如何看待樓市春暖來自房產市場一線的報告
發布時間：2010-01-14 共1頁
早春三月，經歷了持續寒冬的中國房地產市場，呈現出絲絲縷縷的復蘇氣息，全國各城市住宅成交量明顯反彈。與此同時，一些城市的房價開始觸底彈升，一些樓盤也開始故伎重演，采取“少量多批”推出房源的手法，通過“多次開盤、逐步提價”制造熱銷甚至搶購氣氛。
樓市真的“春暖花開”了？又或者，這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來的短暫“春色”。
樓市迎來“春暖花開”？
素有“樓市風向標”之稱的２００９“上海之春”房展會日前落幕。為期４天的展會吸引參觀者近１３萬人次，創下了歷年新高；現場成交總額為１．２億元，創造了歷史新低。
盡管“看熱鬧的多、出手的少”，房展會還是給上海樓市帶來了真真切切的春日氣息。市場機構佑威·樓市通提供的數據顯示：房展會帶動上海市商品房成交量節節攀升，３月１３日至１５日，全市商品住宅成交分別達到４萬、５．１萬、６．７４萬平方米，創下２００８年以來單日成交最高水平，當周也成為近一年來上海樓市成交最高的一周。
上海樓市不過是當下全國樓市的一個縮影。春節后，全國樓市普遍出現了成交幅反彈的“小陽春”行情。在中國指數研究院重點監測的３０個城市中，有２４個城市２月住宅成交面積環比上升，有１０個城市環比增幅超過５０％。如上海２月份商品住宅成交面積為７８．７６萬平方米，比１月增加６１％；先于全國調整的深圳，２月份新房成交面積為４８．８４萬平方米，環比上升了２４．５％，比去年同期更是劇增５８０％。
“春意盎然”同樣出現在二手房市場。南京網上房地產統計顯示，２月份二手房成交量達４７２１套，比１月份高出近四成，也創下了２００７年６月以來二手房單月成交最高水平。
成交的瞬時回暖令樓市悄然生變。嗅覺靈敏的開發商們對促銷的態度和樓盤定價，已經發生了耐人尋味的變化。自“拐點論”之后一言一行便備受業界關注的“帶頭哥”萬科，２月中旬暫停了幾乎所有促銷活動。上海的一些樓盤開始祭起兩三年前樓市火爆時常見的“少量多批”的推盤模式。根據易居中國的監測數據，３月９日至１５日上海推出的１８個樓盤中，有１２個推出的房源面積在０．６４萬至１．９萬平方米之間，具“少量多批” 推盤特征。易居中國分析師薛建雄分析，在當前，開發商采用“少量多批”的方式一點點推盤，意在 “多次開盤、反復提價”。在“上海之春”房展會上，一處名為“中信和平家園”的樓盤罕見地沒有給出均價，看房人李姓女士猜測，“房產商肯定是有定價的，不標價就是在觀察市場反應。如果樓市回暖，房價肯定會水漲船高。”
剛性需求釋放，調整尚未充分？
“樓市已經回暖了？”正在看房的上海白領葉利頗為疑慮，他被二手房中介告知，“一月份還是買方市場，現在可是賣房人的天下了。”
“陽春”行情在給開發商帶來信心的同時，也給買房人帶來了焦慮。趙孟潔在一家媒體工作，“我從去年就開始看房子，從春天看到冬天，終于等到樓市‘拐點’出現。可是降價的房子，不是距離太遠，就是價格依然很貴。促銷廣告噱頭十足，好像真的有好優惠，跑過去一看，完全不是這么回事！”
“不管是時間周期還是價格深度，我認為樓市調整還不夠充分。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，目前談樓市回暖尚言之過早。“春節后樓市成交量的反彈是合理的，但即使如此,２月份上海商品住宅成交量也僅相當于去年的月均水平,依然偏低。”
專業人士認為，２月份全國房地產交易量的回升主要是去年下半年以來凍結了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國房地產指數研究院副院長陳晟向記者表示，從２月份上海樓市的成交結構看，配套商品房成交占了三成，單價在１萬元以下的商品房占６６．７％，單價在７０００元以下的商品房占４４．７％。“這表明，當前市場的主流需求還是自住需求，而自住需求在任何時候都存在。”
從房產中介了解到，近一個月以來，婚房的交易出現井噴情況，一些剛性需求開始擇機入市。在“上海之春”房展會現場，多家開發商也在剛性需求上做文章，瞄準工作不久、準備結婚的新人，力推“中小戶型、低總價、近軌道交通”的樓盤。
但這一切尚未令樓市的供需結構發生逆轉，巨的商品房庫存量依然存在。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國９城市目前積壓了２００６年到２００８年在建的庫存商品住宅約３８００萬平方米，消化這些庫存平均需要９個月時間。而根據國家統計局的數據，截至去年底，全國商品房空置面積達到１．６４億平方米，同比增長２１．８％。
樓市回春尚需“除痼疾、調基礎”
知名專業房地產代理公司上海新聯康的“掌門人”周小麗在上海從業已有十多年。她表示，現在樓市銷量確實在回升，但她擔心，這種回升能否持續？
她的擔心在業內很具有代表性。廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲也認為，全國房地產市場已經進入周期性調整，這一輪周期性調整與中國宏觀經濟調整、世界金融危機同步，其結束有賴于宏觀經濟復蘇。
房地產作為國民經濟的先導性行業，其走勢離不開宏觀經濟基本面。當下，全球經濟形勢繼續惡化，世界銀行和IMF近期均預計全球經濟今年將出現負增長。經濟學家認為，兩機構雙雙下調預測，意味著二戰后全球經濟有可能首次陷入整體性衰退。
與悲觀的全球經濟相比，中國１至２月份的宏觀數據則是喜憂參半。貨幣發行與信貸數據繼續朝著預期增長，投資同比與環比增速同時加快，好于市場預期，但重點有效指標仍然透露寒意：第二產業固定資產投資增速比城鎮固定資產投資增速更能反映經濟運行趨勢，而其目前仍然處于下行趨勢；進出口總值同比下降２７．２％，這已是連續第四個月下降；２月份， CPI、PPI雙陷負增長，經濟低迷態勢尚難一時改變。
經濟學家認為，今年前兩個月個人所得稅增速比去年回落８．７個百分點，居民收入預期下降將進一步制約未來消費擴張，未來消費啟動仍很艱辛。
在此背景下，蔡穗聲認為，房地產政策取向的著眼點與歸結點應是刺激市場消費，維持開發投資規模。刺激消費與維持投資規模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費層面，它既是維持開發投資規模的必備條件，又是擴內需的重要構成。
如何刺激樓市消費？蔡穗聲認為，近年宏觀調控出臺了許多限制住宅消費的政策，如二套房貸政策、二手房交易稅收政策、境外人士購房限制政策等，都應予以改變，此外還要考慮新的鼓勵消費政策。
而中原地產研究中心研究總監陶琦則認為，高房價導致高存量，降價是市場博弈的必然結果，“在目前價格偏高、存量較的城市，開發商應該多考慮降價手段，以實現銷售。”
中國房地產指數研究院在２００９“上海之春”房展會期間對購房者所做調查顯示，以往考慮較多的樓盤景觀、學區等附加值，已經被價格優勢所替代。“在同等類型的樓盤中，價格是否足夠低，已經成為購房者選擇開發商品牌的唯一標識。” 中國房地產指數研究院副院長陳晟說。
