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    近期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到異常關(guān)注，其未來市場(chǎng)走勢(shì)成為了財(cái)經(jīng)界同仁判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向的重要風(fēng)向標(biāo)。在經(jīng)歷了前幾個(gè)月成交量大幅萎縮的市場(chǎng)波動(dòng)后，國(guó)家各部委聯(lián)合出臺(tái)多項(xiàng)政策，旨在重新刺激衰弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，事與愿違，中國(guó)房地產(chǎn)仍舊一蹶不振。如何打破舊有模式，創(chuàng)造增長(zhǎng)空間，已成為上至政府、下到企業(yè)和百姓都關(guān)心的問題。  
    政策刺激可能導(dǎo)致泡沫擴(kuò)張采集者退散
    無論是當(dāng)前的美國(guó)金融危機(jī)，還是上世紀(jì)90年代的日本經(jīng)濟(jì)蕭條和東南亞金融危機(jī)，房地產(chǎn)泡沫都是其主因?？偨Y(jié)往日經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，銀行的過度參與、寬松的金融環(huán)境、政府控制力薄弱和國(guó)際資本的推波助瀾，都是滋生和吹大泡沫的重要因素。反觀中國(guó)，無論是房?jī)r(jià)收入比還是近幾年的房地產(chǎn)累積漲幅，市場(chǎng)當(dāng)前處于泡沫狀態(tài)毋庸置疑。在這樣的背景下，如再推行降低利率、降低首付及其他靈活多樣的貸款政策以刺激市場(chǎng)需求，都可能增大市場(chǎng)泡沫，引發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)損失。 
    市場(chǎng)要求價(jià)格回歸的趨勢(shì)不可避免，需另辟蹊徑尋求解決之道，尋找到適合中國(guó)城市發(fā)展的模式。 
    舊城市發(fā)展模式受到挑戰(zhàn)，地方財(cái)政捉襟見肘
    上世紀(jì)90年代起的中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，是推動(dòng)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股重要力量。啟動(dòng)市場(chǎng)化的住房消費(fèi)，是近幾年拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要策略。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，樂觀主義者往往以中國(guó)城鎮(zhèn)化水平與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有較大增長(zhǎng)空間作為依據(jù)，判斷中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)未來仍會(huì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)。誠(chéng)然，按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展方式，中國(guó)經(jīng)濟(jì)理論上可以達(dá)到上述目標(biāo)。然而這些人卻忽略了這種增長(zhǎng)路徑的局限性。過往這種依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)地方政府財(cái)政，主要依靠住宅開發(fā)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展，已遭遇到增長(zhǎng)的極限。這在一定意義上解釋了為什么房地產(chǎn)企業(yè)萬科的年度業(yè)績(jī)，在遇到頂峰之后會(huì)迅速滑落。 
    抓住產(chǎn)業(yè)升級(jí)契機(jī)，確立新城市增長(zhǎng)模式 
    提高制造業(yè)技術(shù)水平和附加值，增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)中服務(wù)業(yè)比重，這些重大的發(fā)展策略，將在這次危機(jī)后顯得尤為重要。當(dāng)前形勢(shì)下，地方政府應(yīng)借此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級(jí)的時(shí)機(jī)進(jìn)行深刻反思。在可能到來的產(chǎn)能過剩時(shí)代，思考未來的城市發(fā)展布局規(guī)劃。過去，不少地區(qū)政府通過招商引進(jìn)低端制造業(yè)產(chǎn)業(yè)，從而造成城市開發(fā)區(qū)土地產(chǎn)出低、土地利用率低，這種方式應(yīng)該拋棄，轉(zhuǎn)而研究真正適合本地發(fā)展的高附加值產(chǎn)業(yè)的需求。在分析各個(gè)城市自身的比較優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，遵循產(chǎn)業(yè)鏈延伸、差異化競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)更新的三大原則，探討切實(shí)可行的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑。 
    同時(shí)，在城市規(guī)劃布局上應(yīng)進(jìn)行積極調(diào)整，加大對(duì)未來前沿產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究，打造功能更加明確、定位更加清晰的產(chǎn)業(yè)園，設(shè)計(jì)先進(jìn)、合理的園區(qū)管理模式，徹底改變過往那種城市規(guī)劃只重空間形態(tài)、功能與產(chǎn)業(yè)研究不夠的局面。 
    實(shí)現(xiàn)城市群經(jīng)濟(jì)一體化和整體產(chǎn)業(yè)升級(jí)來
    作為中央政府重大財(cái)政刺激舉措之一的2萬億的鐵路投資計(jì)劃，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步改變中國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展格局。其中，以京滬高鐵為代表的高速鐵路和城際鐵路建設(shè)，將帶來不少產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的機(jī)會(huì)。舒適高效的現(xiàn)代化鐵路建設(shè)和鐵路公交化的進(jìn)程，將極大拓寬各經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)不同類型城市的商貿(mào)和服務(wù)業(yè)發(fā)展空間，推動(dòng)大城市的智力資源向沿線城市擴(kuò)散，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化將在城市群的分工與合作中進(jìn)一步深化。 
    以日本新干線建設(shè)為例，建成后的新干線迅速拉動(dòng)了名古屋的汽車產(chǎn)業(yè)帶、京都的電子通訊產(chǎn)業(yè)帶。在1975年新干線從大阪進(jìn)一步延伸到九州后，岡山、廣島、大分乃至福岡、熊本等沿線地帶的工業(yè)布局迅速發(fā)生變化，汽車、機(jī)電、家用電器等加工產(chǎn)業(yè)和集成電路等尖端產(chǎn)業(yè)逐步取代了傳統(tǒng)的鋼鐵、石化等產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了日本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。通向仙臺(tái)、巖手的東北新干線1982年開始運(yùn)行后，沿線城市的人口和企業(yè)分別增加30%和45%，地方財(cái)政收入明顯增加。 
    推行生態(tài)城市建設(shè)，優(yōu)化城市土地儲(chǔ)備模式
    度過了泡沫經(jīng)濟(jì)期，快速城鎮(zhèn)化和城市建設(shè)無序化的發(fā)展模式定將終結(jié)。中國(guó)新城市化發(fā)展模式，應(yīng)順應(yīng)綠色生態(tài)、節(jié)能環(huán)保的大趨勢(shì)。生態(tài)城市的建設(shè)應(yīng)以緊湊為原則，通過新型的垃圾處理方法、水循環(huán)、維持動(dòng)植物生態(tài)鏈、綠色交通、節(jié)能建筑等一整套生態(tài)城市舉措的應(yīng)用，有效拉動(dòng)新能源、新材料等生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品的新興市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和調(diào)整。 
    近兩年推行的土地儲(chǔ)備制度，曾是各個(gè)城市借助土地資源迅速發(fā)展的啟動(dòng)器。這種政府一級(jí)收儲(chǔ)、二級(jí)市場(chǎng)公開運(yùn)作的模式，在新區(qū)開發(fā)和城市郊區(qū)化進(jìn)程中非常有效。但在中國(guó)的城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的階段，在以“緊湊城市”發(fā)展理念推動(dòng)城市發(fā)展時(shí)，應(yīng)更多考慮老城改造遭遇的模式困境。由于拆遷難的問題日益凸現(xiàn)，過往那種狂飆突進(jìn)的城市化運(yùn)動(dòng)將迅速減緩，因此，如何調(diào)動(dòng)社會(huì)資源優(yōu)化土地儲(chǔ)備，如何設(shè)計(jì)更好的模式推動(dòng)城市更新，已成為迫在眉睫的重要課題。