3800萬平方米庫存壓境九大城市樓市難題待解
發布時間：2010-01-14 共1頁
2009年樓市面臨消化“庫存”壓力。
DTZ戴德梁行最新的報告顯示，上海、北京、廣州等全國9城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些市場庫存平均要9個月。
但面對新盤以及二手新房的放量，對于仍處于調整階段樓市來說，消化如此龐的庫存房并非易事。
庫存房激增
DTZ戴德梁行的研究表明，上海消化庫存房壓力最輕，僅需4個月左右。而廈門、武漢、成都等地壓力較，需要一年以上的時間方能消化目前庫存的新建商品住宅。
上海易居房地產研究院綜合研究部研究員回建強說，“健康的市場需要一定的庫存房，庫存維持在二到三個月的消化比較合適。”
據DTZ戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮介紹，上海庫存商品住宅約302萬平方米，目前每月成交量約79萬平方米，消化這些市場庫存需要4個月。北京、廣州預計未來消化庫存的時間都在5個月左右。
“一線城市消化庫存的能力更強一些。”蔣尚禮表示。
據北京市房地產交易管理網最新統計數據顯示，2008年12月29日至2009年1月18日這三周，北京市期房住宅簽約量分別為1902套、2340套、2008套，相應的現房住宅簽約量則分別為316套、491套和415套。而去年同期的三個交易周，全市期房住宅簽約總量分別為1155套、1624套和1254套，全市現房住宅簽約量分別為173套、354套和172套。
值得一提的是，與去年12月北京樓市回暖時的銷售狀況相比，今年1月以來平均每周407套的現房住宅簽約量，環比增加了91套之多。
依照北京市場目前的銷售速度，就算不再推出新房，36萬套房源中的15萬套住宅，如果要完全消化，至少需要一年半時間。
此外，2008年、2009年相繼開工800萬平方米、850萬平方米的保障性住房，已經開始陸續供應，對商品房銷售，特別是郊區樓盤的壓力，顯然不容小覷。
回建強指出，3800萬平方米庫存房中有一部分是經濟適用房、限價房，這部分非市場性的房源成交量的分布很不規則，很可能在一定時間段內集中成交，也可能因為地理位置和交通配套等不健全，造成長時間不能成交。因此，在考慮住房庫存期限時應適當給予剔除。另外，城市的特殊性對庫存房消化周期也產生了不同的影響。
由于成都、廈門、長沙、沈陽、武漢等二線城市調整略晚，調整尚需時日，庫存消化預計需要12~16個月的時間，整體庫存壓力較。
來自成都房地產信息交易網的數據顯示，2008年12月到2009年2月的日平均成交住宅套數在380套左右，目前可售住宅套數是82199套，需要消化220天，概7個月左右。
五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅表示，一般一個住宅樓盤的銷售周期至少也要半年左右，成都市場經歷過地震影響后達到7個月的消化周期還是比較正常的。
消化形勢不容樂觀
中原地產銷售總監袁輝表示，今年的成交量要比去年漲30％，因為去年的消化面積實在太少，而且價格會降下來。
“如果普降就會促使很多人出手，但是也只是解決今年的問題，明年會更不好過。”袁輝說。
記者了解到，去年二手新房的上市面積占到去年一手供應量的15％~20％，袁輝擔心的是，二手新房對庫存房的沖擊也是很恐怖的，直接導致的一個可怕的現象就是庫存房降價也未必能賣出去。
此外，給庫存房帶來沖擊的，還有2009年即將上市的新盤。
根據國家統計局的最新數據顯示，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，同比增長21.8％，增幅比1~11月提高6.5％。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3％，增幅提高9.4個百分點。
“因此2009年很多房地產企業面臨著巨的銷售壓力，伴隨著量庫存房需要消化的，還有新盤的上市。”鄒毅說。
就在2009年年初，世茂房地產表示今年將推30余盤上市，目標銷售額將達到150億元，同時富力地產也表示銷售規模將幅度增加，擴展到38個新盤的供應總量。此外，金地公司也表示今年將會加上市量。
“如果一邊在消化庫存，一邊又繼續量推新盤，按目前的成交形勢的確不樂觀。”鄒毅表示。
記者了解到，目前北京打折降價的樓盤超過百個。為了加快庫存房的銷售速度，明降、根據付款方式降價、推出新產品變相降價等方式層出不窮，也有的項目提升產品質量比如毛坯房改成精裝交房變相降價。
業內人士預計，今年上半年房價將見底。全國工商聯房地產商會Reico工作室也認為，2009年下半年房價將會止跌企穩。
但鄒毅表示，降價不能保證加快銷售周期。他認為，庫存房難以消化的主要原因是短期內購房需求不足，“經濟形勢不好導致許多人擔心未來的經濟前景，對未來的收入預期沒把握，所以不敢花錢購置固定資產，心理存在一定的恐慌因素。”
“今年賣痛快了，明年呢，賣給誰去呀。”袁輝說，即使降價能短期消耗掉部分庫存房，但長期來看不容樂觀。
袁輝給出的理由是，金融危機導致消費力、消費周期、消費頻次的降低，消費力不是短短幾個月就能夠恢復過來的，的經濟環境不穩定，2~3年消費力很難有所改觀。
