3季度游資或超500億美元海外熱錢威脅明年樓市
發布時間：2010-01-14 共1頁
中國樓市最害怕的“怪物”之一，就是熱錢。近些年來，以浙南民間資本為代表的國內游資，頻頻光臨樓市，所到之處，房價莫不上升。在金融全球化越來越強化的今天，我們不得不關注來自境外的熱錢，其對國內資產價格的影響，絕不能等閑視之。
而目前，正處于一個敏感時期。央行數據表明，9月末外匯儲備余額攀至22726億美元，同比增長19.26%，再創新高。三季度外匯儲備增加1410億美元，其中9月增加618億美元，而一季度外匯儲備增加只有77億美元。據中金公司估算，剔除投資收益和匯兌損益，同時考慮到對外投資引起的資金流出，三季度不可被解釋的資本流入或超過500億美元。
按常規理解，這500億美元大致可歸為熱錢或游資。它們涌入內地的目標很明確：通過投資資產品和股權獲益，而且多是短線操作，股市和樓市是兩個主要領域。單從樓市分析，進入的熱錢主要是各類基金，這些基金在境外募集，由國際金融機構運作，包括大摩、花旗銀行、瑞銀等知名投行，也有中東和東南亞非著名機構；有些專注于房地產投資，有些則是多元化投資，追求絕對回報率是其天職。另外，還有一些散戶投資者，主要是港澳臺人士。實際上澳臺人士在京滬深等一線城市購房很多，只是多屬中長線投資，并非短線熱錢。
實際上，近幾年熱錢在內地已折騰了幾番。大致從2004年開始，海外基金整棟收購成熟物業和散戶炒房的規模迅速增長，為一線城市的房價高潮，出了一把力。為了抑制房價飆升，2006年國家出臺了“171號文”，限制外資購房，炒房比重因此明顯下降，部分資金轉而進入各種房地產企業和項目的股權投資領域。2007年，樓市再次非理性繁榮，外資重新泛濫。2008年美國金融危機爆發，國內經濟和樓市雙雙下行，熱錢外流，部分海外基金急于拋售在華物業，只是少有接盤者。
值得重點關注的是，今年與2007年的差異。2007年熱錢積極投資房地產有三個原因。一是國內樓市高漲，回報率驚人；二是人民幣加速升值，2007年升幅高達6.9%，對外資而言，可以沒有任何風險進行套匯；三是2007年歐美處于降息通道，而我國仍在升息通道，而且是歷史罕有的一年加息六次，導致中美利率倒掛，白白讓熱錢套取利差。
與2007年相比，相似的是今年樓市同樣的繁榮，同樣的房價高漲；不同的是，人民幣自2008年7月開始，就已停止升值，目前依然如此；然而，人民幣升值的預期卻越來越強烈，近段時間美元持續貶值，逼迫人民幣升值，而我國為了刺激出口，短期絕不會輕易讓人民幣主動升值，于是貿易磨擦勢不可免。至于利率水平，中美基本都維持歷史低位，在美國加息之前，中國很難搶先加息，所以在利率上面，中美兩國央行也在勾心斗角。中國經濟復蘇的勢頭遠好于美國，而今年我國4萬億投資計劃和信貸規模皆超美國，這就意味著我國通貨膨脹的到來，也將早于美國，加息的壓力會越來越大。
海外熱錢進入中國后，必然推高股價和房價。其作用機制可分為直接和間接兩類。直接作用很簡單，需求增加了，自然使資產價格上漲。在樓市中，海外資金更喜歡購買高檔物業，比如今年以來一線城市豪宅熱銷，其中港臺客占據相當大的比重，個別上海豪宅去香港推廣，獲得追捧的程度出人意料；至于深圳，“近水樓臺先得月”，無論2007年還是今年，樓市中投資投機比重都居全國第一，而其中港人數量龐大。
間接作用則是制造流動性。我國流動性過剩，主要有兩大源頭，一是信貸量過大，比如今年前三季度人民幣貸款新增量達8.67萬億元，而2006-2008年分別只有3.18萬億元、3.63萬億元、4.91萬億元。二是外匯儲備增加過快，增加一美元外匯儲備，必須發行等價的人民幣，三季度外匯儲備增加1410億美元，對應新增9630億元人民幣。而2007年全年國家外匯儲備增加4619億美元，對應新增人民幣33740億元人民幣。顯而易見，2007年的流動性泛濫主因是外匯儲備增量過大，其中熱錢有份“功勞”；今年的流動性過剩的“元兇”，卻是信貸狂增。
前段時間，筆者曾在此專欄分析過貨幣供應、股市、樓市之間的關系，其中提到要關注M1增速何時超過M2增速。終于，9月M1、M2增速雙雙創歷史新高，達到了29.51%和29.31%，而且繼去年4月份以來，M1增速再度超過M2增速。由此證明，企業存款加速活期化，宏觀經濟加快復蘇，資產價格膨脹還在持續，風險暗暗醞釀，但大的調整還未到時候。
大家更值得關心的是未來。今年四季度信貸增量難以復制上半年盛況，明年全年也難超越今年；然而，新一輪海外熱錢潮剛剛開始，明年外匯儲備增量很有可能超過今年。信貸減，外儲增，明年流動性注定還是非常充裕。海外基金投資內地樓市熱情可能難以超過2007年，其間接推高房價的作用卻不可低估——這一因素尚未引起同行關注。還是讓我們拭目以待吧。
