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　　上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出乎所有人意料，在經(jīng)過(guò)短短幾個(gè)月的調(diào)整后，迅速實(shí)現(xiàn)了回暖，成交量大幅回升的同時(shí)，房?jī)r(jià)也一路高漲，個(gè)別樓盤(pán)甚至逼近歷史高位。面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房?jī)r(jià)這種高漲可以持續(xù)多久呢，下半年，房?jī)r(jià)又將走向何方？
　　城市房?jī)r(jià)路線(xiàn)圖
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)地域特征非常強(qiáng)的市場(chǎng)，城市分為一線(xiàn)、二線(xiàn)和三線(xiàn)，其房市表現(xiàn)也各有不同。
　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合發(fā)展?fàn)顟B(tài)，綜合城市級(jí)別、規(guī)模、GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量等指標(biāo)，以及商品房均價(jià)，我們習(xí)慣將國(guó)內(nèi)城市分為一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)和四線(xiàn)。雖然今年上半年全國(guó)房市普遍回暖，但是不同類(lèi)型的城市表現(xiàn)也不盡相同。
　　敏感的一線(xiàn)城市
　　由于把商品房均價(jià)看作最標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所提到的一線(xiàn)城市習(xí)慣指北京、上海、深圳和廣州。這四個(gè)城市開(kāi)始城市化進(jìn)程時(shí)間比較早，吸引了大量人口的流入，社會(huì)財(cái)富積累達(dá)到一定高度，尤其像北京、上海這樣有著13億人口作支撐的國(guó)際化大都市，它們的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟發(fā)達(dá)，對(duì)國(guó)家調(diào)控房市的宏觀政策反應(yīng)也較為敏感，但是因?yàn)榉浅３湓５膭傂孕枨蟮拇嬖冢@些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)一般表現(xiàn)在成交量上，而價(jià)格單向上行的壓力巨大，即便是在去年房市寒冬的時(shí)候，這些城市房?jī)r(jià)下降的幅度也非常有限。最突出的表現(xiàn)就是，受政策微調(diào)的影響，7月份，這四個(gè)一線(xiàn)城市房市成交量集體回落，其中，廣州房市月成交量環(huán)比下降33.81%.
　　共性中凸顯個(gè)性
　　比如北京，上半年京城共有130多個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，但是讓人意想不到的是，漲價(jià)最兇的不是傳統(tǒng)意義上的熱點(diǎn)地區(qū)東四環(huán)、CBD或奧運(yùn)板塊，而是一直表現(xiàn)得不溫不火的豐臺(tái)板塊。該區(qū)域內(nèi)共有14個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，平均漲幅達(dá)2500元/平方米，原因在于這些區(qū)域城市化形態(tài)發(fā)生明顯變化、城市功能趨于完備，其升值前景自然值得期待。
　　再比如上海。就連上海市委書(shū)記俞正聲都承認(rèn)了上海房?jī)r(jià)高，但是怎么解決，靠像其他城市那樣增加保障性住房可以嗎？當(dāng)然不可以。首先，多數(shù)上海原居居民已在老公房拆遷和城市擴(kuò)容中得到實(shí)惠，而現(xiàn)在最大的需求群體在于沒(méi)有上海戶(hù)籍的白領(lǐng)和部分沒(méi)有享受到拆遷和擴(kuò)容實(shí)惠的原居民，因此，對(duì)保障性住房的需求并不大，相對(duì)于其他一線(xiàn)城市，上海的社會(huì)保障住宅供應(yīng)量最少。其次，上海提前進(jìn)入老齡化社會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾并不突出，它的問(wèn)題在于投機(jī)性需求膨脹，所以解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策。
　　奮起直追的二三線(xiàn)
　　隨著一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖示范效應(yīng)的擴(kuò)散，二三線(xiàn)城市的房市也開(kāi)始加速回溫，據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的26個(gè)二三線(xiàn)城市中，有14個(gè)城市7月份的月成交量環(huán)比上升。而這些城市的投資潛力也越來(lái)越被更多的人看好，在近期搜房網(wǎng)進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)上調(diào)查中，68.1%的網(wǎng)友認(rèn)為二線(xiàn)城市將會(huì)成為大型房企的掘金寶地；59.09%的網(wǎng)友認(rèn)為地產(chǎn)商進(jìn)入二線(xiàn)城市，將會(huì)成為未來(lái)幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潮流。有消息稱(chēng)，如今已有部分外資和炒房團(tuán)將注意力轉(zhuǎn)向了二三線(xiàn)市場(chǎng)，其理由主要有：1.一線(xiàn)城市發(fā)展已趨于飽和，投資空間日漸縮小；2.二三線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，推升當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)的擴(kuò)大需求；3.二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)比一線(xiàn)城市低，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的成本較低，風(fēng)險(xiǎn)較小等。
