房地產拉動經濟增長的原由及策略2
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
三、啟動我國房地產業(yè)的構想采集者退散
1.繼續(xù)實施反衰退和調節(jié)經濟周期的政策措施。來
啟動房地產，我們認為應區(qū)別一般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，應該看到實際上是市場經濟國家反衰退和調節(jié)經濟周期的一般理論指導下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準備金和鼓勵銀行放款、擴大財政支出、大幅度提高職工工資和增強居民購買力、減輕稅費、鼓勵居民投資股票、債券等等政策措施，對阻止物價繼續(xù)下跌和低迷，防止國民經濟不振和衰退，調節(jié)國民經濟增長態(tài)勢和穩(wěn)定發(fā)展，從不同角度起著作用。當然也對房地產經濟發(fā)展起了不同程度調節(jié)作用。因為房地產業(yè)與國民經濟之間存在寒暑表的關系。今后，無論是為國民經濟走出低谷，還是為啟動房地產都需要繼續(xù)貫徹執(zhí)行這些政策措施。
然而由于存在前述的不利房地產實現(xiàn)的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動房地產僅僅依靠前述一般政策措施，不會理想，不會較快見效。例如：由于居民收入增長率長期落后于GDP增長率所形成的過低消費率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入，補足占GDP近14個百分點，達到居民消費率60％的合理比例。因為這需要一個較長時期，要有一個復雜過程。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業(yè)和增加就業(yè)，還要發(fā)展小城鎮(zhèn)；要增加就業(yè)又有賴于經濟結構調整到合理，而經濟結構合理調整又有賴政策制定和實施時間和過程。
要較快啟動房地產，除繼續(xù)實施刺激國民經濟發(fā)展的一般政策以外，還必須從實際出發(fā)，有針對性實施一些特別方略。
2.有針對性的啟動房地產的近期方略。
（1）抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產。目前我國銀行6萬億儲蓄存款，如果做具體分析，就不能簡單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結論。這6萬億存款中有相當大的部分為高收入或較高收入階層所有。
據1999年5月20日頭版郭克莎的文章怎樣看待投資與消費的協(xié)調增長所述：目前我國科技教育界已形成了一個規(guī)模不小的高收入階層，他們擁有的銀行存款在居民儲蓄總額中估計占20％左右。知識分子的住房條件要改善，政府極為重視，他們自己也企。來
盼住房水平提高和居住環(huán)境改善。知識分子的收入不僅穩(wěn)定且快速增長，對未來收支的心理預期也充滿信心。如果政府以優(yōu)惠價格批租出讓一些環(huán)境較好土地，開發(fā)營建一些高檔公寓、連體別墅，并以減免勞務報酬、稿酬、特許權使用費等的個人所得稅相配合，他們應會樂意投資購房。這不僅能啟動房地產拉動經濟增長的乘數(shù)大，還能改善知識分子生活工作條件，還有利于高校和科研單位的服務體系社會化。
企業(yè)家、私營企業(yè)主、演藝明星等更是我國的高收入階層。住房有顯示社會地位的功能。政府若能批租出讓一些環(huán)境優(yōu)雅的土地，開發(fā)營建出高水平的別墅，并冠以企業(yè)家花園、明星別墅苑，并完善配套交流中心、談判中心、社交場所、娛樂宮、購物大廈，這里既居住環(huán)境優(yōu)雅，又顯示他們名譽和地位，還有利他們進行經營情報交流和社會交往。如果加上政府減免個人所得稅、部分私營企業(yè)所得稅相配合，他們便會樂意投資購置。
