土地估價師德國土地評估
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
在市場經(jīng)濟(jì)體制下，土地價格決定于供給和需求。這就是說，與人口稀少的地區(qū)相比，人口密集和高需求地區(qū)的土地價格一般都較高。除地區(qū)特征外，特定的地點、法律環(huán)境，以及實際特點和一般條件等，都會影響土地的價格。土地的利用形式(農(nóng)用地以及居住、工業(yè)或商業(yè)用地)和建設(shè)用地的使用強(qiáng)度(總樓層數(shù)、總占地面積等)是影響土地價格的尤為重要的因素。
為使每一個公民都能清楚了解土地市場的情況，德國各地的城市地區(qū)和行政區(qū)域都建立了獨立的政府土地評估委員會，以便提供關(guān)于地方土地市場的詳細(xì)情況。根據(jù)建筑法，這些土地評估委員會有責(zé)任收集和分析所有土地和公寓樓的購買合同。除收集和分析土地價格外，這些委員會的主要任務(wù)還包括：針對投資申請編寫?yīng)毩⒃u估報告，公布標(biāo)準(zhǔn)土地價格，獲取評估所需的專門數(shù)據(jù)，出版房地產(chǎn)市場情況報告。
德國還有許多持許可證的私人土地評估師，他們的業(yè)務(wù)是編寫土地價值評估報告。這些報告常常也是以政府土地評估委員會公布的信息和出版物為依據(jù)的。
由于社會對獨立住房用地的需求擴(kuò)，一些居民從一地遷往另一地，或從農(nóng)村遷往都市地區(qū)，城市政府就需要為修建住房和工商業(yè)設(shè)施提供土地。
德國的城市發(fā)展可以分為以下三個階段：規(guī)劃、土地管理(包括土地調(diào)整)、修建公共基礎(chǔ)設(shè)施。只有在城市政府完成了這三個階段的發(fā)展工作后，私人土地所有者才能在他們的土地上建筑房屋。德國城市發(fā)展的法律依據(jù)是建筑法。城市政府有權(quán)進(jìn)行全面規(guī)劃。受法律約束的“土地利用計劃”(或稱“詳細(xì)地區(qū)計劃”、“地方計劃”)是規(guī)劃和控制建設(shè)或其他目的用地的主要手段。這些計劃就建筑和土地利用的種類和等級制定了受法律約束的指標(biāo)。城市發(fā)展作為城市政府的一項綜合性任務(wù)，一般都要耗費(fèi)量公共預(yù)算內(nèi)資金。這些資金被用于規(guī)劃、土地管理和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。隨著城市的發(fā)展，許多農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變成了建設(shè)用地，從而提高了價格。土地增值帶來的資金收入又可以用來支付城市發(fā)展的部分資金。隨著公共預(yù)算的減少，城市發(fā)展耗資多少的問題變得日益重要。因此，需要對城市發(fā)展的成本和收入進(jìn)行準(zhǔn)確可靠的計算。
土地評估的另一個重要意義是，使土地所有者看到賺錢的機(jī)會，從而積極參與城市發(fā)展活動。
土地所有權(quán)的現(xiàn)狀往往與規(guī)劃的土地分布格局相矛盾。因此，需要按照規(guī)劃的目標(biāo)對原有土地布局進(jìn)行調(diào)整。在德國，為把規(guī)劃變成現(xiàn)實，政府采取了不同的措施和戰(zhàn)略，從而全面和成功地實現(xiàn)了城市發(fā)展。
提供建設(shè)用地的措施可以分為以下幾種：中間購買、私人投資、自愿或官方的土地調(diào)整。
中間購買的先決條件是全體土地所有者都愿意出售其土地，城市政府也有足夠的財力購買項目區(qū)內(nèi)的全部土地。如果城市政府有能力在規(guī)劃工作開始前就購買土地，土地價格可能比較低，但中間性籌款的時間可能會拖得很長。在公共基礎(chǔ)設(shè)施(街道、排污系統(tǒng)等)建成后，城市政府可以把這些已開發(fā)的建設(shè)用地再賣給私人土地購買者，并用與私人土地開發(fā)商簽訂合同的手段來約束開發(fā)行為，控制房屋建設(shè)的布局。購買和銷售土地之間的差價可以用來支付土地開發(fā)所需的部分資金。私人公司或私人投資者也可以采用這種自愿原則的土地中期購買模式。私人投資者可以通過以下兩種途徑參與城市開發(fā)：政府通過簽訂“城市開發(fā)合同”吸收第三方參與開發(fā)；私人投資者主動開發(fā)某些地區(qū)，這類開發(fā)活動可以被納入城市開發(fā)項目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃(作為政府開發(fā)工作的一部分，同時也要簽訂“城市開發(fā)合同”)。政府可以通過上述兩種途徑把制定和實施規(guī)劃的權(quán)力，其中包括土地調(diào)整、土地修復(fù)和制定城市規(guī)劃，授予第三方。城市政府與私人開發(fā)者之間還有可能就城市開發(fā)和擬議的開發(fā)項目的費(fèi)用承擔(dān)問題達(dá)成協(xié)議。允許私人投資者參與開發(fā)活動的優(yōu)點是，政府可以減輕工作負(fù)擔(dān)，尤其是費(fèi)用負(fù)擔(dān)。通常，私人開發(fā)者必須是項目區(qū)內(nèi)全部土地的所有者，至少是對項目區(qū)內(nèi)全部土地?fù)碛惺褂脵?quán)。私人投資者一般有能力支付政府開發(fā)項目三個階段(規(guī)劃、土地管理和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))的全部資金。但投資者只在有足夠利潤可賺的前提下才會為項目提供資金。項目的利潤一般是：土地購買和銷售價之差減去項目成本所得的余額。
德國有許多不同的推動城市發(fā)展和提供建設(shè)用地的措施。但沒有—種能夠確保成功的措施。政府需要根據(jù)背景情況、前提條件和預(yù)期成果，選擇合法和有效的措施。應(yīng)考慮的情況包括：地點、土地所有者的人數(shù)以及他們是否愿意參與項目、政府的財政狀況、計劃的期限和項目成本。弄清土地價格和進(jìn)行土地評估，是成功實施所有城市發(fā)展戰(zhàn)略至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。這項工作為城市發(fā)展找到了部分資金來源，還可以鼓勵土地所有者參與城市發(fā)展的積極性。土地調(diào)整是推動城市發(fā)展和城市再發(fā)展的一項非常適宜和經(jīng)濟(jì)的措施。該措施能夠使城市規(guī)劃的優(yōu)點和缺點互為補(bǔ)償，使城市發(fā)展獲得更多的資金。土地再整理是德國長期以來所采取的傳統(tǒng)方法，通過采用這種方法，德國完成了量項目，新開發(fā)了數(shù)千公頃建設(shè)用地。
