北京樓市回暖反彈還是反轉？
發布時間：2010-01-14 共1頁
在經歷了近四個月力“救市”后，北京樓市在牛年初春顯露出了些許暖意。臘月二十九，北京市以“促進房地產市場健康發展”為由送出了一個新春禮包。15條救市新政以超預期的力度，給樓市松綁，特別是“取消限制外資購買及放松二套房貸”的政策，更是在全國開了先河。
在政策效應的帶動下，北京樓市銷售從去年11月份開始持續回暖。那么，這種回暖是反彈還是反轉？北京樓市是否在走出低谷？對此，樂觀人士認為，“最壞的時刻已經過去”，今年下半年北京樓市將恢復增長。但悲觀人士則認為，2009年，房地產整體下行依然是趨勢，“去泡沫化”和理性回歸的進程遠未完成，北京樓市真正的“否極泰來”尚遠。
有效需求仍在觀望
2008歲末以來，從中央到北京相繼出臺的一系列促進樓市健康發展的“暖市”政策，觸動了置業人群的心理防線。家住在北京豐臺區的何女士擱置了半年的購房計劃也因此重新排上了日程。
“現在二套房限制已松綁，加上央行頻繁降息，購房的負擔已經減輕。聽說不少投資客準備低價賣房套現，如果價格合適，應該是買房的一個好機會。”何女士告訴中國證券報記者。但從元旦開始加入看房隊伍至今，何女士一直沒有“下單”。原因是“價錢并沒有像想象中那樣有明顯的降幅，還是偏高，超過了預期。”
據記者了解，像何女士那樣經過多輪看房卻遲遲不肯出手的購房者目前占了絕多數。顯然，政府的“政策組合拳”并沒有徹底改變購房人持幣待購的觀望心理。
對于普通消費者而言，比較具有針對性的政策不外乎減免各種稅費、降低銀行利率等，而優惠掉的這些部分與高房價相比，仍舊只是很小的一部分。價格調整到位，才是刺激需求釋放的關鍵。
新年伊始，北京樓市的整體銷售狀況并不十分理想。據亞豪機構的統計數據顯示，1月份，北京共成交期房住宅5957套，成交面積57.15萬平方米，除去經濟適用房、限價房等保障性住房供應，京城實際成交的商品住房為4719套，成交面積為46.69萬平方米。成交現房商品住宅1243套，成交面積15.46萬平方米。
環比去年12月，期房住宅成交套數和成交面積分別下降51.2%和51.5%，實際成交的期房商品住房則下降15.6%和25.6%.
亞豪機構副總經理王英男分析，1月份，京城樓市成交出現明顯下滑，有節假日因素的影響，但勢不妙更不容忽視，就近期而言，北京樓市尚難有實質性的明顯回暖，購房人的信心及對樓市的預期都需要較長時間恢復，有效需求仍將以觀望為主。而在樓市環境尚未明顯改善的情況下，開發商的推盤熱情和力度并不高，這也在很程度上影響了市場成交。
價格分化日趨明顯
春節前后，北京各樓盤又開始了新一輪打折促銷活動，除原有的折扣外，買房抽獎、買房送車、買房送家電等廣告不一而足。
分析人士指出，由于“庫存”房源亟待消化，而2008年土地放量和中小戶型政策又將造成今年房產供應增長，北京樓市在短期內已形成了供于求的局面，自去年9月以來，房價呈現整體下行態勢。不過，高端物業和城區內優質房產的價格卻仍在上漲，價格分化日趨明顯。
據亞豪機構統計數據顯示，1月份，京城實際開盤的項目數量為10個，新增供應套數為2832套，新增供應面積為26萬平方米，開盤項目的均價為13560元/平方米，環比下降1.1%.而2月份開發商計劃推盤入市的15個項目，整體擬售均價與去年同期相比，降幅已達10.7%.
