北京概念推高預期 天津樓市演繹微妙走勢
發布時間：2010-01-14 共1頁
據 北京概念推高天津樓市預期
作為我國首條高標準鐵路客運專線，京津兩市之間的城際快鐵尚未開工即被寄予厚望。今年9月，城際快鐵終于通車，各大都市報和論壇一時間充滿對類似“吃住在天津，賺錢在北京，每天乘坐28分鐘快鐵上下班”生活狀態的憧憬。有專家預測城際列車會推高天津房價，長期來看，甚至拉低北京房價。城際列車帶來的利好甚至被寫入一些靠近列車終點——天津東站的項目宣傳畫冊里，成為招攬客戶的賣點。
其實，北京人到天津置業并非新鮮事，早在2006年，就有商業網站推出京津兩地購房人濱海新區看房活動，吸引了逾三百名購房人參加。位于天津北辰、武清等與北京距離較近郊區的一些項目，如奧林匹克花園等則專門組織了針對北京客戶的團購活動，甚至有位于兩城之間的項目索性將案名定為“京津新城”，對北京市場的期待不言而喻。
時至今日，距離京津城際快鐵鋪設正好一年，回頭看，北京概念確實成為過去一年拉升天津房價預期的重要因素。第一太平洋戴維斯天津分公司總經理朱天博認為，對于整個房地產市場來說，京津一體化概念影響最明顯的是住宅市場。
天津中原地產的區域經理吳桐介紹，“從去年底開始，盡管城際列車還沒修好，業主來我們這里登記房屋出售時都會提到通車對房價帶來的好處，賣房人的預期很高。”而數據也顯示，今年一、二季度，天津商品住宅市場盡管成交低迷，但成交均價環比微升2.8%，同比增長了23.4%，為7142元/平米。
朱天博介紹，京津一體化對整個天津樓市都起到了拉升作用，但由于城際快鐵沿途在天津的武清縣、天津東站和塘沽設站，上述三個區域成為天津的“領漲”板塊。“這些地方的房價漲幅比其它版塊要快，盡管近期受經濟大局因素影響價格有所松動，但把時間放長一點，他們仍然漲幅居前”。不僅漲幅居前，在此輪房地產調整時期，與京津一體化掛鉤的項目表現得更抗跌，吳桐也表示，圍繞天津東站的區域已經成為天津“公認最抗跌”的地段。
但中原地產投資顧問部總監高飛介紹，天津東站附近的項目之所以跌幅較少，也是由于該板塊項目主要修建于2003年—2006年，絕大部分距離收房時間不滿五年，在上個月的地產新政出臺前，這些房屋進入市場流通需要交納高額的稅費，“加上中介費，預計100萬的項目需要繳納10萬塊錢的稅費”，而業主在出售項目時會將這筆稅費打包在房價里，直接推高了房價。
暫時難成實質性利好
盡管京津一體化的概念刺激了天津房價，但城際快鐵投入運營三個多月來并沒給天津樓市帶來先前預期的大量北京購房人。“前期大家對天津市場預期太高”，高飛坦言，“指望一條城際列車，就讓大家來天津買房是不現實的”。
他介紹，目前天津購房市場絕大部分仍是靠天津本地人的自住需求拉動，比例占到80%，剩下20%的購房人中多數為北京人。而多位接受記者采訪的專家均表示，目前北京人到天津購房的主要目的在于投資而非自住，隨著天津房價受京津一體化概念上漲以及樓市調整，這部分投資需求已經大大削弱。
吳桐介紹，盡管城際列車通車時，大家都認為天津東站后廣場會是最受北京人關注的區域，但從他所接觸的客戶來看，不少北京購房人棄近求遠選擇了距離東站更遠的老城廂區域——這也是老天津衛眼中真正的天津老城區。而這樣的選擇是“性價比最高的”，由于老城廂地區自2003年以來大規模的改造，該區域新房供應量充足，周邊醫院、教育配套齊全，但房價卻低于天津東站等“后起之秀”。換句話而言，盡管天津東站區域相關配套尚在修建中，但房價卻因京津一體化帶來的利好預期而透支，直接打擊了北京置業者的購房熱情。
目前，天津市區房價與北京的差距已經有限。相關數據顯示，三季度天津商品房成交均價為6770元/平米，但中心城區的成交均價達到10426元/平米，而北京9月份的成交均價為12657元/平米。而2006年北京住宅平均銷售價格為8050元/平米，2006年天津市商品房成交均價為5012.83元/平米。
