房地產現在不是底 房價還會下降？
發布時間：2010-01-14 共1頁
據 各項指標顯示房價現在依然遠遠高于其基本面和成本，下行空間猶存。
首先從人均收入來看。人均可支配收入與房價的關系按照國際標準是3-5倍。我們假設中國人均年收入10萬元，大家可以計算其合理的房價是30萬-50萬元。這是在人均可以接受的范圍之內的，所以一線城市低價房（接近30萬-50萬元）或許好賣，高于此的可能都要面臨繼續降價往這條線上靠的窘境。但是這個指標被房貸政策所掩蓋了，在國家GDP為綱、地方政府加大房地產開發力度以及市政工程為主的理念下，國家開始引進按揭買房政策。國際標準的房價被簡單包裝后變成了“首付”房價，因此大量首付需要30萬-50萬元的房子被搶購一空，這使得大量中產階層瞬間淪為房奴，并大大刺激了房地產的爆發式發展。
其次從租售比來看。按照按揭貸款的年限計算，中國合理的租售比我的計算是略小于1∶360-1∶240，通過這一比例就可以計算出現在大部分城市房價依然存在泡沫；而且從投資房產的角度來看，租售比一定要大于貸款利率+折舊率的時候，炒房團才會有沖動來抬高房價。簡單計算下來應該是1：146的時候。當然這是理論值，實際情況中人性的貪婪以及資金的不同屬性都會使這一數值趨于縮小。
再次從房價上漲幅度與GDP增速的關系來看。GDP去年依然保持了兩位數的增長，而相應的房地產價格的增速接近兩位數，總體來說還是健康的。但是速度健康不代表絕對價位健康，我們要看到以前的年份積攢絕對價位的泡沫量是多少。
最后從房地產的成本來看。從專業角度來說，房地產成本涵蓋了土地取得費用和開發費用、建筑安裝費用、市政公共設施費用、各種稅費（契稅免了）、房地產流通費等。這些費用基本都可以根據不同的城市水平來進行一定的限定。經過簡單的計算，可以得出這些成本（除去公關費用）與樓房實際銷售價格依然差價很大，利潤相當可觀。而且從最近一些樓盤中大幅度降價10%-30%不等中也可以看到，過去這些利潤可都是由消費者來承擔的，現在只是開發商讓出來為了銷售罷了。
粗放的行業特性預示房價還會繼續下跌。
有數據顯示：2006、2007年的房地產上市公司凈利潤增速分別是44.39%和106.40%，而凈資產收益率卻只有很少的10.89%和14.96%.很顯然大幅的凈利潤增長并沒有使行業的投資者盈利效率和份額得到提高，而只是使資產額大幅度增加，這里面就會蘊含大比例負債率的可能。而一旦國家開始調控，例如今年前期的貨幣緊縮以及銷售不暢的情況，其粗放型經營的弊端立馬呈現，大量房地產商的現金流會出現危機。再加上前期貨幣緊縮的政策又使得企業不得不“另辟蹊徑”去進行融資，這樣就會逐漸推高企業負債率，對正常的生產經營產生極大的副作用；而且現在已經步入11月，房地產商即將面臨還貸以及清算賬務的雙重壓力，這都使他們在未來的兩個月內會繼續降價銷售。保守測算，房價從現在到年底還會下行5%-10%.
雖然房地產泡沫的存在以及下行空間是無疑的，但是由于房地產以及相關的產業鏈條占到所有GDP的40%，在全球經濟危機肆虐的今天，中國短期內除了加大基礎設施建設以及房地產投資來擴大內需，也真的是別無他法。所以，可以看出房地產由于其自身的屬性以及在國民經濟中的特殊性也必然不可能跌到所謂的成本區域。但是，短期內由于這種向下趨勢的慣性以及大家持幣待購的心理，仍然會導致房產價格的進一步回落。
首先從人均收入來看。人均可支配收入與房價的關系按照國際標準是3-5倍。我們假設中國人均年收入10萬元，大家可以計算其合理的房價是30萬-50萬元。這是在人均可以接受的范圍之內的，所以一線城市低價房（接近30萬-50萬元）或許好賣，高于此的可能都要面臨繼續降價往這條線上靠的窘境。但是這個指標被房貸政策所掩蓋了，在國家GDP為綱、地方政府加大房地產開發力度以及市政工程為主的理念下，國家開始引進按揭買房政策。國際標準的房價被簡單包裝后變成了“首付”房價，因此大量首付需要30萬-50萬元的房子被搶購一空，這使得大量中產階層瞬間淪為房奴，并大大刺激了房地產的爆發式發展。
其次從租售比來看。按照按揭貸款的年限計算，中國合理的租售比我的計算是略小于1∶360-1∶240，通過這一比例就可以計算出現在大部分城市房價依然存在泡沫；而且從投資房產的角度來看，租售比一定要大于貸款利率+折舊率的時候，炒房團才會有沖動來抬高房價。簡單計算下來應該是1：146的時候。當然這是理論值，實際情況中人性的貪婪以及資金的不同屬性都會使這一數值趨于縮小。
再次從房價上漲幅度與GDP增速的關系來看。GDP去年依然保持了兩位數的增長，而相應的房地產價格的增速接近兩位數，總體來說還是健康的。但是速度健康不代表絕對價位健康，我們要看到以前的年份積攢絕對價位的泡沫量是多少。
最后從房地產的成本來看。從專業角度來說，房地產成本涵蓋了土地取得費用和開發費用、建筑安裝費用、市政公共設施費用、各種稅費（契稅免了）、房地產流通費等。這些費用基本都可以根據不同的城市水平來進行一定的限定。經過簡單的計算，可以得出這些成本（除去公關費用）與樓房實際銷售價格依然差價很大，利潤相當可觀。而且從最近一些樓盤中大幅度降價10%-30%不等中也可以看到，過去這些利潤可都是由消費者來承擔的，現在只是開發商讓出來為了銷售罷了。
粗放的行業特性預示房價還會繼續下跌。
有數據顯示：2006、2007年的房地產上市公司凈利潤增速分別是44.39%和106.40%，而凈資產收益率卻只有很少的10.89%和14.96%.很顯然大幅的凈利潤增長并沒有使行業的投資者盈利效率和份額得到提高，而只是使資產額大幅度增加，這里面就會蘊含大比例負債率的可能。而一旦國家開始調控，例如今年前期的貨幣緊縮以及銷售不暢的情況，其粗放型經營的弊端立馬呈現，大量房地產商的現金流會出現危機。再加上前期貨幣緊縮的政策又使得企業不得不“另辟蹊徑”去進行融資，這樣就會逐漸推高企業負債率，對正常的生產經營產生極大的副作用；而且現在已經步入11月，房地產商即將面臨還貸以及清算賬務的雙重壓力，這都使他們在未來的兩個月內會繼續降價銷售。保守測算，房價從現在到年底還會下行5%-10%.
雖然房地產泡沫的存在以及下行空間是無疑的，但是由于房地產以及相關的產業鏈條占到所有GDP的40%，在全球經濟危機肆虐的今天，中國短期內除了加大基礎設施建設以及房地產投資來擴大內需，也真的是別無他法。所以，可以看出房地產由于其自身的屬性以及在國民經濟中的特殊性也必然不可能跌到所謂的成本區域。但是，短期內由于這種向下趨勢的慣性以及大家持幣待購的心理，仍然會導致房產價格的進一步回落。
