樓市有效需求仍在觀望 不缺乏住房需求
發布時間：2010-01-14 共1頁
據了解：在低利率時代，如果開發商積極應對市場變化，制定合理的銷售價格，提前消化降價預期，那么，將有效刺激剛性需求的釋放，提震成交量。房地產行業也將出現恢復性增長。
昨日，央行再度下調基準利率0.27個百分點。就在前一日，國務院辦公廳發布促進房市健康發展的若干意見，進一步鼓勵普通商品住房消費。其中明確指出“加對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度”；并要求“房地產開發企業根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。”顯然，政府在出臺減稅、降息等“減輕購房者負擔”措施的同時，開始鼓勵地產商通過“降價”來刺激成交量的回升。
面對高庫存難以消化和保障房投資提速的雙重壓力，商品房整體價格已步入下行通道；全國70個中城市房屋銷售價格指數從今年8月份開始環比下降，到11月份，環比下降0.5%，其中新建住宅價格環比下降0.6%.從同比數據看，房屋銷售價格漲幅下行曲線清晰可見。1-11月，同比漲幅從11.3%下降至0.2%.廣州、深圳、重慶、成都等城市的價格回落仍在持續，深圳繼續幅回落，同比降幅已經達到14.8%，廣州則同比下跌4.7%.
在房價降幅較地區，成交量回升明顯。以深圳為例，11月商品住宅交易量比10月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，達到了今年以來商品住宅成交量的最值。
近期，在北京，東三環和東四環之間、西四環和西五環之間，相繼有新盤項目入市。這些樓盤普遍采取幅低開的銷售策略，效果良好，一期銷售率普遍接近或超過80%.
這表明，在人口紅利尚未轉化成人口負債的背景下，我國房地產市場并不缺乏住房需求，而是缺乏以合理房價收入比為基礎的購買力，尤其是缺乏合理價格預期下的住房購買力。
作為國民經濟增長的引擎，房地產是擴內需的主要方面之一，同時也是拉動投資的重要因素。住房消費如果持續“冰封”，顯然無益于保增長的實現。
就目前而言，樓市成交量的回暖，主要還是政策刺激的結果。據中金公司測算，數次降息及契稅、營業稅減免后，主要一線城市的房價比消費者可承受水平仍然高估，幅度雖比今年5月份有所下降，但離刺激有效購買需求仍有一定距離。
由此，21世紀不動產最新報告指出，從趨勢上看，2009年我國樓市仍將是調整中的一年，不過隨著寬松貨幣政策的實施，困擾開發企業一年多的資金問題將有好轉。同時，在政府保障房投資的帶動下，房地產投資也將回暖。而多數明智的開發商將主動適應市場變化，合理定價，盡快消化高庫存和回籠資金，以便在經濟周期的底部整合土地等各種要素資源。
另外，在二手房領域，流通環節稅負的減免也將有效刺激供需交易的活躍。21世紀不動產分析師孟奇預計，未來1到2個月二手房市場會有反彈。受益的二手房概占目前市場總流通量20%左右，主要是五年內的普通住宅，這體現了政府著力點選擇了民生住房，也符合市場需求。
昨日，央行再度下調基準利率0.27個百分點。就在前一日，國務院辦公廳發布促進房市健康發展的若干意見，進一步鼓勵普通商品住房消費。其中明確指出“加對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度”；并要求“房地產開發企業根據市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。”顯然，政府在出臺減稅、降息等“減輕購房者負擔”措施的同時，開始鼓勵地產商通過“降價”來刺激成交量的回升。
面對高庫存難以消化和保障房投資提速的雙重壓力，商品房整體價格已步入下行通道；全國70個中城市房屋銷售價格指數從今年8月份開始環比下降，到11月份，環比下降0.5%，其中新建住宅價格環比下降0.6%.從同比數據看，房屋銷售價格漲幅下行曲線清晰可見。1-11月，同比漲幅從11.3%下降至0.2%.廣州、深圳、重慶、成都等城市的價格回落仍在持續，深圳繼續幅回落，同比降幅已經達到14.8%，廣州則同比下跌4.7%.
在房價降幅較地區，成交量回升明顯。以深圳為例，11月商品住宅交易量比10月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，達到了今年以來商品住宅成交量的最值。
近期，在北京，東三環和東四環之間、西四環和西五環之間，相繼有新盤項目入市。這些樓盤普遍采取幅低開的銷售策略，效果良好，一期銷售率普遍接近或超過80%.
這表明，在人口紅利尚未轉化成人口負債的背景下，我國房地產市場并不缺乏住房需求，而是缺乏以合理房價收入比為基礎的購買力，尤其是缺乏合理價格預期下的住房購買力。
作為國民經濟增長的引擎，房地產是擴內需的主要方面之一，同時也是拉動投資的重要因素。住房消費如果持續“冰封”，顯然無益于保增長的實現。
就目前而言，樓市成交量的回暖，主要還是政策刺激的結果。據中金公司測算，數次降息及契稅、營業稅減免后，主要一線城市的房價比消費者可承受水平仍然高估，幅度雖比今年5月份有所下降，但離刺激有效購買需求仍有一定距離。
由此，21世紀不動產最新報告指出，從趨勢上看，2009年我國樓市仍將是調整中的一年，不過隨著寬松貨幣政策的實施，困擾開發企業一年多的資金問題將有好轉。同時，在政府保障房投資的帶動下，房地產投資也將回暖。而多數明智的開發商將主動適應市場變化，合理定價，盡快消化高庫存和回籠資金，以便在經濟周期的底部整合土地等各種要素資源。
另外，在二手房領域，流通環節稅負的減免也將有效刺激供需交易的活躍。21世紀不動產分析師孟奇預計，未來1到2個月二手房市場會有反彈。受益的二手房概占目前市場總流通量20%左右，主要是五年內的普通住宅，這體現了政府著力點選擇了民生住房，也符合市場需求。
