2009中國房地產市場繼續接受“拷問”
發布時間：2010-01-14 共1頁
據了解：當內憂外患的雙重壓力襲來，當地位被提上保經濟增長的新高度，當原有的價格和供求體系勢必調整，中國的房地產市場該如何在新的一年里面對前所未有的挑戰抑或機遇？
政策：繼續救？
“房產新政的深刻含義就在于它是政府保增長政策的一部分。”瑞銀證券財富管理中國研究主管梁忠表示，在全球金融危機和經濟衰退的背景下，要保持經濟平穩較快增長，唯一的出路是擴內需，而擴內需有三條路可走，要么延續1998年時的單純擴固定資產投資，要么擴消費，要么就是兩者并舉。“在現階段，比較理想的做法是投資和消費兩者并舉，而刺激房地產對這兩方面都有推動作用。”
“體來說，2009年以后的經濟增長恰如一場接力賽：跑在第一棒的是政府的經濟刺激政策，也為經濟調整留出必要的時間和空間，這也許需要1-2年的時間；而將要跑第二棒的就是房地產市場的解凍和恢復，并帶動相關投資和消費的增長，這時政府的財政貨幣政策就可以逐步正常化，這可能要到2010年以后才會出現；最后一棒則是經濟結構和增長方式的基本調整完成，這可能需要更長的時間來實現。”安信證券分析師高善文如是認為。
價格：降不降？
2008年轉瞬即逝，但我們已清楚地看到樓市如何經歷了一年的價格調整。業內普遍預期，房價在2009年仍處在一個調整空間中，但與2008年相比，趨勢會有所不同。如一些樓盤已主動調價且銷售良好，則價格再次下跌的空間較小；可還有很一部分樓盤價格變動很小，那么，它們就很可能成為明年價格調整的主力。
“今年的房地產市場主動地、自發地高位調整是很自然的、健康的選擇。而如果交易量要繼續放，那么，交易價格勢必還需要有一個下跌的過程。”方方地產咨詢機構首席咨詢師胡宗亙直言，“但反過來站在開發商角度來說，要穩住價格也不太難，那就是依靠‘對路’的產品。要么通過價格下跌來促使交易量放，要么通過產品創新來贏得價格支撐，這是明年最有可能發生的兩種現象。”
易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍則預期，在2008到2010年的一個中期內，將有望看到各地樓市在量價關系上呈現出“量縮價升-量縮價跌-量升價跌-量升價穩”等幾個波段；而價格的宏觀表現則取決于兩目前還不確定的因素一是全國商品房投資建設規模能不能有效擴，二是保障性住房投資建設能不能真正落實。“前者有可能造成市場價格的反彈，后者則能夠有效平抑市場價格。”
房企：如何變？
2009年，房地產行業的洗牌也已不可避免。
“行業的新格局正在形成：首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等，一批中小開發商被淘汰，優秀健康的企業崛起壯；其次是人才的集中，今后一段時間，很多優秀的專業人才會由中小企業流向型正規企業，從而解決企業的人才瓶頸問題。洗牌后，不具備專業開發能力和管理水平的開發商也將逐步被淘汰，以前開發商只要拿地建房就能贏利的發展模式難以為繼。”洲聯集團的劉力博士指出。
五合國際副總經理嚴濤還提醒開發商，2009年國內住宅產品市場將致向兩端分化：一種是政府主導的保障性住房建設，另一種是開發商為主的個性化高端產品。“如果參與保障性住房建設，那就要進一步實現產業化和標準化，在基本的設計標準不降低的基礎上控制成本；而商品住宅市場的發展特點則將是個性化、差異化，將加速進入產品時代，像前幾年開發商主導的盤、新城建設等項目會越來越少，今后企業拿地的規模會相對小一些，對土地的位置選擇會較以往增加了偶然性，也因此會更傾向于開發一些高端、特色的住宅產品，滿足市場內中產以上階層、二次置業等的居住、投資需求。”
政策：繼續救？
“房產新政的深刻含義就在于它是政府保增長政策的一部分。”瑞銀證券財富管理中國研究主管梁忠表示，在全球金融危機和經濟衰退的背景下，要保持經濟平穩較快增長，唯一的出路是擴內需，而擴內需有三條路可走，要么延續1998年時的單純擴固定資產投資，要么擴消費，要么就是兩者并舉。“在現階段，比較理想的做法是投資和消費兩者并舉，而刺激房地產對這兩方面都有推動作用。”
“體來說，2009年以后的經濟增長恰如一場接力賽：跑在第一棒的是政府的經濟刺激政策，也為經濟調整留出必要的時間和空間，這也許需要1-2年的時間；而將要跑第二棒的就是房地產市場的解凍和恢復，并帶動相關投資和消費的增長，這時政府的財政貨幣政策就可以逐步正常化，這可能要到2010年以后才會出現；最后一棒則是經濟結構和增長方式的基本調整完成，這可能需要更長的時間來實現。”安信證券分析師高善文如是認為。
價格：降不降？
2008年轉瞬即逝，但我們已清楚地看到樓市如何經歷了一年的價格調整。業內普遍預期，房價在2009年仍處在一個調整空間中，但與2008年相比，趨勢會有所不同。如一些樓盤已主動調價且銷售良好，則價格再次下跌的空間較小；可還有很一部分樓盤價格變動很小，那么，它們就很可能成為明年價格調整的主力。
“今年的房地產市場主動地、自發地高位調整是很自然的、健康的選擇。而如果交易量要繼續放，那么，交易價格勢必還需要有一個下跌的過程。”方方地產咨詢機構首席咨詢師胡宗亙直言，“但反過來站在開發商角度來說，要穩住價格也不太難，那就是依靠‘對路’的產品。要么通過價格下跌來促使交易量放，要么通過產品創新來贏得價格支撐，這是明年最有可能發生的兩種現象。”
易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍則預期，在2008到2010年的一個中期內，將有望看到各地樓市在量價關系上呈現出“量縮價升-量縮價跌-量升價跌-量升價穩”等幾個波段；而價格的宏觀表現則取決于兩目前還不確定的因素一是全國商品房投資建設規模能不能有效擴，二是保障性住房投資建設能不能真正落實。“前者有可能造成市場價格的反彈，后者則能夠有效平抑市場價格。”
房企：如何變？
2009年，房地產行業的洗牌也已不可避免。
“行業的新格局正在形成：首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等，一批中小開發商被淘汰，優秀健康的企業崛起壯；其次是人才的集中，今后一段時間，很多優秀的專業人才會由中小企業流向型正規企業，從而解決企業的人才瓶頸問題。洗牌后，不具備專業開發能力和管理水平的開發商也將逐步被淘汰，以前開發商只要拿地建房就能贏利的發展模式難以為繼。”洲聯集團的劉力博士指出。
五合國際副總經理嚴濤還提醒開發商，2009年國內住宅產品市場將致向兩端分化：一種是政府主導的保障性住房建設，另一種是開發商為主的個性化高端產品。“如果參與保障性住房建設，那就要進一步實現產業化和標準化，在基本的設計標準不降低的基礎上控制成本；而商品住宅市場的發展特點則將是個性化、差異化，將加速進入產品時代，像前幾年開發商主導的盤、新城建設等項目會越來越少，今后企業拿地的規模會相對小一些，對土地的位置選擇會較以往增加了偶然性，也因此會更傾向于開發一些高端、特色的住宅產品，滿足市場內中產以上階層、二次置業等的居住、投資需求。”
