菏澤市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和山東省物價局、建設(shè)廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法(以下簡稱《辦法》)。
第二條 本 《辦法》所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定．對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第三條 本《辦法》適用于菏澤市轄區(qū)內(nèi)在工商行政機關(guān)登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認定的物業(yè)管理企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)區(qū)、商場(商埠)、賓館(酒店)等非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費行為。
第四條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第五條 市政府價格主管部門會同市房管部門負責對全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
各縣人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。既要有利于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的價值補償，又要考慮到業(yè)主的經(jīng)濟承受能力。
物業(yè)服務(wù)收費，包括公共性服務(wù)收費和代收代辦特約服務(wù)費。根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
(一) 為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)，其收費實行政府指導價，收費基準價及浮動幅度由市價格主管部門會同市房管部門制定。
成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會或其授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)本《辦法》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)等級收費基準價和浮動幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會批準后執(zhí)行，并報當?shù)貎r格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理企業(yè)報當?shù)貎r格主管部門核定。屬牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)管理的，由牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)價格主管部門轉(zhuǎn)報市物價局核定。
未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理企業(yè)報當?shù)貎r格主管部門核定。屬牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)管理的，由牡丹區(qū)、開發(fā)區(qū)價格主管部門轉(zhuǎn)報市物價局核定。
(二)實行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設(shè)單位與物業(yè)買受人的約定標準收取物業(yè)服務(wù)費。
(三)為寫字樓、工業(yè)園(區(qū))、商場(商埠)、賓館(酒店)等非住宅提供公共性服務(wù)，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事雙方合同約定。價格主管部門應(yīng)給予規(guī)范和指導。
(四)為滿足部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事人雙方協(xié)商議定。
(五)安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等的物業(yè)項目，其機電設(shè)備運行電費屬代收代繳費用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨列帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用或約定方式向物業(yè)使用人收取。
第七條 實行政府指導價的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實行等級收費，其收費標準，由當?shù)貎r格主管部門按照等級服務(wù)標準結(jié)合住宅小區(qū)物業(yè)管理情況，在指導價格范圍內(nèi)確定。
對達不到等級服務(wù)標準的物業(yè)住宅小區(qū)，其收費標準按三級最低收費標準以下確定。
第八條 物業(yè)服務(wù)收費按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。未計入房產(chǎn)證建筑面積的車庫、儲藏室、地下室不收取物業(yè)服務(wù)費。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營的場所和住房及改變設(shè)計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室的物業(yè)服務(wù)費，可高于住宅物業(yè)服務(wù)收費標準，由雙方協(xié)商確定。
第九條 物業(yè)服務(wù)費自辦理入住手續(xù)起按月收取。經(jīng)雙方協(xié)商約定亦可預收，預收期限由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
業(yè)主購買房屋已辦理入住手續(xù)但未入住的，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)確認后，其物業(yè)服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)收費標準的60％繳納。
第十條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本項目及內(nèi)容包括物業(yè)管理基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等內(nèi)容。
第十一條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計人物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十三條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復。
第十四條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。
第十六條 政府價格主管部門對實行政府指導價的住宅小區(qū)服務(wù)等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務(wù)質(zhì)量不符的，予以調(diào)整其收費標準。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵循國家的價格法律法規(guī)政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第十八條 裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或使用人按有關(guān)規(guī)定自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運收費由雙方協(xié)商確定。
物業(yè)管理企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來人員收取包括辦證費在內(nèi)的任何費用。
第十九條 業(yè)主應(yīng)當按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主未按時交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第二十條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得強行重復服務(wù)，強行收取費用。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)向價格主管部門申報收費標準或備案時，需提供《物業(yè)管理服務(wù)等級標準申報表》和物業(yè)服務(wù)合同書；申報收費標準的，還需提供申請物業(yè)管理收費標準的書面報告和成本測算的有關(guān)材料。
第二十五條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行等級收費制度．根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量劃分三個等級(各等級收費標準見附件一)，價格主管部門在每個等級內(nèi)確定的收費標準為基準價標準，物業(yè)管理企業(yè)可在基準價標準基礎(chǔ)上可上下浮動，浮動幅度最高不超過10％。
第二十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的車輛停放服務(wù)收費實行政府定價，具體收費標準由當?shù)貎r格主管部門另行核定。
第二十七條 價格主管部門會同物業(yè)管理主管部門。應(yīng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等的監(jiān)督檢查。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定、由政府價格主管部門依據(jù)《中華八民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。
第二十八條 本《辦法》由菏澤市物價局、菏澤市房產(chǎn)管理局按各自職責負責解釋。
第二十九條 本《辦法》自2005年9月1日起施行。原菏澤地區(qū)物價局、房地產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)(菏澤地區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法)的通知》(菏價房管發(fā)[1999]第2號)、《關(guān)于印發(fā)(菏澤地區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費分等定級規(guī)定(試行))的通知》(菏價房管發(fā)[1999]~3號)、《關(guān)于印發(fā)(菏澤地區(qū)物業(yè)管理綜合服務(wù)費成本測算辦法)的通知》(菏價房管發(fā)[1999]第5號)和原菏澤地區(qū)物價局《關(guān)于制定菏澤地區(qū)城幣物業(yè)管理綜合服務(wù)收費標準的通知》(菏價房管發(fā)[1999]第4號)同時廢止。