然而，京津之間高昂的交通成本在一定程度上限制了北京人天津置業的熱情。目前，城際列車最便宜的票價亦高達58元。朱天博即表示，只有經常往返京津兩地工作的人，才會選擇天津置業。
商業地產發展良機
雖然京津一體化概念給天津住宅市場帶來的實質性利好暫時難以顯現，但對于天津的商業地產來說卻是發展的良機。
走出天津東站，視野所及的區域均有項目正在開工建設。按照天津市的規劃，天津東站還將被著力打造為商務商貿聚集區，未來將建設大量高端商務項目，涉及購物場所、甲A級寫字樓和商務公寓等。目前已有金融街控股等開發企業進入開發商業地產項目。
作為北方最為重要的城市和出海口，正在有越來越多的企業遷入天津。盡管目前全球市場動蕩，不少地產行的報告均顯示整個亞太市場的寫字樓商鋪市場受到較大挫傷，遭受重創的金融行業已不再是北京寫字樓市場的最大用戶。但朱天博介紹，天津市場卻因前期“欠賬”太多而供需不平衡，得以在調整期一枝獨秀：“由于自身的特點，目前天津寫字樓需求和租金處于上升趨勢，天津甲A級寫字樓存量很少，按我們標準，甲級寫字樓只有30萬平方米，真正的甲A級標準寫字樓只不過10萬平米，甚至不如北京CBD一棟寫字樓的體量”。
仲量聯行天津董事總經理何邁可亦表示，“第三季度，來自金融行業的租戶表現出對甲級寫字樓非常強勁的需求。甲級寫字樓的空置率下降至17.5%，比上一季度下降8.2%.尤其有相當比例的吸納量歸功于金融企業，65%以上的成交量來自外資銀行。”
“京津一體化給天津住宅市場帶來的影響是顯性的，給商業地產的影響則是隱性的”，朱天博認為，京津一體化將為天津帶來旅游客群、消費人群、人才互動、商務及投資客群，也使得京津兩地分工互補關系明確，而這直接影響到天津商業地產的前景。“目前我沒法說城際快鐵開通后天津的商鋪租金漲了多少，但是從客流量和商鋪營業額來說都有明顯的上漲，比如十月份，天津市召開了小吃節和購物節，官方數據統計全市的零售額達到200億元，同比增長了31%”。由于一般來說商鋪的租賃時間較長，客流增長對租金影響暫時無法顯現，但長期來看上漲無法避免。
作為我國首條高標準鐵路客運專線，京津兩市之間的城際快鐵尚未開工即被寄予厚望。今年9月，城際快鐵終于通車，各大都市報和論壇一時間充滿對類似“吃住在天津，賺錢在北京，每天乘坐28分鐘快鐵上下班”生活狀態的憧憬。有專家預測城際列車會推高天津房價，長期來看，甚至拉低北京房價。城際列車帶來的利好甚至被寫入一些靠近列車終點——天津東站的項目宣傳畫冊里，成為招攬客戶的賣點。
其實，北京人到天津置業并非新鮮事，早在2006年，就有商業網站推出京津兩地購房人濱海新區看房活動，吸引了逾三百名購房人參加。位于天津北辰、武清等與北京距離較近郊區的一些項目，如奧林匹克花園等則專門組織了針對北京客戶的團購活動，甚至有位于兩城之間的項目索性將案名定為“京津新城”，對北京市場的期待不言而喻。
時至今日，距離京津城際快鐵鋪設正好一年，回頭看，北京概念確實成為過去一年拉升天津房價預期的重要因素。第一太平洋戴維斯天津分公司總經理朱天博認為，對于整個房地產市場來說，京津一體化概念影響最明顯的是住宅市場。
天津中原地產的區域經理吳桐介紹，“從去年底開始，盡管城際列車還沒修好，業主來我們這里登記房屋出售時都會提到通車對房價帶來的好處，賣房人的預期很高。”而數據也顯示，今年一、二季度，天津商品住宅市場盡管成交低迷，但成交均價環比微升2.8%，同比增長了23.4%，為7142元/平米。
朱天博介紹，京津一體化對整個天津樓市都起到了拉升作用，但由于城際快鐵沿途在天津的武清縣、天津東站和塘沽設站，上述三個區域成為天津的“領漲”板塊。“這些地方的房價漲幅比其它版塊要快，盡管近期受經濟大局因素影響價格有所松動，但把時間放長一點，他們仍然漲幅居前”。不僅漲幅居前，在此輪房地產調整時期，與京津一體化掛鉤的項目表現得更抗跌，吳桐也表示，圍繞天津東站的區域已經成為天津“公認最抗跌”的地段。
