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　　2009年樓市面臨消化“庫(kù)存”壓力。
　　DTZ戴德梁行最新的報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫(kù)存商品住宅約3800萬(wàn)平方米，消化這些市場(chǎng)庫(kù)存平均要9個(gè)月。
　　但面對(duì)新盤以及二手新房的放量，對(duì)于仍處于調(diào)整階段樓市來(lái)說(shuō)，消化如此龐的庫(kù)存房并非易事。
　　庫(kù)存房激增
　　DTZ戴德梁行的研究表明，上海消化庫(kù)存房壓力最輕，僅需4個(gè)月左右。而廈門、武漢、成都等地壓力較，需要一年以上的時(shí)間方能消化目前庫(kù)存的新建商品住宅。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部研究員回建強(qiáng)說(shuō)，“健康的市場(chǎng)需要一定的庫(kù)存房，庫(kù)存維持在二到三個(gè)月的消化比較合適。”
　　據(jù)DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮介紹，上海庫(kù)存商品住宅約302萬(wàn)平方米，目前每月成交量約79萬(wàn)平方米，消化這些市場(chǎng)庫(kù)存需要4個(gè)月。北京、廣州預(yù)計(jì)未來(lái)消化庫(kù)存的時(shí)間都在5個(gè)月左右。
　　“一線城市消化庫(kù)存的能力更強(qiáng)一些。”蔣尚禮表示。
　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年12月29日至2009年1月18日這三周，北京市期房住宅簽約量分別為1902套、2340套、2008套，相應(yīng)的現(xiàn)房住宅簽約量則分別為316套、491套和415套。而去年同期的三個(gè)交易周，全市期房住宅簽約總量分別為1155套、1624套和1254套，全市現(xiàn)房住宅簽約量分別為173套、354套和172套。
　　值得一提的是，與去年12月北京樓市回暖時(shí)的銷售狀況相比，今年1月以來(lái)平均每周407套的現(xiàn)房住宅簽約量，環(huán)比增加了91套之多。
　　依照北京市場(chǎng)目前的銷售速度，就算不再推出新房，36萬(wàn)套房源中的15萬(wàn)套住宅，如果要完全消化，至少需要一年半時(shí)間。
　　此外，2008年、2009年相繼開工800萬(wàn)平方米、850萬(wàn)平方米的保障性住房，已經(jīng)開始陸續(xù)供應(yīng)，對(duì)商品房銷售，特別是郊區(qū)樓盤的壓力，顯然不容小覷。
　　回建強(qiáng)指出，3800萬(wàn)平方米庫(kù)存房中有一部分是經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，這部分非市場(chǎng)性的房源成交量的分布很不規(guī)則，很可能在一定時(shí)間段內(nèi)集中成交，也可能因?yàn)榈乩砦恢煤徒煌ㄅ涮椎炔唤∪斐砷L(zhǎng)時(shí)間不能成交。因此，在考慮住房庫(kù)存期限時(shí)應(yīng)適當(dāng)給予剔除。另外，城市的特殊性對(duì)庫(kù)存房消化周期也產(chǎn)生了不同的影響。
　　由于成都、廈門、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、武漢等二線城市調(diào)整略晚，調(diào)整尚需時(shí)日，庫(kù)存消化預(yù)計(jì)需要12~16個(gè)月的時(shí)間，整體庫(kù)存壓力較。
　　來(lái)自成都房地產(chǎn)信息交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2008年12月到2009年2月的日平均成交住宅套數(shù)在380套左右，目前可售住宅套數(shù)是82199套，需要消化220天，概7個(gè)月左右。
　　五合智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅表示，一般一個(gè)住宅樓盤的銷售周期至少也要半年左右，成都市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)地震影響后達(dá)到7個(gè)月的消化周期還是比較正常的。
　　消化形勢(shì)不容樂觀
　　中原地產(chǎn)銷售總監(jiān)袁輝表示，今年的成交量要比去年漲30％，因?yàn)槿ツ甑南娣e實(shí)在太少，而且價(jià)格會(huì)降下來(lái)。
　　“如果普降就會(huì)促使很多人出手，但是也只是解決今年的問(wèn)題，明年會(huì)更不好過(guò)。”袁輝說(shuō)。
　　記者了解到，去年二手新房的上市面積占到去年一手供應(yīng)量的15％~20％，袁輝擔(dān)心的是，二手新房對(duì)庫(kù)存房的沖擊也是很恐怖的，直接導(dǎo)致的一個(gè)可怕的現(xiàn)象就是庫(kù)存房降價(jià)也未必能賣出去。
　　此外，給庫(kù)存房帶來(lái)沖擊的，還有2009年即將上市的新盤。
　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8％，增幅比1~11月提高6.5％。其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3％，增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　“因此2009年很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨的銷售壓力，伴隨著量庫(kù)存房需要消化的，還有新盤的上市。”鄒毅說(shuō)。
　　就在2009年年初，世茂房地產(chǎn)表示今年將推30余盤上市，目標(biāo)銷售額將達(dá)到150億元，同時(shí)富力地產(chǎn)也表示銷售規(guī)模將幅度增加，擴(kuò)展到38個(gè)新盤的供應(yīng)總量。此外，金地公司也表示今年將會(huì)加上市量。
　　“如果一邊在消化庫(kù)存，一邊又繼續(xù)量推新盤，按目前的成交形勢(shì)的確不樂觀。”鄒毅表示。
　　記者了解到，目前北京打折降價(jià)的樓盤超過(guò)百個(gè)。為了加快庫(kù)存房的銷售速度，明降、根據(jù)付款方式降價(jià)、推出新產(chǎn)品變相降價(jià)等方式層出不窮，也有的項(xiàng)目提升產(chǎn)品質(zhì)量比如毛坯房改成精裝交房變相降價(jià)。
　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年上半年房?jī)r(jià)將見底。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)Reico工作室也認(rèn)為，2009年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。
　　但鄒毅表示，降價(jià)不能保證加快銷售周期。他認(rèn)為，庫(kù)存房難以消化的主要原因是短期內(nèi)購(gòu)房需求不足，“經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好導(dǎo)致許多人擔(dān)心未來(lái)的經(jīng)濟(jì)前景，對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期沒把握，所以不敢花錢購(gòu)置固定資產(chǎn)，心理存在一定的恐慌因素。”
　　“今年賣痛快了，明年呢，賣給誰(shuí)去呀。”袁輝說(shuō)，即使降價(jià)能短期消耗掉部分庫(kù)存房，但長(zhǎng)期來(lái)看不容樂觀。
　　袁輝給出的理由是，金融危機(jī)導(dǎo)致消費(fèi)力、消費(fèi)周期、消費(fèi)頻次的降低，消費(fèi)力不是短短幾個(gè)月就能夠恢復(fù)過(guò)來(lái)的，的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定，2~3年消費(fèi)力很難有所改觀。