物業(yè)管理實用資料匯編
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
一、前期介入篇
1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該提出哪些意見？
答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計（說明）應(yīng)該提出以下幾點建議：
（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅俊⒗占尽⑽锪蟼}庫、清潔工工具房等）。
（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。
（3）設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
（4）高層樓宇和型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。
（6）信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。
（7）小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。
（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。
（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。
（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。
（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護。
（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。
（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。
（15）現(xiàn)在部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。
（16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。
（17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。 來
源：
（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較，所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）
（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。
（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。
（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。
（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。
（23）垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。
（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。
（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。
（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率但用電量很少的可否合用一個電表。
（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。
（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達(dá)長度。
（29）凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。
（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。
（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。
（32）所有單元進戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚（防雨水和淋花水）。
（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計中應(yīng)考慮進去。
（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。
（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。
（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計時最好設(shè)置套管。
（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：
（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。
（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。
（c）陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。
2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？
答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：
（1）對小區(qū)（廈）的重要型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。
（2）小區(qū)基建工程采用的批量較的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。
（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。
（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。
（5）一些重要的型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。
（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。
（7）為方便以后的物業(yè)管理，對型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。
（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。
（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。
（10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。
3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項？
答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費者）；免x年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。
二、接管驗收篇
1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)注意那些交接事項？
答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否則因為把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關(guān)鍵：
（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。
（2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人擴聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。
（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。
（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。
（5）驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。
（6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。
三、入伙篇
1、物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？
答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加宣傳力度教育。當(dāng)然重點是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。 所謂”前期介入-驗收接管-入伙（問答篇）
前期介入-驗收接管-入伙（問答篇）
一、前期介入篇
1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該提出哪些意見？答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設(shè)計（說明）應(yīng)該提出以下幾點建議：
