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物業(yè)管理知識(shí)問答  

　　有其他辦法能夠使用維修資金嗎?

　　問：我家樓下是水泵房，每天噪音非常。數(shù)次與物業(yè)溝通并進(jìn)行了維修，但效果不好。物業(yè)說是水泵年數(shù)已久，可能需要更換馬達(dá)，要全體業(yè)主投票2/3同意動(dòng)用維修資金才能更換。但問題是水泵就在我一家的樓下，對(duì)于其他人沒有影響，投票估計(jì)也不會(huì)通過，如果發(fā)生這樣的情況，我們應(yīng)該怎么辦?是否有其他辦法動(dòng)用維修資金?答：該水泵是整個(gè)小區(qū)全體業(yè)主使用的，還是只有你所居住的該幢房屋的業(yè)主使用?如果確需要更換水泵，應(yīng)由使用該水泵的業(yè)主進(jìn)行表決后動(dòng)用維修資金予以更新。具體的操作您可以向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行反映，由他們出面組織相關(guān)業(yè)主進(jìn)行表決。－全國最教育類網(wǎng)站(www．Examda。com)

　　業(yè)主會(huì)可授權(quán)業(yè)委會(huì)動(dòng)用公益性收益嗎?

　　問：我們依據(jù)滬房地資物2008(389)號(hào)文中的示范文本，草擬小區(qū)的《業(yè)主會(huì)議事規(guī)則》等3個(gè)文件。我們提出，會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)不經(jīng)會(huì)表決，每年可動(dòng)用公益性收益5萬元以內(nèi)，一次性用于小區(qū)的某一項(xiàng)目，公示后即可實(shí)施。一種意見認(rèn)為：小區(qū)那么，什么事都要會(huì)征詢，成本太，這樣可以簡(jiǎn)化手續(xù)，反正都是用于小區(qū)建設(shè)。另一種意見認(rèn)為：這種事是涉及到動(dòng)用資金、占用附屬設(shè)施的，屬于會(huì)議事的11項(xiàng)重事項(xiàng)，既然有項(xiàng)目，應(yīng)在每年的業(yè)主會(huì)上，作為議案進(jìn)行征詢、表決。因?yàn)槊恳粋€(gè)項(xiàng)目因利益關(guān)系而有不同意見，會(huì)就該依據(jù)表決做出實(shí)施與否的決定。我們應(yīng)采納哪一種意見?答：小區(qū)的公共收益應(yīng)根據(jù)業(yè)主會(huì)的決定使用，小區(qū)業(yè)委會(huì)作為業(yè)主會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)根據(jù)業(yè)主會(huì)的決定使用公眾收益。

　　業(yè)主會(huì)的條約使用哪個(gè)文件?

　　問：現(xiàn)在使用業(yè)主公約、業(yè)主會(huì)議事規(guī)則等條約，應(yīng)該使用2005年的還是《物權(quán)法》發(fā)布后滬房地資物[2008]389號(hào)文所規(guī)定的?有那個(gè)部門負(fù)責(zé)來管此事?答：389號(hào)文是住房保障和房屋管理局根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)政策法規(guī)新修訂的示范文本，你小區(qū)如果要修改業(yè)主會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)根據(jù)示范文本的內(nèi)容進(jìn)行修改并在業(yè)主會(huì)表決通過后執(zhí)行。

　　自來水出水小找誰解決?

　　問：我家在最高的7樓，龍頭放出來的水很小，平時(shí)生活用水困難，洗澡就更困難，無論什么時(shí)候都要使用水泵，否則淋浴器打不出火。請(qǐng)問這種情況應(yīng)該找誰解決?找物業(yè)還是自來水公司? (房屋是以前舊區(qū)改造原拆原還分的使用權(quán)房)答：兩家都可以找，但主要是應(yīng)向物業(yè)公司反映。有可能是區(qū)域內(nèi)水壓低的原因，也有可能是您家自用部分的水管結(jié)垢比較嚴(yán)重引起的。

　　使用權(quán)房戶能否參與業(yè)主會(huì)的征詢表決?

　　問：我們小區(qū)要召開業(yè)主會(huì)，征詢續(xù)聘物業(yè)公司和其他事項(xiàng)，一百多戶的使用權(quán)房戶主該如何表述他們的意愿?在發(fā)放給業(yè)主的征詢票中，是否也發(fā)給使用權(quán)房戶一并統(tǒng)計(jì)和計(jì)算?答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主依法享有業(yè)主會(huì)投票表決權(quán)。作為使用權(quán)人，您可將您的意見向業(yè)主委員會(huì)反映，但無表決權(quán)。

　　誰有權(quán)更換先期物業(yè)?

　　問：我們小區(qū)剛交房沒多久，可是物業(yè)卻不是預(yù)售合同上的物業(yè)公司。開發(fā)商有這個(gè)權(quán)利更換物業(yè)公司嗎?是不是應(yīng)該征得業(yè)主的同意?另外如果不想換掉現(xiàn)在這家物業(yè)公司，應(yīng)該通過什么途徑或程序?

　　答：請(qǐng)將你的具體問題向區(qū)房地局物業(yè)科反映。

　　安裝健身器材費(fèi)用從哪出?

　　問：小區(qū)要安裝健身器材，說是從維修資金中出。我記得曾在報(bào)紙中看到這與居委有關(guān)。請(qǐng)問按規(guī)定是怎樣的?答：根據(jù)《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》的相關(guān)規(guī)定，專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造。

　　小區(qū)停車費(fèi)如何分配使用?

　　問：小區(qū)的停車費(fèi)50%交物業(yè)，50%進(jìn)維修資金。按國家規(guī)定該是怎樣的?答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。為此，您所在小區(qū)的具體使用方法是否合理，依據(jù)《業(yè)主會(huì)議事規(guī)則》而定。

　　增加保安的費(fèi)用由誰出?

　　問：小區(qū)最近發(fā)生偷竊，業(yè)委會(huì)貼出告示說要增加秩序維護(hù)員，費(fèi)用由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，由維修資金的利息中支取。我們有專門的物業(yè)公司，秩序維護(hù)員費(fèi)不是該由物業(yè)公司支出嗎?答：根據(jù)《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》的相關(guān)規(guī)定，您小區(qū)的上述問題應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主會(huì)討論核實(shí)目前物業(yè)管理企業(yè)提供的保安服務(wù)是否和收取的費(fèi)用 “質(zhì)價(jià)相符”，若“質(zhì)價(jià)相符”的話，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主討論決定是否愿意增加保安費(fèi)用。