DTZ戴德梁行最新的報告顯示，上海、北京、廣州等全國9城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些市場庫存平均要9個月。
但面對新盤以及二手新房的放量，對于仍處于調整階段樓市來說，消化如此龐的庫存房并非易事。
庫存房激增
DTZ戴德梁行的研究表明，上海消化庫存房壓力最輕，僅需4個月左右。而廈門、武漢、成都等地壓力較，需要一年以上的時間方能消化目前庫存的新建商品住宅。
上海易居房地產研究院綜合研究部研究員回建強說，“健康的市場需要一定的庫存房，庫存維持在二到三個月的消化比較合適。”
據DTZ戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮介紹，上海庫存商品住宅約302萬平方米，目前每月成交量約79萬平方米，消化這些市場庫存需要4個月。北京、廣州預計未來消化庫存的時間都在5個月左右。
“一線城市消化庫存的能力更強一些。”蔣尚禮表示。
據北京市房地產交易管理網最新統計數據顯示，2008年12月29日至2009年1月18日這三周，北京市期房住宅簽約量分別為1902套、2340套、2008套，相應的現房住宅簽約量則分別為316套、491套和415套。而去年同期的三個交易周，全市期房住宅簽約總量分別為1155套、1624套和1254套，全市現房住宅簽約量分別為173套、354套和172套。
值得一提的是，與去年12月北京樓市回暖時的銷售狀況相比，今年1月以來平均每周407套的現房住宅簽約量，環比增加了91套之多。
依照北京市場目前的銷售速度，就算不再推出新房，36萬套房源中的15萬套住宅，如果要完全消化，至少需要一年半時間。
此外，2008年、2009年相繼開工800萬平方米、850萬平方米的保障性住房，已經開始陸續供應，對商品房銷售，特別是郊區樓盤的壓力，顯然不容小覷。
回建強指出，3800萬平方米庫存房中有一部分是經濟適用房、限價房，這部分非市場性的房源成交量的分布很不規則，很可能在一定時間段內集中成交，也可能因為地理位置和交通配套等不健全，造成長時間不能成交。因此，在考慮住房庫存期限時應適當給予剔除。另外，城市的特殊性對庫存房消化周期也產生了不同的影響。
由于成都、廈門、長沙、沈陽、武漢等二線城市調整略晚，調整尚需時日，庫存消化預計需要12~16個月的時間，整體庫存壓力較。
來自成都房地產信息交易網的數據顯示，2008年12月到2009年2月的日平均成交住宅套數在380套左右，目前可售住宅套數是82199套，需要消化220天，概7個月左右。
五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅表示，一般一個住宅樓盤的銷售周期至少也要半年左右，成都市場經歷過地震影響后達到7個月的消化周期還是比較正常的。
消化形勢不容樂觀
中原地產銷售總監袁輝表示，今年的成交量要比去年漲30％，因為去年的消化面積實在太少，而且價格會降下來。
“如果普降就會促使很多人出手，但是也只是解決今年的問題，明年會更不好過。”袁輝說。
記者了解到，去年二手新房的上市面積占到去年一手供應量的15％~20％，袁輝擔心的是，二手新房對庫存房的沖擊也是很恐怖的，直接導致的一個可怕的現象就是庫存房降價也未必能賣出去。
此外，給庫存房帶來沖擊的，還有2009年即將上市的新盤。
根據國家統計局的最新數據顯示，截至2008年12月末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，同比增長21.8％，增幅比1~11月提高6.5％。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3％，增幅提高9.4個百分點。
“因此2009年很多房地產企業面臨著巨的銷售壓力，伴隨著量庫存房需要消化的，還有新盤的上市。”鄒毅說。
就在2009年年初，世茂房地產表示今年將推30余盤上市，目標銷售額將達到150億元，同時富力地產也表示銷售規模將幅度增加，擴展到38個新盤的供應總量。此外，金地公司也表示今年將會加上市量。
“如果一邊在消化庫存，一邊又繼續量推新盤，按目前的成交形勢的確不樂觀。”鄒毅表示。
記者了解到，目前北京打折降價的樓盤超過百個。為了加快庫存房的銷售速度，明降、根據付款方式降價、推出新產品變相降價等方式層出不窮，也有的項目提升產品質量比如毛坯房改成精裝交房變相降價。
業內人士預計，今年上半年房價將見底。全國工商聯房地產商會Reico工作室也認為，2009年下半年房價將會止跌企穩。
但鄒毅表示，降價不能保證加快銷售周期。他認為，庫存房難以消化的主要原因是短期內購房需求不足，“經濟形勢不好導致許多人擔心未來的經濟前景，對未來的收入預期沒把握，所以不敢花錢購置固定資產，心理存在一定的恐慌因素。”
“今年賣痛快了，明年呢，賣給誰去呀。”袁輝說，即使降價能短期消耗掉部分庫存房，但長期來看不容樂觀。
袁輝給出的理由是，金融危機導致消費力、消費周期、消費頻次的降低，消費力不是短短幾個月就能夠恢復過來的，的經濟環境不穩定，2~3年消費力很難有所改觀。