（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅俊⒗占尽⑽锪蟼}庫、清潔工工具房等）。
***** 首先， 不知道這個斑竹有沒有研究過9月1日新的物業(yè)管理條例，當(dāng)中對于物業(yè)管理用房已有明確的規(guī)定，盡管這篇文章是在8月16日發(fā)的，但作為一個合格的斑竹在政策更新后對于發(fā)表的文章也應(yīng)該有個更新吧，這是最起碼的責(zé)任！！
其次，所謂的”職工業(yè)主娛樂活動室“到底是個是么東西，是職工娛樂活動室呢？？還是業(yè)主娛樂活動室啊？？難道斑竹所在公司是允許員工上班出去娛樂的嗎？？如果可以，算我多說了？？
第三、不知道斑竹對于規(guī)劃設(shè)計是否了解，你以為垃圾收集站是物業(yè)公
司提出的嗎？？？告訴你吧，所有垃圾站不管是已建的還是未建的，如果沒有事先規(guī)劃（這是項目規(guī)劃、設(shè)計的最起碼配套），根本就不能營造，即便造了也是違章建筑！！！
（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。
******* 這條關(guān)于空調(diào)的東西，斑竹實在是顯的無知，要知道從99年開始建設(shè)部就要求對于新建商品房必須要留有空調(diào)外機隔板和冷凝水管的要求（注：是冷凝水管不是滴水管）。
（3）設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
******** 外立面是建筑風(fēng)格體現(xiàn)的靈魂和精華，一座好的建筑物，所有的特征都是從外立面體現(xiàn)出來的，好，家都聽斑竹的要求，把房子都造成四方四正的盒子，洗起來是方便了啊，但是看上去呢？？？就是因為斑竹要洗起來方便，家都不要搞外立面設(shè)計了！！！
（4）高層樓宇和型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
********在綠化設(shè)計的規(guī)范中必須要保留一部分的取水口，但是洗手池呢？？？？看不懂了？？？？整個小區(qū)要搞的象廁所一樣才好啊。。
（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。
*******對于斑竹在這里的胡扯八道，我真是佩服到家了！！！煤氣表要集中放在首層！！！！！你連煤氣安裝的最起碼的要求都不知道還出來胡扯是么啊！！！！好好去看看規(guī)范吧，從煤氣表到煤氣灶具的距離是有嚴(yán)格的要求的！！！！
還有，現(xiàn)在都在推行遠(yuǎn)程超表系統(tǒng)，盡管目前仍不是非常規(guī)范，但是這確實是一個解決問題的好辦法。
（6）信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。
*******難道斑竹家的信箱是設(shè)在頂樓的嗎？？？不管是郵政信箱的位置還是尺寸標(biāo)準(zhǔn)，在郵政信箱的設(shè)計規(guī)范中都有嚴(yán)格的要求，并且最終通郵前必須要獲得郵政部門的審查和驗收，還有告訴你目前郵政投送的資費還是以郵票體現(xiàn)的！！！
另外，難道斑竹不知道郵政和電信已經(jīng)分家很久了嗎？？？？
（7）小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。
******* 斑竹真的對與規(guī)劃一竅不通啊！！！！小區(qū)的進出口不單要符合交通的要求，更應(yīng)該符合消防疏散的要求，設(shè)置幾個出入口完全要在遵循上述原則的情況下再規(guī)劃！！！！
（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
******* 斑竹真是無知到家了！！！深圳的戶均車輛比例對全國范圍有實際參考作用嗎？？此外，你知道現(xiàn)在深圳的戶均車輛比例是多少？？？未來3年是多少？？？未來5年是多少？？？投資是講求匯報的，沒有一個傻瓜發(fā)展商會把錢投到海里去！！！！
（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。
****** 斑竹知道是么叫”女兒墻“嗎？？？？不知道不要亂說好不好啊！！！
（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。
******* 斑竹以為只有物業(yè)管理才有評優(yōu)啊！？！房屋的設(shè)計、施工都有評優(yōu)，！！！而且現(xiàn)在新建商
品房的綠化率不的低于35%，如果項目名稱中帶有”花園“的綠化率不的低于50%。
（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。
******* 我都暈死了，園林設(shè)計公司人都應(yīng)該請斑竹做顧問。另外，中國除了廣東、海南、廣西、福建一部分能夠四季有花有香，還有是么地方冬天有花啊？？？
（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護。
******** 標(biāo)牌的設(shè)計要考慮低成本維護！！！！！難道斑竹管理項目標(biāo)牌維護成本很高嗎？？？難怪現(xiàn)在都說物業(yè)管理收費黑幕重重！！
（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。
********象斑竹這樣就怕事就根本不要做物業(yè)管理了！！！！為是么要專業(yè)的物業(yè)管理，就是要提高業(yè)主的使用安全，對于游泳池不管是否1.5米都必須要配備救生員，并不是因為不安全就取消游泳池啊！！！所有兒童娛樂設(shè)施都應(yīng)該采取必要的保護及提示牌，要求在家長的保護下才能游戲，甚至可以增加在兒童娛樂區(qū)域中的監(jiān)控設(shè)置，這些都是管理的方式，而并不是一味的貪圖安全！！
（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。
******** 估計斑竹管理的項目都是垃圾項目，所有管道過墻必須要采取套管是建筑施工最起碼的規(guī)范！！！！
（15）現(xiàn)在部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。
********* 難道因為部分業(yè)主把廚房都般到陽臺上，就增加一根污水管嗎？？？那要物業(yè)管理公司還干是么啊？？？？
（16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。
********** 如果斑竹去看看現(xiàn)在空調(diào)市場應(yīng)該不會寫這段廢話了吧，2003年空調(diào)家電跳水，現(xiàn)在好象沒有是么品牌還保留窗式空調(diào)的生產(chǎn)了吧
（17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。
********* 斑竹你知道常規(guī)防水處理和蓄水防水處理的區(qū)別嗎？？？這對于防水處理的要求可不是隨便鋪一層油布就能解決的啊？？對于北方的寒冷和南方的臺風(fēng)，你覺得屋頂綠化是好的建議嗎？？？怎么這里倒不計算維護成本了？？
（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較，所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）
********* 再看下去都要給氣死了！！！！電器容量和通訊的布線有是么直接的關(guān)系啊？？？難道斑竹覺得電話、寬帶和局域網(wǎng)用的是不同傳輸介質(zhì)啊？？？
（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。 采集者退散
******* 這樣的小區(qū)好想檔次太低了吧！！！！以為是造廁所呢！！
（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。
********* 連最基本的MASTER——KEY都搞不清楚，回家賣紅薯去吧！！！
（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。
*********** 斑竹你真的太無知了！！！你知道管道的標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)嗎？？這是有國家規(guī)范的啊！！！！不是因為你想把消防管道涂成綠色的，就變成生活水管了！！！
（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。
********就是為了減低管理費開支，就隨便的關(guān)閉或減少小區(qū)內(nèi)的照明，你要知道照明有兩個功能，一是取光，另外一個重要的功能是景觀和裝飾！！！！此外，你在計算管理費標(biāo)準(zhǔn)的時候難道沒有計算小區(qū)公共區(qū)域的能源費嗎？？既然計算了那為是么要克扣呢？？？是不是給你發(fā)獎金啊！！！
（23）垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。
******* 現(xiàn)在道路的設(shè)計要求必須保證人車分餾，好象垃圾房應(yīng)該是在車輛的出入口處吧，沒有任何一個小區(qū)會把垃圾房放在主入口邊上，這樣的房子我想只有斑竹這種人會買了！
（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。
*********KAO，這個東東叫光控及聲控復(fù)合開關(guān)！！！！
（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。
******** 難道斑竹以為裝電表是免費的？？？？5A和10A的費用是不一樣的！！！！
（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率但用電量很少的可否合用一個電表。