（2）抓住高校服務體系社會化，開發(fā)學生公寓及其生活配套設施肩動房地產。教育部計劃今后五年連續(xù)擴招，到2005年達到在校學生1000萬，趕上高校學習青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服務體系社會化，并到2005年達到師生比例為1：14.這一改革給房地產開發(fā)帶來了機遇，大有可為。一個大學生每年正常消費（包括學費）1萬元，千萬大學生計1000億元。僅就學生公寓講，每個學生5平方米（包含廁所、洗漱間），就得興建、改建5000萬平方米；另外還要興建、改建供千萬大學生生活的食堂、洗理、娛樂、購物、通訊的配套房屋以及為他們服務的相關人員的生活用房。學生公寓及配套房屋的開發(fā)，是只愁開發(fā)營建而不愁銷售租賃，不存在房屋價值實現(xiàn)難的問題。
目前國家統(tǒng)計局和中國經濟景氣監(jiān)測中心公布的居民儲蓄消費意愿調查結果表明，居民儲蓄存款的10％準備用于教育支出。武漢市更有高達40％的儲戶是為了教育而存款。1998年12月武漢某高校房地產專業(yè)對該校200名學生進行一次問卷調查，愿選擇一室一廳兼衛(wèi)生間居住的有90人，占47％；愿選擇兩室一廳兼衛(wèi)生間居住的有60人，占32％；愿選擇單間兼衛(wèi)生間居住的有30人，占15％；愿選擇單間與公用衛(wèi)生間的有11人，占6％。但該校學生現(xiàn)在普通是6-8人一室，內廊式的布局學生宿舍，長期生活在陰暗潮濕環(huán)境之中，急待居住學生公寓。1999年上海菜大學新建學生公寓只能入住180名，而報名要求入住的學生多達1400人，公寓成為搶手貨。凡此說明無論是新開發(fā)、改造，還是現(xiàn)在空置房的銷售，抓住高校后勤服務社會化，對啟動房地產拉動經濟增長，都大有可為。
（3）用房地產業(yè)的廣義概念發(fā)展房地產業(yè)，啟動房地產。現(xiàn)在不少人在啟動房地產和發(fā)展房地產業(yè)問題上，思考僅局限于造房與賣房，苦于房屋難實現(xiàn)。若從房地產業(yè)的廣義概念出發(fā)，便思路洞開，別有天地。房地產業(yè)性質是商業(yè)服務業(yè)，本質上屬于第三次產業(yè)。它是以房地的交換流通為主，兼房地再生產過程的投資開發(fā)、消費使用兩頭，并為房地流通、投資開發(fā)、消費使用提供技術、中介、勞務的服務的產業(yè)。因而房地產業(yè)內部的部門多、行業(yè)多、領域廣。若從房地產業(yè)內涵全面考慮問題來發(fā)展房地產業(yè)，不僅有利于房地市場的健全完善，有利房地產開發(fā)和出售，而且也有助房地產啟動發(fā)展，拉動經濟增長。
就以房屋在使用消費中的裝飾行業(yè)講，無論創(chuàng)造的產值還是對國民經濟的拉動都不可小視。現(xiàn)在城市搬遷新住房進行裝修投資，少則幾萬，多則十萬、十幾萬元，甚至有個別的裝修投資大于購房投資。不少不服新房的家庭，為改善居室環(huán)境，也在投資萬元、幾萬元裝修。
在武漢99國際室內裝飾博覽會上，湖北省經貿委主任谷玉川算了一筆賬說，全省城市有700萬個家庭，按每年1／20家庭進行裝修，每戶平均投資2萬元，每年工程總量達60個億。有關部門負責人說，目前湖北省家庭裝飾行業(yè)以每年15％一20％速度遞增，預計到2010年將達400億元產值。還應看到由于當前裝修市場散兵游勇多、技術水平低、欺詐現(xiàn)象常有，不少家庭想裝飾怕花錢買氣受，正等待觀望。若裝飾市場規(guī)范，形成大規(guī)模高技術有信譽的公司為市場主體，人們出了錢能真正買到裝飾享受，裝修市場潛力更大。再譬如，現(xiàn)在不少城市居住區(qū)，配套設施不全，居住服務缺乏，生活不方便。這些配套房屋開發(fā)和居住服務的完善，也是房地產業(yè)發(fā)展。采集者退散