但另一方面，北京高端樓盤的價格卻逆市上漲。據北京房地產交易網的統計，北京2008年高端樓盤前10名成交均價持續上漲，總額前10名平均漲幅在26%左右。
排行榜前10名中，除了北京尊府、西苑好山居、紫御府三個新盤外，其他7個老項目都出現不同幅度的增長。北京星河灣從2007年的年度均價2.8萬元，上漲到現在的3.1萬元，漲幅達11%，這一樓盤已連續四年上漲。龍湖·滟瀾山則從2007年的2.6萬元/平米，上漲到目前的3.2萬元/平米。
雖然高端樓盤均價出現了不同幅度的上漲，但銷售額與上年相比都有所下降。統計顯示，2008年住宅銷售前十名樓盤的銷售總額為166億元，而2007年前十名樓盤的銷售總額則高達248億元，降幅達到33%.2008年銷售總金額在10億以上的高端樓盤僅有5個。
“高端樓盤雖然具有較強的抗跌性，但銷售總額的下降，也說明這一房產類型同樣也受到整體勢的影響。”中原地產華北區域總經理李文杰表示，“其中的差別是高端樓盤的價格保持穩定并有所上漲，而低端樓盤交易價格及數量都在下降。”
21世紀不動產分析師孟奇指出，高端物業成交量下滑，除了受市場整體低迷的影響外，品質稀缺、供應量日益減少也是重要原因。他預計，隨著保障性住房供應的增加以及住宅郊區化趨勢的增強，普通住宅將受到沖擊，價格仍將繼續調整下行，而城區內的高端物業則將保持穩定。
調整見底懸疑待解
經過一年多時間的調整，北京樓市依然處于“僵持”階段，市場低迷何時見底，依然是一個問號。專家指出，樓市起伏與國民經濟波動緊密相關，實體經濟企穩反轉，是房地產市場真正走出低谷的基石。
北京市社科院最新發布的北京經濟發展報告顯示，2009年下半年，如果國際金融危機不繼續惡化，中國一系列保增長、擴內需的宏觀調控政策切實有效，那么宏觀經濟形勢將逐步好轉，屆時北京的商品房銷售價格將會重拾升勢，開始新一輪的上漲行情。為此，市社科院認為，這對有真實住房需求的購房者而言，將是一個比較好的入市機會。就近期而言，北京商品房銷售均價仍將維持下跌態勢。
不過SOHO中國董事長潘石屹則向“今年下半年樓市回暖論”潑了一盆冷水。他認為，受存量房和保障房雙重壓力，半年后北京樓市也難見底。
潘石屹指出，北京住宅市場上存量房在1925萬平方米至2250萬平方米之間，即使按前者存量來計算，北京2008年末住宅存量比2007年也上升了61%.這是今年房地產市場壓力的第一個原因。
另外，2009年北京市政府供應保障性住房用地，折合建筑面積850萬平方米，而2008年住宅成交面積僅為809.5萬平方米，還不及2009年政府保障房用地的供應量，也對今年北京房地產市場形成壓力。
北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至2月4日，北京可售期房套數達18.09萬套，可售房屋面積2291.07萬平方米，其中住宅套數10.55萬套，面積1313.85萬平方米；未簽約現房套數為17.81萬套，面積1907.6萬平方米，其中住宅套數3.92萬套，面積563.13萬平方米。按照2008年的成交量，這一庫存量的消化周期將超過兩年。
在政策效應的帶動下，北京樓市銷售從去年11月份開始持續回暖。那么，這種回暖是反彈還是反轉？北京樓市是否在走出低谷？對此，樂觀人士認為，“最壞的時刻已經過去”，今年下半年北京樓市將恢復增長。但悲觀人士則認為，2009年，房地產整體下行依然是趨勢，“去泡沫化”和理性回歸的進程遠未完成，北京樓市真正的“否極泰來”尚遠。
有效需求仍在觀望
2008歲末以來，從中央到北京相繼出臺的一系列促進樓市健康發展的“暖市”政策，觸動了置業人群的心理防線。家住在北京豐臺區的何女士擱置了半年的購房計劃也因此重新排上了日程。
“現在二套房限制已松綁，加上央行頻繁降息，購房的負擔已經減輕。聽說不少投資客準備低價賣房套現，如果價格合適，應該是買房的一個好機會。”何女士告訴中國證券報記者。但從元旦開始加入看房隊伍至今，何女士一直沒有“下單”。原因是“價錢并沒有像想象中那樣有明顯的降幅，還是偏高，超過了預期。”
據記者了解，像何女士那樣經過多輪看房卻遲遲不肯出手的購房者目前占了絕多數。顯然，政府的“政策組合拳”并沒有徹底改變購房人持幣待購的觀望心理。
對于普通消費者而言，比較具有針對性的政策不外乎減免各種稅費、降低銀行利率等，而優惠掉的這些部分與高房價相比，仍舊只是很小的一部分。價格調整到位，才是刺激需求釋放的關鍵。
新年伊始，北京樓市的整體銷售狀況并不十分理想。據亞豪機構的統計數據顯示，1月份，北京共成交期房住宅5957套，成交面積57.15萬平方米，除去經濟適用房、限價房等保障性住房供應，京城實際成交的商品住房為4719套，成交面積為46.69萬平方米。成交現房商品住宅1243套，成交面積15.46萬平方米。
環比去年12月，期房住宅成交套數和成交面積分別下降51.2%和51.5%，實際成交的期房商品住房則下降15.6%和25.6%.