********* 是不是把所有的用電設(shè)備都裝在一起啊？？？是不是更省錢啊？？？這樣管理公司每個月的用電分析靠人去估算啊？？？？
（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。
********* 我KAO，配套商鋪好象市政供水的水壓好象基本可以保證了哦！！！！好象沒有是么開發(fā)商會蠢到隨便增加自己設(shè)備的投資額吧！！
（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達(dá)長度。
******* 你知不知道設(shè)計規(guī)范啊！！！！
（29）凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。
******* 最好的辦法是空調(diào)水直接進雨水溝，這也是常規(guī)的做法！！！
（30）建筑物的臨街、
下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。
*******要不要每家增加防盜窗啊，可以防止有人隨便跳樓啊！！
（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。
*********我KAO，竟然小區(qū)內(nèi)存在巡視死角！！！！那我真的不知道這個小區(qū)的物業(yè)管理在搞是么了！！！
（32）所有單元進戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚（防雨水和淋花水）。
********* 原來斑竹的家的北邊養(yǎng)花的！！！厲害啊！！！高手！！！
（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計中應(yīng)考慮進去。
******* 你以為開發(fā)商都是白癡嗎？？？？
（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。
******** 我暈死了，凡樓頂有裝飾性的曲線或直線的裝飾板，基本都是不可上人的，再說那個上面有衛(wèi)生需要去打掃呢？？？
（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。
********* 重要的管道肯定都會設(shè)計有旁通和檢修的閥門，另外，告訴斑竹一個常識，在所有管道設(shè)計當(dāng)中，最簡單的就是民用建筑，而民用建筑中最簡單的就是民用住宅建筑！！！！如果設(shè)計院的設(shè)計師連這個都搞不清楚，那么中國的化工廠、煉鋼廠都呈早關(guān)門吧！！
（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計時最好設(shè)置套管。
******** 請不要重復(fù)啊！！！！難道斑竹寫完東西從來不用修改的嗎？？？
（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位：
********* 是么叫一步到位啊？？？？？如果斑竹覺得自己能夠把設(shè)計及規(guī)劃一步到位的話，請自己寫封自薦信去建設(shè)部~~~
（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。
（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。
*********** 又是一個愚蠢的建議，居住物業(yè)的裙房最忌諱的就是設(shè)置餐飲，不但影響居民休息而且對環(huán)境也有很的影響！！！！不知道就不要亂叫！！！
（c）陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。
********* 最好的建議是設(shè)計內(nèi)置的花架！！！
2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？
答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：
（1）對小區(qū)（廈）的重要型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。
************ 對于這一點所有合格的發(fā)展商肯定比你更精通！！！
（2）小區(qū)基建工程采用的批量較的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。
*************** 通過斑竹的這篇垃圾文章，基本可以看出來在深圳的建筑市場是何等的混亂啊！！！！
（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。
********** 這是監(jiān)理公司最基本也是最重要的工作！！
（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。
**********無知吧！！！上面這些都是普通的條款，最重要的應(yīng)該供貨保證的條款，確保在多少年內(nèi)有配件的供應(yīng)。對未來預(yù)期的考慮
，才是物業(yè)管理需要重點考慮的！！！不要隨便在是么地方抄了點東西就亂貼！！！
（5）一些重要的型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。 ************以上這些東西在國際常規(guī)的供貨或者是安裝合同中都必須要有，而且對于正規(guī)的安裝公司在提供培訓(xùn)后，要統(tǒng)一進行考核，并發(fā)培訓(xùn)合格證書！！！
（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。
********** 好象這些都是政府部門的強制規(guī)定吧！！另外，斑竹既然是號稱精通ISO，應(yīng)該也明白壓力容器儀表每年必須效驗的道理吧~~~~
（7）為方便以后的物業(yè)管理，對型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。
*********** 我暈死了！！！！你怎么前后不一啊！！！前面說要少裝電表！！后面又要分系統(tǒng)裝電表！！！這些不會是斑竹在哪里抄來，看也沒看就拼在一起出來騙人吧！！！
（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。
************總算是說對一條了，真是佩服的一塌糊涂了~~~
（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。
*********又重復(fù)了~~
（10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員
應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。
***********這些我想根本不用斑竹廢話，任何一個物業(yè)管理人員都非常熟悉了~~ 采集者退散
3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項？
答：嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費者）；免x年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。
***********難道不知道銷售人員的配合，以及統(tǒng)一銷售對外信息發(fā)布嗎？？？？？？
二、接管驗收篇
1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)注意那些交接事項？
答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否則因為把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關(guān)鍵： 采集者退散
（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。
（2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人擴聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。
（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。
（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。
（5）驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。
（6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。
三、入伙篇
1、物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？
答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費
等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加宣傳力度教育。當(dāng)然重點是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。
************這些東西都是書上抄來的，跟斑竹好象沒有是么關(guān)系了，但是對于準(zhǔn)備工作顯然是沒有條理性，想到哪里說到哪里，最起碼應(yīng)該有個分類吧，比如制度的準(zhǔn)備、財務(wù)的準(zhǔn)備、人員的準(zhǔn)備、物料的準(zhǔn)備等等~~~
