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安全管理突發(fā)事件案例解析  

　　物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的防火、防盜、防破壞、防意外及人為突發(fā)事故的管理活動(dòng)。在常規(guī)物業(yè)管理活動(dòng)中，安全管理主要包括消防安全管理、治安管理、停車場(chǎng)安全管理。企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)一般也是按此進(jìn)行設(shè)置，安全管理一直是物業(yè)管理工作的核心問題，也是業(yè)主最關(guān)心的問題。本文主要通過案例形式來分析如何恰當(dāng)處理安全管理中的突發(fā)事件。

　　案例一 報(bào)警器誤報(bào)惹了禍

　　一天，某物管公司值勤保安接到住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警信號(hào)后即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，在道樓聽到住戶家中有響聲，但卻敲不開門，于是保安就用工具將門強(qiáng)行破開，發(fā)現(xiàn)家中住有一位老太太，而報(bào)警信號(hào)屬于報(bào)警器誤報(bào)。物管公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵙⒖滔蜃糍r禮道歉，并修理好損壞的房門。后來業(yè)主向物管公司提出賠償要求。

　　案例二 報(bào)警求助處理不當(dāng)

　　一次，上海某住宅小區(qū)物業(yè)管理處接到一住戶的報(bào)警信號(hào)，派出2名保安前往處理，保安員找到報(bào)警住戶門口，經(jīng)敲門無人應(yīng)答，思考再三沒有破門而入，而是守候在業(yè)主家門口，事后才知業(yè)主家發(fā)生了刑事案件，業(yè)主以管理處不及時(shí)破門救助為由，把物業(yè)管理公司告上法庭。

　　【評(píng)點(diǎn)】上述兩個(gè)案例反映了這樣的矛盾：物管公司收到報(bào)警信號(hào)后，該不該破門而入，強(qiáng)行入室？

　　《憲法》第九十條規(guī)定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。《刑法》第245條規(guī)定：“非法侵入住宅罪，是指非法強(qiáng)行侵入他人住宅，或者經(jīng)住宅主人要求退出仍拒不退出，影響他人居住安全和正常生活的行為”。顯然，任何人包括物管公司在內(nèi)都不能非法侵入公民住宅。因此，物管公司接到報(bào)警后破門而入的問題實(shí)質(zhì)就轉(zhuǎn)化為此行為是“合法”還是“非法”的問題。按民法有關(guān)規(guī)定，職務(wù)授權(quán)行為、正當(dāng)防衛(wèi)行為和緊急避險(xiǎn)行為以及經(jīng)受害人許可的不違反法律和社會(huì)公序良俗的行為具有合法性。下面就這三種情況進(jìn)行分析。

　　首先，由于物管公司不具備法定的職務(wù)授權(quán)條件，故不能直接強(qiáng)行破門而入，但在職務(wù)授權(quán)部門的合理授權(quán)下是可以的。案例二中，當(dāng)不能確定能否破門而入時(shí)向公安機(jī)關(guān)請(qǐng)示，得到許可后可以采取行動(dòng)。或者，當(dāng)住戶家中有火警時(shí)，在消防部門的同意后也可采取相應(yīng)措施；其次，《刑法》第二十條、二十一條規(guī)定：為使國家、公共利益、本人或他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進(jìn)行的不法侵害或正在發(fā)生的危險(xiǎn)，而采取的制止不法侵害的正當(dāng)防衛(wèi)或者不得已采取的緊急避險(xiǎn)行為，造成損害的，不負(fù)刑事責(zé)任。由此可見，物管公司在采取正當(dāng)防衛(wèi)或緊急避險(xiǎn)的情況下可以破門而入。這就要求物業(yè)公司能夠判斷出是否住戶室內(nèi)有正在進(jìn)行的不法侵
害或正在發(fā)生的危險(xiǎn)，如有，破門而入就屬合法行為，反之就值得商榷，因?yàn)楹茈y有客觀證據(jù)佐證，報(bào)警器誤報(bào)并不能構(gòu)成破門而入的合法理由。當(dāng)然，因破門而入造成業(yè)主的損失，可由物管公司與事故相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商處理；最后，經(jīng)受害人許可而采取的破門而入類似第一種情況，但報(bào)警信號(hào)不能簡單理解為受害人許可，很多情況下，面對(duì)自己的損失，業(yè)主往往會(huì)忘記曾經(jīng)發(fā)生的危險(xiǎn)而要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償，所以必要情況下可采取相應(yīng)的輔助確認(rèn)措施。

　　據(jù)此，案例一中保安的行為不構(gòu)成非法侵入住宅罪，但對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害顯而易見，可視具體情況與業(yè)主進(jìn)行溝通，可向業(yè)主賠禮道歉或給予一定的精神賠償。案例二中的保安員做法存在嚴(yán)重失誤，有不作為之嫌，至少存在管理瑕疵。

　　在應(yīng)急處理中，可按照下列方法處理類似事件：

　　1、住戶發(fā)生緊急求助情況，保安首先應(yīng)判斷正確并在第一時(shí)間報(bào)警，以取得社會(huì)和政府救助；

　　2、平時(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和周圍環(huán)境的了解，擴(kuò)員工知識(shí)面，增強(qiáng)判斷突發(fā)事件性質(zhì)的能力；

　　3、在正確判斷業(yè)主家正在發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、刑事案件等特別嚴(yán)重的情況下，依據(jù)法律上緊急避險(xiǎn)或正當(dāng)防衛(wèi)的規(guī)定，可果斷破門而入實(shí)施救助；

　　4、在判斷沒有嚴(yán)重事件發(fā)生時(shí)，要及時(shí)設(shè)法與業(yè)主取得聯(lián)系，以便業(yè)主采取必要措施；

　　5、當(dāng)判斷發(fā)生困難又恐業(yè)主家發(fā)生嚴(yán)重事件時(shí)，要有除物管公司以外的第三人在場(chǎng)見證方可進(jìn)入。第三人可擬請(qǐng)派出所、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的親戚朋友或者鄰居；

　　6、在實(shí)施正當(dāng)防衛(wèi)及緊急避險(xiǎn)行為時(shí)，應(yīng)采取效果最好、損失最少、業(yè)主最能接受的方式進(jìn)行；

　　7、有關(guān)物管服務(wù)中需要緊急進(jìn)入業(yè)主家的情況，最好能夠通過書面形式（比如《業(yè)主手冊(cè)》等）進(jìn)行約定。

　　當(dāng)然，以上方法需要物管公司建立科學(xué)的“安全預(yù)案制”作支撐，在平時(shí)工作中，針對(duì)各類突發(fā)事件進(jìn)行有針對(duì)性的演練，才能及時(shí)、有效地處理這類問題。