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    國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)數(shù)月回暖，但關(guān)于這種回暖能否持續(xù)的爭(zhēng)論并未間斷，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲與開發(fā)投資持續(xù)低迷之間的背離使得市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)更顯得撲朔迷離。本報(bào)告主要從分析房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存數(shù)據(jù)出發(fā)，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行趨勢(shì)進(jìn)行分析和探討。
    一、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)回暖，但開發(fā)投資依然偏冷
    09年初以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)刺激政策和信貸激增的帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些“剛性需求”有所釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了交易量和房?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)，不過，在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量和價(jià)格回升的同時(shí)，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積指數(shù)卻并沒有出現(xiàn)明顯的回升趨勢(shì)，這顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資持續(xù)低迷的狀態(tài)。下圖1是1年多以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格走勢(shì)與土地開發(fā)投資情況的走勢(shì)比較圖，從中可以明顯看出房地產(chǎn)開發(fā)投資的低位徘徊走勢(shì)。
    按照正常規(guī)律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況持續(xù)好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該相應(yīng)加大房地產(chǎn)開發(fā)投資的力度，而且考慮到從去年底至今，貨幣信貸一直處于比較寬松的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)沒有遭遇到明顯的信貸瓶頸制約。綜合各種因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資沒有出現(xiàn)明顯反彈恐怕只能是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量增幅與庫(kù)存相比還太小，由于庫(kù)存仍然需要較長(zhǎng)時(shí)間消化，所以房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意增加投資開發(fā)新房。下面我們通過實(shí)際數(shù)據(jù)來(lái)看上述判斷是否成立，由于在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購(gòu)置支出占據(jù)很大比例，因此，我們?cè)诜治龅倪^程中，將同時(shí)考慮土地庫(kù)存和房屋庫(kù)存兩方面的因素。
    二、從庫(kù)存情況看未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)
    1、土地庫(kù)存巨大，按照歷史速度消化需50個(gè)月以上
    為了對(duì)全國(guó)土地庫(kù)存量進(jìn)行大致估計(jì)，我們以每年的土地購(gòu)置面積減去完成開發(fā)土地面積的差值作為當(dāng)年的土地庫(kù)存量，累加每年的土地庫(kù)存量作為累計(jì)土地庫(kù)存量。使用這一方法計(jì)算土地庫(kù)存量的可能存在少許偏差，主要是由于現(xiàn)有相關(guān)數(shù)據(jù)是從1999年開始的，而1999年之前缺少基數(shù)，因而累計(jì)從1999年至今每年的土地庫(kù)存量存在低估實(shí)際土地庫(kù)存量的問題，不過考慮到這一偏差不大，在此我們暫時(shí)忽略。
    下表1顯示的是從1999年到2009年每年全國(guó)土地購(gòu)置面積和完成開發(fā)土地面積，以及兩者的差，即為當(dāng)年新增土地存量（表中第4列）。其中2009年數(shù)據(jù)為截止到4月份的值。從上表可以看出，土地購(gòu)置面積和完成開發(fā)土地面積均在2007年達(dá)到峰值，之后出現(xiàn)下降。截至2009年4月，全國(guó)累計(jì)土地購(gòu)置面積與累計(jì)完成開發(fā)土地面積的差超過10億平方米，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)尚未開發(fā)的土地面積十分龐大。
    下圖2顯示的是從1999年到2009年當(dāng)年累計(jì)土地購(gòu)置面積和累計(jì)完成開發(fā)土地面積，以及兩者的差，即當(dāng)年累計(jì)土地庫(kù)存。可以看出土地庫(kù)存一直處于上升趨勢(shì)，07年略有下降，但08年土地庫(kù)存再度上升。
    在現(xiàn)有土地庫(kù)存的情況下，假設(shè)沒有新增土地購(gòu)置，我們分別按照2008年、2007年和2006年當(dāng)年完成開發(fā)土地面積，以及歷史上單年最大完成開發(fā)土地面積（這里是2007年）這四種情景，計(jì)算出了消耗現(xiàn)有庫(kù)存需要的月數(shù)（見圖3）。
    從圖3中可以看出，按照我們假設(shè)的4種土地開發(fā)速度情境，現(xiàn)有的土地庫(kù)存量都需要超過50個(gè)月才能消耗完成。在本輪房地產(chǎn)的擴(kuò)張周期中，土地庫(kù)存增加過快，從2002年起，每年的新增土地庫(kù)存均超過了1億平方米。
    下面對(duì)幾個(gè)具體城市的土地庫(kù)存情況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，其中選取了經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的北京、上海、廣東和江蘇四個(gè)城市/地區(qū)為樣本。下表2顯示了從1999年至2009年4月，各城市/地區(qū)的累計(jì)購(gòu)置土地面積和完成開發(fā)土地面積數(shù)據(jù)。由于以上城市和地區(qū)本身的面積差異較大，因而我們沒有使用累計(jì)未開發(fā)土地面積的絕對(duì)值，而使用“累計(jì)未開發(fā)土地面積/累計(jì)新購(gòu)置土地面積”來(lái)衡量各城市/地區(qū)的土地存量面積情況，如第4列所示。從表中可以看出，以"累計(jì)未開發(fā)土地面積/累計(jì)新購(gòu)置土地面積"作為標(biāo)準(zhǔn)，所選取的城市和地區(qū)中，土地庫(kù)存從大到小依次是：上海、江蘇、北京、廣東，其中，上海累計(jì)未開發(fā)面積占到了累計(jì)購(gòu)置土地面積的比例高達(dá)54%，也就是說(shuō)，有超過一半的已購(gòu)置土地尚未開發(fā)完成。
