;
(3)審查申請文件;
(4)權屬調查;
(5)依法公告;
(6)確認房地產權利;
(7)將核準登記事項記載在房地產登記冊上;
(8)計收規費并頒發房地產權利證書;
(9)立卷歸檔。
38.怎樣申請房地產登記
申請房地產登記，應當按照長春市國土管理局的有關規定向登記機關提交申請書及有關文件，經審查，申請人的申請符合規定的，登記機關應在規定時間內核準登記，并發給房地產權利證書。
39.申請房地產登記，能否委托他人辦理
申請房地產登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的，應向登記機關提交經公證的委托書。
40.同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎樣確定
同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同規定的年限為準。其它情況的土地使用年期一律按其中使用期年限最長的進行登記，也就是說，同幢建筑物有住宅和商場的，該幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登記。
41.不滿18周歲的個人是否可以購買市場商品房，如果能夠則怎樣辦理
只要具備合法身份證明的國內公民都可以在長春購買商品房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監護關系證明和監護人身份證明。
42.多個共有人一起購買商品房時所擁有的份額有無限制答
可以由購房者協商自行決定，不作限制。
43.多層和高層的界定
一般以電梯加以界定：7層以下（含7層）不帶電梯為多層；8層至20層之間為小高層；20層以上100米以下為高層；100米以上為超高層。
44.幾種常見的建筑構造形式
構造形式：是支撐建筑物本身重量的方式。
磚混結構：墻體承重
多層：
框架結構：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系
框架結構：通常適用于20層以下左右的房屋
剪力墻結構：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重
高層 筒體結構：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和
穩定作用（國貿大廈）
鋼體結構：用特殊鋼材作為結構支撐(地王、賽格廣場)
45.民用建筑工程的幾種常見病及成因
1)外墻滲漏
在框架結構的房屋出現較多，原因有：
(1)填空墻內沙漿不均勻；
(2)建筑用磚質量不合格；
(3)磚的砌筑方法不對，磚線太齊，沒有把磚的接口錯開；
(4)沙漿批面工序不對，在下層沙漿未完全干透即進行上層批面。
2)窗框滲水
窗框與外墻接縫處，所填充的沙漿不密實或窗體因質量問題而發生變形。
3)內墻開裂駁落
因工序時間預留不充分，導致里面一層的沙漿批面未能干透。
4)下水不足
在施工期間，管道開口未用特制堵頭封閉，或因封閉不嚴而導致雜物進入管道。
5)上水水壓不足
樓頂水箱過小、水位不夠或水泵泵力不足。
6)水管黃銹水
因使用的鍍鋅水管質量不合格，導致管道內壁生銹，產生黃水現象。
7)地面開裂
因進行水泥地面劈面的工序中，不同層面的預留時間不足。建筑物分段水平面沉降范圍不均勻。
46.基礎設施和配套設施的涵義
一、基礎設施
水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設施。
二、配套設施
會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質量為目的的設施。
47.住宅平面設計和幾個概念
1. 客廳與餐廳的相互關系
客廳的標準面積：16—20平米（長4.5—5平米，寬3.5—4平米，以常見三件套沙發擺放為準）
餐廳的標準面積：10—14平米（以6—8人用餐為準）。
2.采光、通風的順序要求
首先保證主要功能房（客廳、主臥房）的采光、通風等要求，
再盡可能處理好其他不同功能房的采光、通風等要求。
48.工程部人員基本架構
經理（結構工程師或建筑工程師）、總工程師、結構工程師、建筑工程師、給排水工程師、電器工程師（強電：照明、空調、電梯等；弱電：電話、電視監控、消防報警、保安、電腦網絡等）、預決算工程師。
49.工程部職能
地盤工程建設的質量管理、成本管理、工期管理。
50.政府有關部門在房地產開發項目中所起的作用
長春市國家土管理局：批地、報建、驗收；
長春市城鄉建設委員會：對施工單位、設計院的管理，以及施工手續的審批；
消防局：對消防設計的審批及消防設施的驗收；
勞動局：電梯的驗收和維修申報；
環保局：對環境治理的監督；
質檢站：對工程質量的驗收監督。
安監站：對施工現場安全措施落實的檢查督促。