但中原地產投資顧問部總監高飛介紹，天津東站附近的項目之所以跌幅較少，也是由于該板塊項目主要修建于2003年—2006年，絕大部分距離收房時間不滿五年，在上個月的地產新政出臺前，這些房屋進入市場流通需要交納高額的稅費，“加上中介費，預計100萬的項目需要繳納10萬塊錢的稅費”，而業主在出售項目時會將這筆稅費打包在房價里，直接推高了房價。
暫時難成實質性利好
盡管京津一體化的概念刺激了天津房價，但城際快鐵投入運營三個多月來并沒給天津樓市帶來先前預期的大量北京購房人。“前期大家對天津市場預期太高”，高飛坦言，“指望一條城際列車，就讓大家來天津買房是不現實的”。
他介紹，目前天津購房市場絕大部分仍是靠天津本地人的自住需求拉動，比例占到80%，剩下20%的購房人中多數為北京人。而多位接受記者采訪的專家均表示，目前北京人到天津購房的主要目的在于投資而非自住，隨著天津房價受京津一體化概念上漲以及樓市調整，這部分投資需求已經大大削弱。
吳桐介紹，盡管城際列車通車時，大家都認為天津東站后廣場會是最受北京人關注的區域，但從他所接觸的客戶來看，不少北京購房人棄近求遠選擇了距離東站更遠的老城廂區域——這也是老天津衛眼中真正的天津老城區。而這樣的選擇是“性價比最高的”，由于老城廂地區自2003年以來大規模的改造，該區域新房供應量充足，周邊醫院、教育配套齊全，但房價卻低于天津東站等“后起之秀”。換句話而言，盡管天津東站區域相關配套尚在修建中，但房價卻因京津一體化帶來的利好預期而透支，直接打擊了北京置業者的購房熱情。
目前，天津市區房價與北京的差距已經有限。相關數據顯示，三季度天津商品房成交均價為6770元/平米，但中心城區的成交均價達到10426元/平米，而北京9月份的成交均價為12657元/平米。而2006年北京住宅平均銷售價格為8050元/平米，2006年天津市商品房成交均價為5012.83元/平米。
然而，京津之間高昂的交通成本在一定程度上限制了北京人天津置業的熱情。目前，城際列車最便宜的票價亦高達58元。朱天博即表示，只有經常往返京津兩地工作的人，才會選擇天津置業。
商業地產發展良機
雖然京津一體化概念給天津住宅市場帶來的實質性利好暫時難以顯現，但對于天津的商業地產來說卻是發展的良機。
走出天津東站，視野所及的區域均有項目正在開工建設。按照天津市的規劃，天津東站還將被著力打造為商務商貿聚集區，未來將建設大量高端商務項目，涉及購物場所、甲A級寫字樓和商務公寓等。目前已有金融街控股等開發企業進入開發商業地產項目。
作為北方最為重要的城市和出海口，正在有越來越多的企業遷入天津。盡管目前全球市場動蕩，不少地產行的報告均顯示整個亞太市場的寫字樓商鋪市場受到較大挫傷，遭受重創的金融行業已不再是北京寫字樓市場的最大用戶。但朱天博介紹，天津市場卻因前期“欠賬”太多而供需不平衡，得以在調整期一枝獨秀：“由于自身的特點，目前天津寫字樓需求和租金處于上升趨勢，天津甲A級寫字樓存量很少，按我們標準，甲級寫字樓只有30萬平方米，真正的甲A級標準寫字樓只不過10萬平米，甚至不如北京CBD一棟寫字樓的體量”。
仲量聯行天津董事總經理何邁可亦表示，“第三季度，來自金融行業的租戶表現出對甲級寫字樓非常強勁的需求。甲級寫字樓的空置率下降至17.5%，比上一季度下降8.2%.尤其有相當比例的吸納量歸功于金融企業，65%以上的成交量來自外資銀行。”
“京津一體化給天津住宅市場帶來的影響是顯性的，給商業地產的影響則是隱性的”，朱天博認為，京津一體化將為天津帶來旅游客群、消費人群、人才互動、商務及投資客群，也使得京津兩地分工互補關系明確，而這直接影響到天津商業地產的前景。“目前我沒法說城際快鐵開通后天津的商鋪租金漲了多少，但是從客流量和商鋪營業額來說都有明顯的上漲，比如十月份，天津市召開了小吃節和購物節，官方數據統計全市的零售額達到200億元，同比增長了31%”。由于一般來說商鋪的租賃時間較長，客流增長對租金影響暫時無法顯現，但長期來看上漲無法避免。