凡此等等房地產業(yè)活動領域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對啟動房地產業(yè)有利，也有助拉動國民經濟增長，還可解決就業(yè)和增加居民收入。
（4）對貨幣購房全面理解來啟動房地產業(yè)，拉動經濟增長。貨幣購房，就是廢止單位實物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實質是廢除福利分房消費，以勞動收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應是多種多樣的，這是另外一回事。他可以以自己的貨幣到市場購現(xiàn)房或期房，可以以自己的其他財產換取住房，可以買建材和勞力建房，可以合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的具體表現(xiàn)形式，都是對福利分房消費的革命。現(xiàn)在有些單位土地寬闊，職工愿集資建房，只要國家財政不支出，單位不補貼，應可繼續(xù)集資建房。
事實上現(xiàn)在有些省如吉林省規(guī)定繼續(xù)單位職工集資建房，有效解決住房和拉動經濟增長。不能將集資建房與貨幣購房改革對立起來，將貨幣購房改革的實現(xiàn)形式絕
對化，將形式與內容混為一談。問題的關鍵是個人花錢住房。現(xiàn)在集資建房，其房價也大體相當或接近市場價格，如果職工樂意何樂而不為之。集資建房的潛力很大，武漢某大單位前兩次集資建房資金近一個億的投資。而且是一個星期集資款交齊。
就當前國民經濟低迷講，為啟動房地產拉動經濟增長，不失為一種有效措施。如果硬規(guī)定該單位職工拿出一個億的錢到市場購房，談何容易。集資建房為何有這大的動員力？主要是居住不失去熟悉的環(huán)境和人際關系，不怕購房的欺詐，不為購房勞神費力，工作生活方便。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房價不得高于或大體相當于市場經濟實用房價，集資要公正、公平。否則有人利用職權謀私，或價款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團結。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實現(xiàn)形式應多樣化，它們同祥能啟動房地產，同樣波及國民經濟許多部門和行業(yè)，拉動國民經濟增長。
1.繼續(xù)實施反衰退和調節(jié)經濟周期的政策措施。來
啟動房地產，我們認為應區(qū)別一般政策措施和針對實際的特別方略。前段時間政府出臺的政策措施，應該看到實際上是市場經濟國家反衰退和調節(jié)經濟周期的一般理論指導下的做法；例如降低銀行利息率，降低存款準備金和鼓勵銀行放款、擴大財政支出、大幅度提高職工工資和增強居民購買力、減輕稅費、鼓勵居民投資股票、債券等等政策措施，對阻止物價繼續(xù)下跌和低迷，防止國民經濟不振和衰退，調節(jié)國民經濟增長態(tài)勢和穩(wěn)定發(fā)展，從不同角度起著作用。當然也對房地產經濟發(fā)展起了不同程度調節(jié)作用。因為房地產業(yè)與國民經濟之間存在寒暑表的關系。今后，無論是為國民經濟走出低谷，還是為啟動房地產都需要繼續(xù)貫徹執(zhí)行這些政策措施。
然而由于存在前述的不利房地產實現(xiàn)的深層次的問題，而且這些多年積累起來的問題也不是短期馬上可以解決的，所以啟動房地產僅僅依靠前述一般政策措施，不會理想，不會較快見效。例如：由于居民收入增長率長期落后于GDP增長率所形成的過低消費率，造成的居民購房貨幣支付能力不足，不可能在一兩年通過提高工資，增加收入，補足占GDP近14個百分點，達到居民消費率60％的合理比例。因為這需要一個較長時期，要有一個復雜過程。除了逐年提高在職職工工資，還要減少失業(yè)和增加就業(yè)，還要發(fā)展小城鎮(zhèn)；要增加就業(yè)又有賴于經濟結構調整到合理，而經濟結構合理調整又有賴政策制定和實施時間和過程。