　　看漲的8大理由
　　因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，所以開(kāi)發(fā)商開(kāi)始捂盤(pán)惜售，捂盤(pán)等于捂住了巨額利潤(rùn)，所以購(gòu)買(mǎi)者開(kāi)始瘋狂搶購(gòu)，搶到了就可以坐等房子升值。
　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩、華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)等各專(zhuān)家紛紛拋出自己的觀點(diǎn)，總結(jié)起來(lái)，看漲有如下八大理由。
　　1.自去年下半年開(kāi)始，政府一改抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)政策，頻頻推出房貸優(yōu)惠、下調(diào)契稅稅率等多項(xiàng)措施，極大地刺激了人們的購(gòu)房欲望，增強(qiáng)了人們的購(gòu)買(mǎi)力。雖然近期房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)引起很大爭(zhēng)議，政府也對(duì)此表示了關(guān)注，但是鑒于目前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍不容樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇具有極大拉動(dòng)作用，政府不會(huì)貿(mào)然改變目前這種較為寬松的房地產(chǎn)政策。
　　2.寬松的貨幣政策和日益強(qiáng)烈的通脹預(yù)期。為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，各國(guó)政府均采用了寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，引起全球流動(dòng)性過(guò)剩，通脹預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)日益加大。房市是規(guī)避通脹的避風(fēng)港，大量資金和熱錢(qián)將會(huì)流入房市，盡管會(huì)帶來(lái)一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，但是這種投資需求的勢(shì)頭難以抵擋。另外，大量的信貸資金進(jìn)入房市，開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性緊缺問(wèn)題得到緩解，敢于隔三差五的捂盤(pán)漲價(jià)。
　　3.購(gòu)房者心理預(yù)期轉(zhuǎn)變。在去年，房市寒冬的時(shí)候，購(gòu)房者觀望心理濃厚，開(kāi)發(fā)商紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，仍無(wú)法改變?nèi)藗兊倪@種降價(jià)預(yù)期。然而，上半年房市的迅速回暖，房?jī)r(jià)上行通道打開(kāi)，往日持幣觀望的購(gòu)房者開(kāi)始漸漸失去理智，不斷地追漲，導(dǎo)致市場(chǎng)火爆、房源緊缺現(xiàn)象的出現(xiàn)，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。
　　4.剛性需求的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。房市中，每年都會(huì)產(chǎn)生一部分新的剛性需求者，受去年房市不景氣影響，部分剛性需求者改變了自己的購(gòu)房預(yù)期，推遲了入市時(shí)間，這樣市場(chǎng)上就積累了一些剛性需求，再加上今年新增的這部分剛性需求，市場(chǎng)的持續(xù)升溫促使這兩部分需求集中入市，導(dǎo)致需求的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上行。
　　5.實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)，投資渠道不暢。目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從宏觀層面看，已經(jīng)回穩(wěn)復(fù)蘇，但是從微觀層面看，各行各業(yè)的形勢(shì)依然不容樂(lè)觀，擁有充裕的資金，卻苦于無(wú)處可投的人必然會(huì)將注意力轉(zhuǎn)移到日益火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　6.地王頻現(xiàn)，推高房?jī)r(jià)預(yù)期。盡管對(duì)于地價(jià)推高房?jī)r(jià)的命題，專(zhuān)家們尚無(wú)定論，但是，近一兩個(gè)月，土地市場(chǎng)異常活躍，北京、上海等城市相繼拍出本地地王，拉動(dòng)房?jī)r(jià)再次漲聲不斷，更牽動(dòng)著社會(huì)公眾的神經(jīng)，影響著他們的購(gòu)房決策。
　　7.城市化進(jìn)程加快。一方面，城市化進(jìn)程的加快帶來(lái)人口的巨增，形成巨大的市場(chǎng)需求，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)形成一定的壓力；另一方面，城市化意味著高水平的城市服務(wù)、高品質(zhì)的生活環(huán)境，以及財(cái)富的積累，這也必然推動(dòng)房?jī)r(jià)的高漲。
　　8.土地供應(yīng)量低，供需變化難有大改觀。土地供應(yīng)量是影響未來(lái)房?jī)r(jià)的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而從2008年土地供應(yīng)量和2009年的土地供應(yīng)計(jì)劃看，總量增加的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上市場(chǎng)需求的增加，土地市場(chǎng)供需矛盾難以產(chǎn)生大的改觀，房?jī)r(jià)難以得到本質(zhì)上的控制，仍將呈上漲趨勢(shì)。
　　看跌的8大理由
　　“房?jī)r(jià)的這種快速上漲不可能持續(xù)下去，再等等、再看看”，持幣觀望的人都有這樣的期待。
