商住公寓撬動投資市場
發布時間：2012-07-25 共1頁
同樣是商住樓，5年前市場熱賣的是住宅立項的寫字樓，現如今市場比比皆是的是商業或綜合立項的公寓樓，購買者是畢業沒幾年的小年輕，或者是有錢沒處花的投資者，又或者是初出茅廬的創業者，小戶型、低總價，再加上便利的交通，較高的投資回報率，成為此類項目熱銷的基本要素。但是，業內人士對此類產品天生的致命缺點——使用年限太短，表示了擔憂，認為這將嚴重影響到它的未來投資空間及后期銷售。
購房案例
在小陽春到來之際，張小姐動了投資的念頭，由于幾年內還沒有自己居住的需要，張小姐把目光投向了50年產權的酒店式公寓，這些公寓由于產權年限少，所以總價相對同等地區的70年產權住宅來說要便宜一些，張小姐經過一番考察，在東三環附近購買了一處小戶型酒店式公寓，總價110萬左右，算上裝修120萬，張小姐說：“買這處房子并不指望升值多少賺錢，只是現在經濟形勢低迷，錢投在股市里也不放心，買房子就當是存錢了，等什么時候樓市好轉了，再賣出去，因為本身沒打算自己住，所以也不在乎水電價格之類的問題。在賣出去之前，還能賺幾年租金。比在銀行存錢劃算。”
項目井噴
3年前，明天第一城熱賣時，市場對50年產權的住宅還充滿了爭議，但如今，40年、50年產權的住宅、公寓項目竟然比比皆是，從各項目的宣傳看，似乎都賣得風生水起，紅紅火火，好像購房者考慮的只剩下自住是否方便、投資收益比是否合適了。
據記者統計，目前市場在售的商業或綜合立項的住宅或公寓項目，已經超過了30個，達到歷史供應最高峰。
從具體情況看，這些項目分別位于各個城區，位置都比較好，不少項目緊鄰已建或在建地鐵站。戶型上，普遍以零居、一居室為主，兩居室為輔。絕大部分項目都是精裝修，部分項目還送家電。
三種客戶
據了解，目前此類項目主要有三種客戶群體，一類為純粹的投資者，這類客戶的經濟實力較雄厚，有些已經是多次置業；一類為年輕的單身白領，追求居住在鬧市中，周邊有齊全的配套服務設施，但購房能力又相對有限，因此購買后先作為過渡型居住，未來再用于投資；第三類則是創業者，商業立項的公寓因為可以注冊公司，加上面積小、總價低，就成為SOHO辦公群體及小創業者的選擇目標。
在記者調查中，目前各項目接待的主要是自住者，其他兩類為輔，但自住者多表示不會長期居住，所以對項目的未來投資性很關注。
銷售兩重天來
而且，明天第一城、東亞奧北等早期項目的熱銷，也打消了部分開發商和消費者對產權限制的顧慮。
但與此同時，另外一些項目卻純屬不得已而為之了，相對于城市的迅猛發展，城市規劃總處于落后幾年的位置，當年規劃的商業用地，到開發時，很可能出現不適合開發商業的情況。例如當年明天第一城和東亞奧北的推出，就屬于此類。雖然有兩條地鐵線和一個中轉站，但是該地區規劃了上百萬平方米的商業，短時間內出現嚴重供大于求的情況，開發商只能考慮開發住宅。
轉手不易
雖然此類產品部分項目目前銷售很不錯，但業內人士還是對此表示了憂慮。
李文杰認為，此類項目的走紅與近期住宅市場的銷售火爆有直接的關系，但這類項目由于天生就存在很多缺陷，因而未來銷售不容樂觀。
另外，雖然此類項目目前的租售比高于普通住宅，投資回報不錯，但從二手房市場看，轉手的難度較大。業內人士認為，一方面這與開發商定價時透支了一定升值空間有關，但最關鍵的是這與此類項目使用年限短有直接聯系。該人士分析，如果是商業立項的項目，只有40年產權，從開發商拿地到推到市場，一般要兩年，就只有38年的使用年限，如果開發時再一耽誤，很可能購房者入住時就只剩了35年，這樣，即便馬上進入二手房市場，也比普通住宅幾乎少了一半的使用年限，這嚴重影響到接盤者的預期。