    2、房屋庫(kù)存超10億平米，按照歷史速度消化需30個(gè)月以上
    為計(jì)算房屋庫(kù)存情況，我們以每年房屋新開工面積與銷售面積的差值來(lái)衡量當(dāng)年新增房屋庫(kù)存量的大小，累加每年的新增房屋庫(kù)存來(lái)得到累計(jì)房屋庫(kù)存量。數(shù)據(jù)開始的時(shí)間為1999年。與土地庫(kù)存量一樣，使用以上方法衡量房屋庫(kù)存面積時(shí)，由于缺少初始的基數(shù)，即初始時(shí)刻的房屋庫(kù)存量，累加每年的庫(kù)存量存在著低估累計(jì)房屋庫(kù)存量的問題，不過考慮到我國(guó)房屋分配制度改革開始于1997年，因而從1999年開始的數(shù)據(jù)應(yīng)該不會(huì)帶來(lái)太大的偏差。
    下表3列出了從1999年到2009年每年全國(guó)新增的房屋庫(kù)存面積和住宅庫(kù)存面積，其中2009年為截至4月份的數(shù)據(jù)。從表中可以看出，如果使用上述定義的方法來(lái)計(jì)算庫(kù)存房屋和庫(kù)存住宅的面積，那么截至2009年4月份，與土地庫(kù)存面積一樣，全國(guó)房屋庫(kù)存面積和住宅面積也均超過了10億平方米，其中房屋庫(kù)存甚至接近了19億平米，住宅庫(kù)存也達(dá)到了近12億平米。
    從圖4中可以看出，從1999年至2008年住宅新開工面積均始終呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中2007年增長(zhǎng)最為顯著，08年住宅開工面積增長(zhǎng)明顯放慢。而住宅的銷售面積則在經(jīng)歷了1999年到2006年的增長(zhǎng)之后（其中，以2005年和2007年的增長(zhǎng)最為迅猛），在2008年回落到了與2006年相當(dāng)?shù)乃剑略鲎≌瑤?kù)存在08年出現(xiàn)了高峰。
    同樣，為了計(jì)算在不新增新開工房屋和住宅的前提下消耗現(xiàn)有庫(kù)存的時(shí)間，我們假設(shè)了4種歷史情景，分別是按照2008年、2007年、2006年以及歷史單年最大銷售量計(jì)算消耗現(xiàn)有房屋和住宅庫(kù)存所需的月數(shù)。結(jié)果如下圖5所示：
    圖5顯示，就全國(guó)總體而言，消耗現(xiàn)有房屋庫(kù)存需要35個(gè)月左右的時(shí)間，消耗現(xiàn)有住宅庫(kù)存需要25個(gè)月左右。而在2007年，當(dāng)時(shí)的住宅庫(kù)存僅需要15個(gè)月就可以消化。我們可以作出這樣比較合理的推斷，即便目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量回升的局面可以持續(xù)，那么仍需10個(gè)月左右的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力才能減輕至有可能再度推動(dòng)房?jī)r(jià)顯著上升的程度。
    三、通脹刺激房地產(chǎn)需求之說(shuō)值得商榷
    有觀點(diǎn)認(rèn)為：在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的時(shí)候，可能除了從一般意義上進(jìn)行分析，還需要面對(duì)一個(gè)問題，即不斷提升的通貨膨脹預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的超常規(guī)膨脹，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存消化速度加快，并因?yàn)楣?yīng)再度趨緊而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上升。上述觀點(diǎn)雖然不無(wú)道理，但從當(dāng)前實(shí)際情況看，上述觀點(diǎn)還只是一種遠(yuǎn)景假設(shè)。
    第一，雖然為了應(yīng)對(duì)本次金融危機(jī)，全球主要經(jīng)濟(jì)體均創(chuàng)造出了超常寬松的貨幣環(huán)境，不能不說(shuō)制造了較大的潛在通貨壓力。但需要指出的是，一方面，各國(guó)政府和央行在大量制造流動(dòng)性，但另一方面，全球金融體系去杠桿化的趨勢(shì)也在減少貨幣供應(yīng)，所以，綜合來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)危機(jī)的各種舉措未來(lái)是否會(huì)帶來(lái)通貨膨脹或嚴(yán)重通貨膨脹還很難確定，至少通貨膨脹還不是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。
    第二，即便未來(lái)出現(xiàn)通貨膨脹，甚至出現(xiàn)較為嚴(yán)重的通貨膨脹，也很難據(jù)此說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)大幅上漲。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通貨膨脹水平雖然較高，但如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)了問題，對(duì)房地產(chǎn)這樣的大宗資產(chǎn)的購(gòu)買力可能出現(xiàn)減弱，所以房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上升的可能性也并不大，房?jī)r(jià)的上漲可能表現(xiàn)得比較溫和。
    綜合以上兩點(diǎn)，我們?cè)诜治瞿壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)時(shí)，可能依然應(yīng)該從供給和需求這一現(xiàn)實(shí)和常規(guī)的角度出發(fā)，而暫時(shí)不宜將通貨膨脹因素作為分析和判斷形勢(shì)的基本出發(fā)點(diǎn)。
    5、結(jié)論
    在寬松的貨幣政策推動(dòng)下，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖在短期內(nèi)仍可能延續(xù)。但巨量庫(kù)存意味著至少在未來(lái)1年左右的時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)受到壓力。在此期間，房地產(chǎn)投資活動(dòng)難以被有效激活，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售階段性回暖對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用比較有限。