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招標(biāo)書是反映招標(biāo)理念、招標(biāo)重點(diǎn)的權(quán)威性文件，政策性強(qiáng)，要求文字準(zhǔn)確、內(nèi)容全面。目前較為規(guī)范的招標(biāo)書主要包括四個(gè)方面：
（一）目標(biāo)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況
1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺數(shù)與型號等。
2．主要設(shè)備設(shè)施介紹。包括配電系統(tǒng)（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機(jī)數(shù)據(jù)）、給排水系統(tǒng)（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)等。
3．提供的目標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。
（二）物業(yè)管理內(nèi)容
1． 房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)、管理；
2． 公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；
3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；
4． 公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理；
5． 安全護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理；
6． 公建配套設(shè)施（便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、區(qū)內(nèi)營業(yè)場所和文體活動(dòng)場所）的運(yùn)營管理；
7． 樓宇自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；
8． 交通、車輛行駛和停泊管理；
9． 物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；
10． 社區(qū)文化的開展；
11． 法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其它事項(xiàng)。
（三）有關(guān)事項(xiàng)的說明 來
3）現(xiàn)場察看、答疑會(huì)。一般應(yīng)安排一至兩次針對目標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)場察看及答疑會(huì)，說明具體時(shí)間。
4）開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)。說明開標(biāo)時(shí)間、評分辦法，宣布定標(biāo)的時(shí)間、《中標(biāo)通知書》送達(dá)時(shí)間以及物業(yè)服務(wù)合同簽定時(shí)間等。
5）其它事項(xiàng)。應(yīng)明確要求投標(biāo)企業(yè)遵紀(jì)守法，公平、公正地參與競爭。對違紀(jì)違法行為將予以處罰。應(yīng)公布投訴電話，接受社會(huì)各界監(jiān)督。
（四）標(biāo)書、企業(yè)信譽(yù)、現(xiàn)場答辯項(xiàng)目
1、標(biāo)書的項(xiàng)目及要求
1）投標(biāo)人情況。
2）目標(biāo)物業(yè)的管理服務(wù)總體策劃。應(yīng)包括服務(wù)理念、管理模式、管理目標(biāo)、 價(jià)格定位、實(shí)施措施等。
3）組織結(jié)構(gòu)、職能分配、人員編制以及人員培訓(xùn)、管理。
4）管理模式、工作計(jì)劃和物資裝備情況以入管理用房安排。
5）管理規(guī)章制度（只列目錄）和物業(yè)檔案資料的管理。
6）各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾及相關(guān)措施。
•房屋及配套設(shè)施完好率
•房屋零修、急修及時(shí)率
•維修工程質(zhì)量合格率及回訪率
•綠化完好率
•清潔、保潔率
•停車場完好率
•公共設(shè)施設(shè)備完好率
•主要機(jī)電設(shè)備完好率
•治安案件發(fā)生率
•火災(zāi)發(fā)生率
•有效投訴率與處理率
•管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率
•維修服務(wù)回訪率
•業(yè)主滿意率
•其它有關(guān)指標(biāo)
7）經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算、管理費(fèi)和管理酬金標(biāo)準(zhǔn)。
8）日常物業(yè)管理。應(yīng)包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、專項(xiàng)維修資金使用以及公共設(shè)施管理等。
9）機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的管理。包括日常維修計(jì)劃、應(yīng)急搶修方案、節(jié)能降耗措施等。
10）便民服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)。
以上十個(gè)項(xiàng)目要求逐一列舉，體現(xiàn)全面、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)水平。
2、企業(yè)信譽(yù)考評項(xiàng)目
主要由投標(biāo)人情況和已管物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查兩個(gè)方面。投標(biāo)人情況包括管理規(guī)
模、資質(zhì)、經(jīng)營狀況、管理機(jī)制、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等；服務(wù)質(zhì)量調(diào)查應(yīng)爭取靈活多樣方式，實(shí)事求事地掌握投標(biāo)人物業(yè)管理真實(shí)水平。
3、現(xiàn)場答辯考評項(xiàng)目
一般要求投標(biāo)企業(yè)的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標(biāo)書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時(shí)間控制15-25分鐘之內(nèi)。
4、總體評分說明
標(biāo)書評分時(shí)去掉最高分和最低分，信譽(yù)分和答辯分一般直接取平均分。三項(xiàng)內(nèi)容的權(quán)重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招標(biāo)單位為了增大投標(biāo)企業(yè)實(shí)際管理水平的考評分量，將權(quán)重調(diào)整為7:2:1或6:2:2。
三、物業(yè)管理答辯、評標(biāo)會(huì)一般程序
在物業(yè)管理招投標(biāo)工作中，答辯、評標(biāo)會(huì)是整個(gè)活動(dòng)的重點(diǎn)和高潮，招投標(biāo)方傾情投入，社會(huì)媒體全面報(bào)道，公證處進(jìn)駐現(xiàn)場，行業(yè)代表廣泛參與。答辯、評標(biāo)會(huì)是搞好招投標(biāo)活動(dòng)的中心工作，要求議程安排全面、周密。一般安排如下：
（一）明確時(shí)間、地點(diǎn)。
（二）參加人員：
目標(biāo)物業(yè)招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員；
評標(biāo)委員會(huì)委員（評委取五人以上，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于總數(shù)的三分之二）；
當(dāng)?shù)毓C處人員（如需要）；
招標(biāo)辦公室工作人員；
投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)代表；
參加評標(biāo)會(huì)的嘉賓；
列席會(huì)議的其他物業(yè)公司代表、記者。
（三）程序
1、明確各投標(biāo)企業(yè)和招標(biāo)辦公室人員到場時(shí)間，通過抽簽確定答辯順序；
2、明確招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)成員及評委到場時(shí)間；
3、宣布答辯、評標(biāo)會(huì)開始。招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員作為
會(huì)議主持人，介紹與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、各評委和投標(biāo)單位；
4、與會(huì)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)致辭；
5、投標(biāo)單位退場；
6、安排一定時(shí)間，請?jiān)u委根據(jù)投標(biāo)人情況介紹、招標(biāo)辦工作人員進(jìn)行的現(xiàn)場情況考察、住戶意見征詢表等資料，評出企業(yè)信譽(yù)分，并現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)分?jǐn)?shù)；
7、安排時(shí)間，請?jiān)u委將標(biāo)書分評出，現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)。一般應(yīng)在答辯、評標(biāo)會(huì)前一天由評委集中審閱標(biāo)書，掌握各投標(biāo)企業(yè)情況；
8、在預(yù)定時(shí)間，各投標(biāo)企業(yè)代表按順序入場答辯。首先作簡要介紹和標(biāo)書陳述（一般15—25分鐘），再接受評委提問。應(yīng)安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨(dú)立回答。評委可即時(shí)亮分或答辯結(jié)束后再統(tǒng)一評分。中場可安排休息、餐飲；
9、安排一定時(shí)間，請各評委對標(biāo)書評分。現(xiàn)場工作人員、公證人員統(tǒng)一計(jì)算各投標(biāo)企業(yè)總分，并報(bào)招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長、副組長；
10、在預(yù)定時(shí)間，各投標(biāo)單位代表入場，主持人介紹公證人員或其他領(lǐng)導(dǎo)小組人員宣布評標(biāo)結(jié)果和中標(biāo)單位；
11、領(lǐng)導(dǎo)致辭；
12、答辯、評標(biāo)會(huì)結(jié)束。