購房案例
在小陽春到來之際，張小姐動了投資的念頭，由于幾年內還沒有自己居住的需要，張小姐把目光投向了50年產權的酒店式公寓，這些公寓由于產權年限少，所以總價相對同等地區的70年產權住宅來說要便宜一些，張小姐經過一番考察，在東三環附近購買了一處小戶型酒店式公寓，總價110萬左右，算上裝修120萬，張小姐說：“買這處房子并不指望升值多少賺錢，只是現在經濟形勢低迷，錢投在股市里也不放心，買房子就當是存錢了，等什么時候樓市好轉了，再賣出去，因為本身沒打算自己住，所以也不在乎水電價格之類的問題。在賣出去之前，還能賺幾年租金。比在銀行存錢劃算。”
項目井噴
3年前，明天第一城熱賣時，市場對50年產權的住宅還充滿了爭議，但如今，40年、50年產權的住宅、公寓項目竟然比比皆是，從各項目的宣傳看，似乎都賣得風生水起，紅紅火火，好像購房者考慮的只剩下自住是否方便、投資收益比是否合適了。
據記者統計，目前市場在售的商業或綜合立項的住宅或公寓項目，已經超過了30個，達到歷史供應最高峰。
從具體情況看，這些項目分別位于各個城區，位置都比較好，不少項目緊鄰已建或在建地鐵站。戶型上，普遍以零居、一居室為主，兩居室為輔。絕大部分項目都是精裝修，部分項目還送家電。
三種客戶
據了解，目前此類項目主要有三種客戶群體，一類為純粹的投資者，這類客戶的經濟實力較雄厚，有些已經是多次置業；一類為年輕的單身白領，追求居住在鬧市中，周邊有齊全的配套服務設施，但購房能力又相對有限，因此購買后先作為過渡型居住，未來再用于投資；第三類則是創業者，商業立項的公寓因為可以注冊公司，加上面積小、總價低，就成為SOHO辦公群體及小創業者的選擇目標。
在記者調查中，目前各項目接待的主要是自住者，其他兩類為輔，但自住者多表示不會長期居住，所以對項目的未來投資性很關注。
銷售兩重天來
而且，明天第一城、東亞奧北等早期項目的熱銷，也打消了部分開發商和消費者對產權限制的顧慮。
但與此同時，另外一些項目卻純屬不得已而為之了，相對于城市的迅猛發展，城市規劃總處于落后幾年的位置，當年規劃的商業用地，到開發時，很可能出現不適合開發商業的情況。例如當年明天第一城和東亞奧北的推出，就屬于此類。雖然有兩條地鐵線和一個中轉站，但是該地區規劃了上百萬平方米的商業，短時間內出現嚴重供大于求的情況，開發商只能考慮開發住宅。
轉手不易
雖然此類產品部分項目目前銷售很不錯，但業內人士還是對此表示了憂慮。
李文杰認為，此類項目的走紅與近期住宅市場的銷售火爆有直接的關系，但這類項目由于天生就存在很多缺陷，因而未來銷售不容樂觀。
另外，雖然此類項目目前的租售比高于普通住宅，投資回報不錯，但從二手房市場看，轉手的難度較大。業內人士認為，一方面這與開發商定價時透支了一定升值空間有關，但最關鍵的是這與此類項目使用年限短有直接聯系。該人士分析，如果是商業立項的項目，只有40年產權，從開發商拿地到推到市場，一般要兩年，就只有38年的使用年限，如果開發時再一耽誤，很可能購房者入住時就只剩了35年，這樣，即便馬上進入二手房市場，也比普通住宅幾乎少了一半的使用年限，這嚴重影響到接盤者的預期。