而目前，正處于一個敏感時期。央行數據表明，9月末外匯儲備余額攀至22726億美元，同比增長19.26%，再創新高。三季度外匯儲備增加1410億美元，其中9月增加618億美元，而一季度外匯儲備增加只有77億美元。據中金公司估算，剔除投資收益和匯兌損益，同時考慮到對外投資引起的資金流出，三季度不可被解釋的資本流入或超過500億美元。
按常規理解，這500億美元大致可歸為熱錢或游資。它們涌入內地的目標很明確：通過投資資產品和股權獲益，而且多是短線操作，股市和樓市是兩個主要領域。單從樓市分析，進入的熱錢主要是各類基金，這些基金在境外募集，由國際金融機構運作，包括大摩、花旗銀行、瑞銀等知名投行，也有中東和東南亞非著名機構；有些專注于房地產投資，有些則是多元化投資，追求絕對回報率是其天職。另外，還有一些散戶投資者，主要是港澳臺人士。實際上澳臺人士在京滬深等一線城市購房很多，只是多屬中長線投資，并非短線熱錢。
實際上，近幾年熱錢在內地已折騰了幾番。大致從2004年開始，海外基金整棟收購成熟物業和散戶炒房的規模迅速增長，為一線城市的房價高潮，出了一把力。為了抑制房價飆升，2006年國家出臺了“171號文”，限制外資購房，炒房比重因此明顯下降，部分資金轉而進入各種房地產企業和項目的股權投資領域。2007年，樓市再次非理性繁榮，外資重新泛濫。2008年美國金融危機爆發，國內經濟和樓市雙雙下行，熱錢外流，部分海外基金急于拋售在華物業，只是少有接盤者。
值得重點關注的是，今年與2007年的差異。2007年熱錢積極投資房地產有三個原因。一是國內樓市高漲，回報率驚人；二是人民幣加速升值，2007年升幅高達6.9%，對外資而言，可以沒有任何風險進行套匯；三是2007年歐美處于降息通道，而我國仍在升息通道，而且是歷史罕有的一年加息六次，導致中美利率倒掛，白白讓熱錢套取利差。
與2007年相比，相似的是今年樓市同樣的繁榮，同樣的房價高漲；不同的是，人民幣自2008年7月開始，就已停止升值，目前依然如此；然而，人民幣升值的預期卻越來越強烈，近段時間美元持續貶值，逼迫人民幣升值，而我國為了刺激出口，短期絕不會輕易讓人民幣主動升值，于是貿易磨擦勢不可免。至于利率水平，中美基本都維持歷史低位，在美國加息之前，中國很難搶先加息，所以在利率上面，中美兩國央行也在勾心斗角。中國經濟復蘇的勢頭遠好于美國，而今年我國4萬億投資計劃和信貸規模皆超美國，這就意味著我國通貨膨脹的到來，也將早于美國，加息的壓力會越來越大。
海外熱錢進入中國后，必然推高股價和房價。其作用機制可分為直接和間接兩類。直接作用很簡單，需求增加了，自然使資產價格上漲。在樓市中，海外資金更喜歡購買高檔物業，比如今年以來一線城市豪宅熱銷，其中港臺客占據相當大的比重，個別上海豪宅去香港推廣，獲得追捧的程度出人意料；至于深圳，“近水樓臺先得月”，無論2007年還是今年，樓市中投資投機比重都居全國第一，而其中港人數量龐大。
間接作用則是制造流動性。我國流動性過剩，主要有兩大源頭，一是信貸量過大，比如今年前三季度人民幣貸款新增量達8.67萬億元，而2006-2008年分別只有3.18萬億元、3.63萬億元、4.91萬億元。二是外匯儲備增加過快，增加一美元外匯儲備，必須發行等價的人民幣，三季度外匯儲備增加1410億美元，對應新增9630億元人民幣。而2007年全年國家外匯儲備增加4619億美元，對應新增人民幣33740億元人民幣。顯而易見，2007年的流動性泛濫主因是外匯儲備增量過大，其中熱錢有份“功勞”；今年的流動性過剩的“元兇”，卻是信貸狂增。
前段時間，筆者曾在此專欄分析過貨幣供應、股市、樓市之間的關系，其中提到要關注M1增速何時超過M2增速。終于，9月M1、M2增速雙雙創歷史新高，達到了29.51%和29.31%，而且繼去年4月份以來，M1增速再度超過M2增速。由此證明，企業存款加速活期化，宏觀經濟加快復蘇，資產價格膨脹還在持續，風險暗暗醞釀，但大的調整還未到時候。
大家更值得關心的是未來。今年四季度信貸增量難以復制上半年盛況，明年全年也難超越今年；然而，新一輪海外熱錢潮剛剛開始，明年外匯儲備增量很有可能超過今年。信貸減，外儲增，明年流動性注定還是非常充裕。海外基金投資內地樓市熱情可能難以超過2007年，其間接推高房價的作用卻不可低估——這一因素尚未引起同行關注。還是讓我們拭目以待吧。