　　上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)高的根本原因在于供給不足。國(guó)家應(yīng)該通過(guò)擴(kuò)大土地供應(yīng)、提供保障住房有效供給等方式來(lái)進(jìn)行調(diào)控。
　　綜合業(yè)內(nèi)專(zhuān)家觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)看跌八大理由如下：
　　1.持續(xù)的高通脹率必將導(dǎo)致貨幣貶值，從而引起資本外逃，最終帶來(lái)資產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰，因此，靠通脹預(yù)期推高的房?jī)r(jià)難以持久。
　　2.下半年多個(gè)城市將有保障型住房大量入市，對(duì)房?jī)r(jià)將起到一定的調(diào)節(jié)作用。4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案中，安居工程占據(jù)了重要地位，國(guó)家切實(shí)加大了對(duì)保障型住房的資金、土地、政策的支持力度，隨著保障型住房的大量入市，房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)一定的調(diào)整。
　　3.二套房貸收緊，市場(chǎng)反應(yīng)敏感，成交量減少。銀監(jiān)會(huì)近日重申嚴(yán)格執(zhí)行在實(shí)際操作中已有松動(dòng)的“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)，此舉被市場(chǎng)解讀為房屋個(gè)貸的收緊。7月份以來(lái)一些銀行對(duì)房貸明顯開(kāi)始收緊，投資性需求對(duì)政策變化比較敏感，出手更加謹(jǐn)慎。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份房市成交套數(shù)，深圳環(huán)比下降18.47%，廣州環(huán)比下降33.81%，“二套房貸”政策收緊是其下降的部分原因。
　　4.房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，市場(chǎng)回歸觀望。這一輪房市回暖主要緣于積壓一年的剛性需求大舉釋放，剛性需求意味著剛性的承受力，面對(duì)近日房?jī)r(jià)暴漲，這部分需求無(wú)力跟漲，購(gòu)房者觀望情緒加重。而購(gòu)房者的這種觀望情緒就像一種可怕的傳染性菌類(lèi)，蔓延迅速，房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲有可能導(dǎo)致市場(chǎng)再次低迷，第二輪的持幣觀望可能更加持久。
　　5.無(wú)堅(jiān)實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)做基礎(chǔ)，高房?jī)r(jià)難持久。房?jī)r(jià)上漲需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)作支撐，只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正好轉(zhuǎn)，人們收入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能穩(wěn)定。而上半年，在房市火爆的同時(shí)，中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未真正好轉(zhuǎn)，寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆添了一把虛火，沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)這把實(shí)火，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)走得很遠(yuǎn)。
　　6.銀行信貸下半年將會(huì)收緊。與國(guó)外相比，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，目前全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴(lài)水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴(lài)程度已高于80%.按歷年銀行放貸規(guī)律，上半年70%，下半年30%，下半年銀行信貸不僅規(guī)模會(huì)大幅縮小，而且將更加注重風(fēng)險(xiǎn)控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金流也必然會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊。
　　7.集中推地，遏制房?jī)r(jià)快速上漲。土地資源的稀缺性為房?jī)r(jià)瘋漲提供了最佳理由，面對(duì)這輪房?jī)r(jià)上漲，各地方政府選擇了增加供給，而非抑制成交。據(jù)了解，2009年上海全年計(jì)劃土地出讓總量超過(guò)1200萬(wàn)平方米，其中900多萬(wàn)平方米將在下半年集中推出。北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人也公開(kāi)表示，將加快土地市場(chǎng)供應(yīng)。集中推地有助于改變土地市場(chǎng)“資源稀缺”的預(yù)期，進(jìn)而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價(jià)行為。
　　8.政策微調(diào)，炒房行為減少。無(wú)論是重申嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)，還是整治捂盤(pán)、囤地等違規(guī)違法行為，都表明，國(guó)家房產(chǎn)政策已經(jīng)開(kāi)始微調(diào)。受此影響部分炒房客開(kāi)始出貨，外資也開(kāi)始撤離房市，中原地產(chǎn)研究中心最新報(bào)告顯示，上海地區(qū)上半年全部二手房成交中，賣(mài)方為外資的比例占7.8%，而買(mǎi)方為外資的占比僅2.1%，不到賣(mài)方的1/3.