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　　據(jù)了解：知情人士透露，在北京朝陽區(qū)常營建設(shè)限價房的兩大開發(fā)商，因為爭奪客戶而發(fā)生口舌之爭，由于朝陽區(qū)申請家庭總數(shù)遠(yuǎn)小于供應(yīng)量，加之不少符合條件的申請家庭中途“棄購”，兩大開發(fā)商第一批僅銷售200余套限價房。這一事件折射出當(dāng)今限價房制度運行中的種種矛盾。無獨有偶，住房保障體系中的另一大支柱——經(jīng)濟(jì)適用房，在制度細(xì)則的完善方面，最近兩年也一直沒有大進(jìn)展，受到業(yè)內(nèi)人士詬病。
　　顯然，當(dāng)國家為拉動內(nèi)需全面鋪開保障性住房建設(shè)之際，保障房的運行機(jī)制亟待完善，以避免“民生工程”失了“民意”。
　　目前，除了廉租房，其他保障性住房都存在定位不清的問題，尤其是限價房。限價房是一種按照住房保障體系的規(guī)則實施配售的商品房，當(dāng)初推出的主要目的是穩(wěn)定房價。在房價快速上漲的大背景下，限價房可以在市場和保障之間起到緩沖作用，解決夾心層的住房難問題。
　　但是，在房地產(chǎn)市場陷入低迷后，限價房與受“70/90政策”影響的中低價位、中小套型普通商品住宅的差異正在逐步縮小。當(dāng)初參照周邊商品房價格制定的政府指導(dǎo)價，在目前看來，可能也并沒有便宜很多。不過審核條件依然很嚴(yán)格，審核手續(xù)也十分復(fù)雜。
　　以北京為例，限價房針對的是北京市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。這便人為地縮小了限價房的銷售對象，進(jìn)而影響限價房的銷售進(jìn)度，造成了“能買的不愿買，想買的不能買”的錯位問題。
　　因此，有專家建議，限價房和經(jīng)濟(jì)適用房在操作上有很多類似之處，比如政府進(jìn)行土地補(bǔ)貼、限定購買人群和銷售價格等，因此可以將大部分限價房與經(jīng)濟(jì)適用房并軌，余下部分限價房用地則放開，納入普通商品住宅用地的供應(yīng)，通過市場途徑來調(diào)節(jié)供求。畢竟《限價房管理辦法》還沒有出臺，現(xiàn)在也僅有幾個城市在進(jìn)行限價房建設(shè)。相對來說，經(jīng)濟(jì)適用房的政策保障力度更大。
　　但是也有專家質(zhì)疑，大城市的中低收入人群總量相對較大，像拆遷戶、新增人口等仍需要限價房來保證，如果限價房和經(jīng)濟(jì)適用房并軌，將可能增加他們購買保障性住房的難度。
　　而對于經(jīng)濟(jì)適用房，雖然有關(guān)部門已制定了相應(yīng)的管理辦法，但在實際運行的機(jī)制方面，依然存在繼續(xù)完善的地方，比如經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易問題。目前來看，由政府出資以一定價格回購經(jīng)濟(jì)適用房，是可行的方案。這樣既可以減少經(jīng)濟(jì)適用房分配中的尋租，也可以減輕政府滿足新增經(jīng)濟(jì)適用房需求的壓力。
　　從實際情況看，多數(shù)城市對經(jīng)濟(jì)適用房五年后上市交易實施補(bǔ)交地價的措施，但這無法避免違規(guī)獲得的經(jīng)濟(jì)適用房，在上市交易可獲高額回報的現(xiàn)實。去年，北京曾提出政府回購的想法，但因大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房購買人群反對，至今尚未推行。
　　商品房市場或受“擠壓”
　　雖然我國的住房保障體系目前依然存在不少問題，但今后兩年，在“保增長”的前提下，保障房投資“躍進(jìn)”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計劃后，各地紛紛在既定住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，追加安排建設(shè)資金。業(yè)內(nèi)專家指出，保障性住房的投資政策得以落實，那將分流相當(dāng)一部分自住型需求，商品房市場可能會受到“擠壓”。
　　加碼商品房庫存壓力
　　房地產(chǎn)市場銷售低迷，庫存房源逐月增加；而政府加大保障性住房的供應(yīng)，將使部分商品住房的市場需求分流到保障房上來，從而加大商品房的庫存壓力。
　　SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，在樓市整體趨冷的背景下，9000億元投資、近700萬套保障房將對未來普通住宅房的銷售造成很大的壓力。他指出，在過去幾年，開發(fā)商庫存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市場原來的供求關(guān)系平衡將被打破，房源的消化周期很可能會延長。
　　以北京為例，2009年，北京保障性住房建設(shè)總規(guī)模將達(dá)到850萬平米。如果按照單套平均面積80平米計算，明年北京的保障性住房約為10萬套。截至12月初，北京可售商品住房超過15萬套。保障房入市，對商品房無疑是一個不小的考驗。
　　今年1至10月，北京住宅現(xiàn)房銷售面積118萬平方米，住宅期房銷售面積499.5萬平方米，兩者合計617.5萬平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到置業(yè)需求還在萎縮，明年北京保障房的銷售將與商品房“勢均力敵”。
　　專家指出，一方面，是政府即將啟動的大規(guī)模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房庫存。今后，如何加快消化房地產(chǎn)市場的庫存房源，將是政府面臨的重要問題之一。
　　拉低周邊均價
　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇指出，現(xiàn)在，很多城市的新盤項目在定價時已經(jīng)充分考慮周邊保障性住房的因素，周邊中低端二手住宅在掛牌時，還出現(xiàn)了與保障性住房進(jìn)行價格、戶型等方面對比的情況。他認(rèn)為，保障房大量推出，將有效拉低周邊的房價。
　　據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年和2007年全國住房年均成交量在500萬—600萬套之間。業(yè)內(nèi)分析，9000億投資兌現(xiàn)后，即使不考慮廉租房的影響，未來三年經(jīng)濟(jì)適用房加國有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應(yīng)200萬套。那么，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房占住房成交的比重依然將達(dá)到40%左右，減去原來10%的市場份額，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房將分流商品住房市場30%的份額。
　　一份最近的券商研究報告指出，根據(jù)對25個主要大中城市的統(tǒng)計，2009年保障房開工規(guī)模都占全部建筑規(guī)劃的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，則在30%左右，達(dá)歷史最高水平。
　　因此有專家指出，短期內(nèi)，保障房對商品住宅價格和需求的影響可能有限；但隨著體系的完善，保障房對商品房需求與價格將構(gòu)成實質(zhì)性沖擊。