1500億公積金有助平抑房價
發布時間：2012-07-25 共1頁
住房和城鄉建設部、財政部、發改委、人民銀行、監察部、審計署、銀監會等七部門日前聯合印發《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設，并啟動試點工作。
按照《實施意見》規定“在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設”，以2008年的數據計，3193.02億元的沉淀資金將有約1500億元可用于支持保障性住房建設。
按照國務院的規定，未來三年我國將加快保障性住房建設，到2011年年底，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題，基本解決240萬戶現有林區、墾區、煤礦等棚戶區居民住房的搬遷維修改造問題。2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經濟適用住房。但龐大的保障性住房建設計劃，卻面臨建設資金不足的尷尬，加之當前國內外經濟環境尚未完全走出困境，資金的籌集更為困難。
與此同時，住建部公布的“2008年全國住房公積金管理情況通報”顯示，截至去年末，全國住房公積金銀行專戶存款余額為5616.27億元，扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3193.02億元。沉淀資金占繳存余額的比例為26.35%，同比上升3.59個百分點。這部分閑置資金如何能在保證安全的前提下適度增值，也是一個值得探討的問題。
其實，關于利用住房公積金用于保障性住房建設的探討由來已久。
在去年年底出臺的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》（以下簡稱“國13條”）中，就曾提到要多渠道籌措保障性住房建設資金，并充分發揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等住房建設。
因此，本次《實施意見》的出臺，對于利用住房公積金支持保障性住房建設來說，可說是邁出了關鍵性一步。按照《實施意見》規定“可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設”，以2008年的數據計，3193.02億元的沉淀資金將有約1500億元可用于貸款支持保障性住房建設。
住建部有關負責人表示，利用住房公積金閑置資金貸款支持保障性住房建設，有利于完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，增加住房公積金收益，實現住房公積金保值增值；有利于帶動住房投資和消費，促進經濟平穩較快增長；有利于拓寬保障性住房建設資金來源，加快保障性住房建設，解決城鎮中低收入家庭住房問題，推動實現“住有所居”目標。
廣州大學商學院房地產研究所所長陳琳也充分認可這一做法是住房保障的新嘗試和新思路。她認為，住房公積金要保證安全，也要考慮它的適度增值，因此閑置資金與其放著，不如用到需要的地方去。“一直以來，地方財政沒有足夠的資金用于保障性住房建設，這一辦法可以解決一部分建設資金問題”，“而且《實施意見》規定，住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設的利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，有助于住房公積金增值”。
但陳琳始終強調要保障資金的使用安全。她表示，雖然建保障性住房是一項民心工程，但如果資金使用不好，則將損害到另一部分人群的合法權益。她尤其肯定了《實施意見》中關于“試點城市政府承擔落實償還貸款的責任，確保貸款本息按時償還”的規定。她表示，在保障性住房的建設中，部分地方可能會交給開發商去建，但不管采取什么方式，一定要由政府來擔保，這樣才能保證安全。
不過也有人提出，住房公積金的所有權屬于繳存職工。但目前規定必須憑購房發票才能提取公積金，這對很多想拿公積金作為購房首付的家庭來說，是很大的不便。住房公積金既然有閑置資金，就應該先滿足繳存職工提取公積金作為首付的需求，然后再作它用。
政策要點
政府承擔落實還貸責任
確保貸款本息按時償還
《實施意見》提出，利用住房公積金閑置資金發放的保障性住房建設貸款，必須定向用于經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設，禁止用于商品住房開發和城市基礎設施建設。