要較快啟動房地產，除繼續(xù)實施刺激國民經濟發(fā)展的一般政策以外，還必須從實際出發(fā)，有針對性實施一些特別方略。
2.有針對性的啟動房地產的近期方略。
（1）抓住收入水平較高群體，以稅收配合啟動房地產。目前我國銀行6萬億儲蓄存款，如果做具體分析，就不能簡單說居民無購房能力，或有錢不敢花的結論。這6萬億存款中有相當大的部分為高收入或較高收入階層所有。
據1999年5月20日頭版郭克莎的文章怎樣看待投資與消費的協(xié)調增長所述：目前我國科技教育界已形成了一個規(guī)模不小的高收入階層，他們擁有的銀行存款在居民儲蓄總額中估計占20％左右。知識分子的住房條件要改善，政府極為重視，他們自己也企。來
盼住房水平提高和居住環(huán)境改善。知識分子的收入不僅穩(wěn)定且快速增長，對未來收支的心理預期也充滿信心。如果政府以優(yōu)惠價格批租出讓一些環(huán)境較好土地，開發(fā)營建一些高檔公寓、連體別墅，并以減免勞務報酬、稿酬、特許權使用費等的個人所得稅相配合，他們應會樂意投資購房。這不僅能啟動房地產拉動經濟增長的乘數(shù)大，還能改善知識分子生活工作條件，還有利于高校和科研單位的服務體系社會化。
企業(yè)家、私營企業(yè)主、演藝明星等更是我國的高收入階層。住房有顯示社會地位的功能。政府若能批租出讓一些環(huán)境優(yōu)雅的土地，開發(fā)營建出高水平的別墅，并冠以企業(yè)家花園、明星別墅苑，并完善配套交流中心、談判中心、社交場所、娛樂宮、購物大廈，這里既居住環(huán)境優(yōu)雅，又顯示他們名譽和地位，還有利他們進行經營情報交流和社會交往。如果加上政府減免個人所得稅、部分私營企業(yè)所得稅相配合，他們便會樂意投資購置。
（2）抓住高校服務體系社會化，開發(fā)學生公寓及其生活配套設施肩動房地產。教育部計劃今后五年連續(xù)擴招，到2005年達到在校學生1000萬，趕上高校學習青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服務體系社會化，并到2005年達到師生比例為1：14.這一改革給房地產開發(fā)帶來了機遇，大有可為。一個大學生每年正常消費（包括學費）1萬元，千萬大學生計1000億元。僅就學生公寓講，每個學生5平方米（包含廁所、洗漱間），就得興建、改建5000萬平方米；另外還要興建、改建供千萬大學生生活的食堂、洗理、娛樂、購物、通訊的配套房屋以及為他們服務的相關人員的生活用房。學生公寓及配套房屋的開發(fā)，是只愁開發(fā)營建而不愁銷售租賃，不存在房屋價值實現(xiàn)難的問題。
目前國家統(tǒng)計局和中國經濟景氣監(jiān)測中心公布的居民儲蓄消費意愿調查結果表明，居民儲蓄存款的10％準備用于教育支出。武漢市更有高達40％的儲戶是為了教育而存款。1998年12月武漢某高校房地產專業(yè)對該校200名學生進行一次問卷調查，愿選擇一室一廳兼衛(wèi)生間居住的有90人，占47％；愿選擇兩室一廳兼衛(wèi)生間居住的有60人，占32％；愿選擇單間兼衛(wèi)生間居住的有30人，占15％；愿選擇單間與公用衛(wèi)生間的有11人，占6％。但該校學生現(xiàn)在普通是6-8人一室，內廊式的布局學生宿舍，長期生活在陰暗潮濕環(huán)境之中，急待居住學生公寓。1999年上海菜大學新建學生公寓只能入住180名，而報名要求入住的學生多達1400人，公寓成為搶手貨。凡此說明無論是新開發(fā)、改造，還是現(xiàn)在空置房的銷售，抓住高校后勤服務社會化，對啟動房地產拉動經濟增長，都大有可為。