亞豪機構副總經理王英男分析，1月份，京城樓市成交出現明顯下滑，有節假日因素的影響，但勢不妙更不容忽視，就近期而言，北京樓市尚難有實質性的明顯回暖，購房人的信心及對樓市的預期都需要較長時間恢復，有效需求仍將以觀望為主。而在樓市環境尚未明顯改善的情況下，開發商的推盤熱情和力度并不高，這也在很程度上影響了市場成交。
價格分化日趨明顯
春節前后，北京各樓盤又開始了新一輪打折促銷活動，除原有的折扣外，買房抽獎、買房送車、買房送家電等廣告不一而足。
分析人士指出，由于“庫存”房源亟待消化，而2008年土地放量和中小戶型政策又將造成今年房產供應增長，北京樓市在短期內已形成了供于求的局面，自去年9月以來，房價呈現整體下行態勢。不過，高端物業和城區內優質房產的價格卻仍在上漲，價格分化日趨明顯。
據亞豪機構統計數據顯示，1月份，京城實際開盤的項目數量為10個，新增供應套數為2832套，新增供應面積為26萬平方米，開盤項目的均價為13560元/平方米，環比下降1.1%.而2月份開發商計劃推盤入市的15個項目，整體擬售均價與去年同期相比，降幅已達10.7%.
但另一方面，北京高端樓盤的價格卻逆市上漲。據北京房地產交易網的統計，北京2008年高端樓盤前10名成交均價持續上漲，總額前10名平均漲幅在26%左右。
排行榜前10名中，除了北京尊府、西苑好山居、紫御府三個新盤外，其他7個老項目都出現不同幅度的增長。北京星河灣從2007年的年度均價2.8萬元，上漲到現在的3.1萬元，漲幅達11%，這一樓盤已連續四年上漲。龍湖·滟瀾山則從2007年的2.6萬元/平米，上漲到目前的3.2萬元/平米。
雖然高端樓盤均價出現了不同幅度的上漲，但銷售額與上年相比都有所下降。統計顯示，2008年住宅銷售前十名樓盤的銷售總額為166億元，而2007年前十名樓盤的銷售總額則高達248億元，降幅達到33%.2008年銷售總金額在10億以上的高端樓盤僅有5個。
“高端樓盤雖然具有較強的抗跌性，但銷售總額的下降，也說明這一房產類型同樣也受到整體勢的影響。”中原地產華北區域總經理李文杰表示，“其中的差別是高端樓盤的價格保持穩定并有所上漲，而低端樓盤交易價格及數量都在下降。”
21世紀不動產分析師孟奇指出，高端物業成交量下滑，除了受市場整體低迷的影響外，品質稀缺、供應量日益減少也是重要原因。他預計，隨著保障性住房供應的增加以及住宅郊區化趨勢的增強，普通住宅將受到沖擊，價格仍將繼續調整下行，而城區內的高端物業則將保持穩定。
調整見底懸疑待解
經過一年多時間的調整，北京樓市依然處于“僵持”階段，市場低迷何時見底，依然是一個問號。專家指出，樓市起伏與國民經濟波動緊密相關，實體經濟企穩反轉，是房地產市場真正走出低谷的基石。
北京市社科院最新發布的北京經濟發展報告顯示，2009年下半年，如果國際金融危機不繼續惡化，中國一系列保增長、擴內需的宏觀調控政策切實有效，那么宏觀經濟形勢將逐步好轉，屆時北京的商品房銷售價格將會重拾升勢，開始新一輪的上漲行情。為此，市社科院認為，這對有真實住房需求的購房者而言，將是一個比較好的入市機會。就近期而言，北京商品房銷售均價仍將維持下跌態勢。
不過SOHO中國董事長潘石屹則向“今年下半年樓市回暖論”潑了一盆冷水。他認為，受存量房和保障房雙重壓力，半年后北京樓市也難見底。
潘石屹指出，北京住宅市場上存量房在1925萬平方米至2250萬平方米之間，即使按前者存量來計算，北京2008年末住宅存量比2007年也上升了61%.這是今年房地產市場壓力的第一個原因。
另外，2009年北京市政府供應保障性住房用地，折合建筑面積850萬平方米，而2008年住宅成交面積僅為809.5萬平方米，還不及2009年政府保障房用地的供應量，也對今年北京房地產市場形成壓力。
北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至2月4日，北京可售期房套數達18.09萬套，可售房屋面積2291.07萬平方米，其中住宅套數10.55萬套，面積1313.85萬平方米；未簽約現房套數為17.81萬套，面積1907.6萬平方米，其中住宅套數3.92萬套，面積563.13萬平方米。按照2008年的成交量，這一庫存量的消化周期將超過兩年。