當然，利用公積金支持保障性住房建設須以保證公積金繳存職工的合法權益為前提?！秾嵤┮庖姟窂娬{，應在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，嚴格控制貸款規模，禁止無償調撥使用。
同時，利用住房公積金貸款建設保障性住房，必須嚴格控制供應對象，面向城鎮中低收入住房困難家庭。完善申請、審核、輪候、復核等制度，加強動態管理。在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工，優先購買或租賃。
為加強貸款管理、保證資金安全，《實施意見》還明確了一系列加強貸款管理、保證資金安全的措施。一是設立資金監管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理；二是住房公積金管理中心對貸款項目進行嚴格評審，并提交 試點城市住房公積金管理委員會審議、人民政府批準；三是住房公積金管理中心要加強貸前調查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風險；四是落實貸款抵押，借款人必須以在建項目、房產或土地使用權足額抵押，不得重復抵押；五是規定 試點城市政府承擔落實償還貸款的責任， 確保貸款本息按時償還。
據了解，《實施意見》要求，各省、自治區、直轄市人民政府將在《實施意見》印發后60日內，將 試點城市名單及實施方案送住房城鄉建設部、財政部、人民銀行審核批準?！秾嵤┮庖姟吠瑫r強調，非 試點城市不得利用住房公積金發放任何項目貸款。
影響
增加保障房有助
控制商品房價格
將閑置的住房公積金用于保障性住房的建設，對房地產市場是否也會有所影響呢？
中原地產胡廣東表示，短期內，該政策對樓市應該不會有什么影響。首先，政策還處于試點階段，即使能夠通過向公積金貸款解決保障性住房的建設資金，地方政府也不一定會立刻落實；其次，即使保障性住房增加了，但如果享受住房保障的收入等限制條件不調整，受影響的還是一小部分人群，“只要滿足條件的人買不起，買得起的人不符合條件這一悖論不得到解決，對樓市就很難會有影響”。
不過新加坡原重建局局長、總規劃師，被稱為“新加坡規劃之父”的劉太格強調，雖然中國短期之內不可能解決絕大多數住房困難家庭的住房需求，商品房的價格甚至也出現泡沫，但大量的保障性住房是一定有助于控制房價的。他認為，隨著保障性住房越建越多，享受標準也越來越高，依賴商品房市場來解決住宅問題的人群將會越來越小，這樣的話，商品房的價格將越來越趨于理性和平穩。
按照《實施意見》規定“在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設”，以2008年的數據計，3193.02億元的沉淀資金將有約1500億元可用于支持保障性住房建設。
按照國務院的規定，未來三年我國將加快保障性住房建設，到2011年年底，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題，基本解決240萬戶現有林區、墾區、煤礦等棚戶區居民住房的搬遷維修改造問題。2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經濟適用住房。但龐大的保障性住房建設計劃，卻面臨建設資金不足的尷尬，加之當前國內外經濟環境尚未完全走出困境，資金的籌集更為困難。
與此同時，住建部公布的“2008年全國住房公積金管理情況通報”顯示，截至去年末，全國住房公積金銀行專戶存款余額為5616.27億元，扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3193.02億元。沉淀資金占繳存余額的比例為26.35%，同比上升3.59個百分點。這部分閑置資金如何能在保證安全的前提下適度增值，也是一個值得探討的問題。
其實，關于利用住房公積金用于保障性住房建設的探討由來已久。
在去年年底出臺的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》（以下簡稱“國13條”）中，就曾提到要多渠道籌措保障性住房建設資金，并充分發揮住房公積金的使用效益，選擇部分有條件的地區進行試點，在確保資金安全的前提下，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等住房建設。
因此，本次《實施意見》的出臺，對于利用住房公積金支持保障性住房建設來說，可說是邁出了關鍵性一步。按照《實施意見》規定“可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設”，以2008年的數據計，3193.02億元的沉淀資金將有約1500億元可用于貸款支持保障性住房建設。