（3）用房地產業(yè)的廣義概念發(fā)展房地產業(yè)，啟動房地產。現(xiàn)在不少人在啟動房地產和發(fā)展房地產業(yè)問題上，思考僅局限于造房與賣房，苦于房屋難實現(xiàn)。若從房地產業(yè)的廣義概念出發(fā)，便思路洞開，別有天地。房地產業(yè)性質是商業(yè)服務業(yè)，本質上屬于第三次產業(yè)。它是以房地的交換流通為主，兼房地再生產過程的投資開發(fā)、消費使用兩頭，并為房地流通、投資開發(fā)、消費使用提供技術、中介、勞務的服務的產業(yè)。因而房地產業(yè)內部的部門多、行業(yè)多、領域廣。若從房地產業(yè)內涵全面考慮問題來發(fā)展房地產業(yè)，不僅有利于房地市場的健全完善，有利房地產開發(fā)和出售，而且也有助房地產啟動發(fā)展，拉動經濟增長。
就以房屋在使用消費中的裝飾行業(yè)講，無論創(chuàng)造的產值還是對國民經濟的拉動都不可小視。現(xiàn)在城市搬遷新住房進行裝修投資，少則幾萬，多則十萬、十幾萬元，甚至有個別的裝修投資大于購房投資。不少不服新房的家庭，為改善居室環(huán)境，也在投資萬元、幾萬元裝修。
在武漢99國際室內裝飾博覽會上，湖北省經貿委主任谷玉川算了一筆賬說，全省城市有700萬個家庭，按每年1／20家庭進行裝修，每戶平均投資2萬元，每年工程總量達60個億。有關部門負責人說，目前湖北省家庭裝飾行業(yè)以每年15％一20％速度遞增，預計到2010年將達400億元產值。還應看到由于當前裝修市場散兵游勇多、技術水平低、欺詐現(xiàn)象常有，不少家庭想裝飾怕花錢買氣受，正等待觀望。若裝飾市場規(guī)范，形成大規(guī)模高技術有信譽的公司為市場主體，人們出了錢能真正買到裝飾享受，裝修市場潛力更大。再譬如，現(xiàn)在不少城市居住區(qū)，配套設施不全，居住服務缺乏，生活不方便。這些配套房屋開發(fā)和居住服務的完善，也是房地產業(yè)發(fā)展。采集者退散
凡此等等房地產業(yè)活動領域，都是需要資金投入、勞力投入、物資器材投入，對啟動房地產業(yè)有利，也有助拉動國民經濟增長，還可解決就業(yè)和增加居民收入。
（4）對貨幣購房全面理解來啟動房地產業(yè)，拉動經濟增長。貨幣購房，就是廢止單位實物福利分房，職工以自己的貨幣收入去解決住房問題。其實質是廢除福利分房消費，以勞動收入交換住房。至于居民獲得住房的形式應是多種多樣的，這是另外一回事。他可以以自己的貨幣到市場購現(xiàn)房或期房，可以以自己的其他財產換取住房，可以買建材和勞力建房，可以合作建房，也可租房，可以單位集資建房。這些形式都是貨幣購房的具體表現(xiàn)形式，都是對福利分房消費的革命。現(xiàn)在有些單位土地寬闊，職工愿集資建房，只要國家財政不支出，單位不補貼，應可繼續(xù)集資建房。
事實上現(xiàn)在有些省如吉林省規(guī)定繼續(xù)單位職工集資建房，有效解決住房和拉動經濟增長。不能將集資建房與貨幣購房改革對立起來，將貨幣購房改革的實現(xiàn)形式絕
對化，將形式與內容混為一談。問題的關鍵是個人花錢住房。現(xiàn)在集資建房，其房價也大體相當或接近市場價格，如果職工樂意何樂而不為之。集資建房的潛力很大，武漢某大單位前兩次集資建房資金近一個億的投資。而且是一個星期集資款交齊。
就當前國民經濟低迷講，為啟動房地產拉動經濟增長，不失為一種有效措施。如果硬規(guī)定該單位職工拿出一個億的錢到市場購房，談何容易。集資建房為何有這大的動員力？主要是居住不失去熟悉的環(huán)境和人際關系，不怕購房的欺詐，不為購房勞神費力，工作生活方便。這一形式的有效和成功，在于集資建房的房價不得高于或大體相當于市場經濟實用房價，集資要公正、公平。否則有人利用職權謀私，或價款過高過低，不僅違背房改，甚至破壞安定團結。世界上沒有純而又純的事物，貨幣購房改革的實現(xiàn)形式應多樣化，它們同祥能啟動房地產，同樣波及國民經濟許多部門和行業(yè)，拉動國民經濟增長。