住建部有關負責人表示，利用住房公積金閑置資金貸款支持保障性住房建設，有利于完善住房公積金制度，提高住房公積金使用效率，增加住房公積金收益，實現住房公積金保值增值；有利于帶動住房投資和消費，促進經濟平穩較快增長；有利于拓寬保障性住房建設資金來源，加快保障性住房建設，解決城鎮中低收入家庭住房問題，推動實現“住有所居”目標。
廣州大學商學院房地產研究所所長陳琳也充分認可這一做法是住房保障的新嘗試和新思路。她認為，住房公積金要保證安全，也要考慮它的適度增值，因此閑置資金與其放著，不如用到需要的地方去。“一直以來，地方財政沒有足夠的資金用于保障性住房建設，這一辦法可以解決一部分建設資金問題”，“而且《實施意見》規定，住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設的利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，有助于住房公積金增值”。
但陳琳始終強調要保障資金的使用安全。她表示，雖然建保障性住房是一項民心工程，但如果資金使用不好，則將損害到另一部分人群的合法權益。她尤其肯定了《實施意見》中關于“試點城市政府承擔落實償還貸款的責任，確保貸款本息按時償還”的規定。她表示，在保障性住房的建設中，部分地方可能會交給開發商去建，但不管采取什么方式，一定要由政府來擔保，這樣才能保證安全。
不過也有人提出，住房公積金的所有權屬于繳存職工。但目前規定必須憑購房發票才能提取公積金，這對很多想拿公積金作為購房首付的家庭來說，是很大的不便。住房公積金既然有閑置資金，就應該先滿足繳存職工提取公積金作為首付的需求，然后再作它用。
政策要點
政府承擔落實還貸責任
確保貸款本息按時償還
《實施意見》提出，利用住房公積金閑置資金發放的保障性住房建設貸款，必須定向用于經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設，禁止用于商品住房開發和城市基礎設施建設。
當然，利用公積金支持保障性住房建設須以保證公積金繳存職工的合法權益為前提?！秾嵤┮庖姟窂娬{，應在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行，嚴格控制貸款規模，禁止無償調撥使用。
同時，利用住房公積金貸款建設保障性住房，必須嚴格控制供應對象，面向城鎮中低收入住房困難家庭。完善申請、審核、輪候、復核等制度，加強動態管理。在同等條件下，繳存住房公積金的中低收入住房困難職工，優先購買或租賃。
為加強貸款管理、保證資金安全，《實施意見》還明確了一系列加強貸款管理、保證資金安全的措施。一是設立資金監管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理；二是住房公積金管理中心對貸款項目進行嚴格評審，并提交 試點城市住房公積金管理委員會審議、人民政府批準；三是住房公積金管理中心要加強貸前調查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風險；四是落實貸款抵押，借款人必須以在建項目、房產或土地使用權足額抵押，不得重復抵押；五是規定 試點城市政府承擔落實償還貸款的責任， 確保貸款本息按時償還。
據了解，《實施意見》要求，各省、自治區、直轄市人民政府將在《實施意見》印發后60日內，將 試點城市名單及實施方案送住房城鄉建設部、財政部、人民銀行審核批準?！秾嵤┮庖姟吠瑫r強調，非 試點城市不得利用住房公積金發放任何項目貸款。
影響
增加保障房有助
控制商品房價格
將閑置的住房公積金用于保障性住房的建設，對房地產市場是否也會有所影響呢？
中原地產胡廣東表示，短期內，該政策對樓市應該不會有什么影響。首先，政策還處于試點階段，即使能夠通過向公積金貸款解決保障性住房的建設資金，地方政府也不一定會立刻落實；其次，即使保障性住房增加了，但如果享受住房保障的收入等限制條件不調整，受影響的還是一小部分人群，“只要滿足條件的人買不起，買得起的人不符合條件這一悖論不得到解決，對樓市就很難會有影響”。
不過新加坡原重建局局長、總規劃師，被稱為“新加坡規劃之父”的劉太格強調，雖然中國短期之內不可能解決絕大多數住房困難家庭的住房需求，商品房的價格甚至也出現泡沫，但大量的保障性住房是一定有助于控制房價的。他認為，隨著保障性住房越建越多，享受標準也越來越高，依賴商品房市場來解決住宅問題的人群將會越來越小，這樣的話，商品房的價格將越來越趨于理性和平穩。
