鹽城市物業管理實施細則
發布時間：2012-07-25 共4頁
第一章 總則
第一條為了規范物業管理活動，維護物業當事人的合法權益，提高城市物業管理水平，推動物業管理行業健康發展，根據《物權法》和國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條本市行政區域內的物業管理活動適用本實施細則。
第三條本實施細則所稱業主，是指房屋的所有權人，即房屋登記簿記載的權利人（含商品房預告登記的權利人）。
本實施細則所稱使用人，是指房屋的實際使用人和承租人。
本實施細則所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業服務的企業。
第四條市房產管理局是全市物業管理行業的行政主管部門，負責本市行政區域內物業管理工作的管理、監督和本細則的組織實施。
各縣（市、區）房產行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，負責轄區內物業管理的監管、考核和矛盾調處及業主大會的指導等日常工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導和監督本區域內的物業管理活動，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，做好社區居委會、業主委員會、物業管理協調配合的有關工作；負責轄區內物業項目經理及其從業人員的日常管理與考評，調處矛盾糾紛。
建設、規劃、城管、工商、物價、公安、司法、民政等部門按照各自職責范圍，協同實施本細則。
(一)各縣（市、區）政府
負責把住宅物業管理納入社區管理范疇，加強對住宅物業管理工作的指導、協調和監督；協調解決小區管理中的綜合性問題；督促街道(鄉鎮)會同房產行政主管部門做好業主大會(業主委員會)籌備組建、換屆工作，幫助業主把好業主委員會籌備組人選關，并落實考核工作。
(二)房產行政主管部門
負責對住宅物業管理活動的監督管理，加強物業服務企業資質管理和從業人員資格管理；對住宅專項維修資金的歸集、使用進行指導和監管；主動依靠街道(鄉鎮)，做好業主大會(業主委員會)組建、換屆、備案工作，指導其日常運作；依法對物業管理區域內的違法行為進行查處。
(三)規劃行政主管部門
負責新建住宅小區的統一規劃，按規定配置各類公建配套設施；依法查處住宅小區內的違法建筑及外立面開墻破洞行為。
(四)建設行政主管部門
負責對在建住宅施工過程中的質量監督和管理；協調處理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾；負責物業管理區域內綠化工作的行業指導管理和綠化調整樹木、綠地變動的審批，協調解決因植物品種影響居民生活以及綠化養護引發的矛盾；負責物業管理區域內污水排放，燃氣管道設施的檢修、維護工作。依法查處毀綠行為。
(五)城管行政主管部門
負責對物業管理區域內的亂設攤點等行為進行查處；負責對物業管理區域內環境衛生的檢查、指導和監督；負責對不履行市容衛生責任區制度的物業服務單位進行查處；加強對物業管理區域內戶外廣告設施的日常管理和安全檢查。依法查處破壞環衛設施行為。
(六)公安行政主管部門
指導、督促物業服務企業和保安人員開展安全防范工作，指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設；消除物業管理區域內的治安隱患，及時查處治安案件，調解各類涉及治安管理的矛盾；加強對保安人員、外來人口和寵物的管理。
(七)物價行政主管部門
確認物業服務最高收費標準和物業管理區域前期物業服務收費標準；對物業管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進行查處；受理物業管理收費價格咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。
(八)環保行政主管部門
負責對物業管理區域及周邊的建設項目依法進行環境影響評價文件審批和環境保護設施竣工驗收；對物業管理區域及周邊的污染源依法實施監督管理，對違反環保法律法規的行為依法進行查處；對涉及環保的投訴和糾紛進行調查處理。
(九)工商行政主管部門
加強企業登記審查，對未經規劃管理部門批準擅自將居住用房改變為非居住用房的場所，不予核準登記。
(十)質監行政主管部門
對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為；調查處理物業管理區域內的特種設備事故。
(十一)民政行政主管部門
落實街道(鄉鎮)、居委會對業主委員會的指導、監督和日常管理。
(十二)物業管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、廣電、郵政、路燈、環衛等單位依據計量器具顯示的量值向最終分戶使用人收取有關費用。有償委托物業服務企業代收的，不得向業主收取手續費等額外費用。并按規定負責物業管理區域內市政公用設施和相關設備設施的養護維修。
第五條各級政府應當扶持物業管理行業的發展，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。
物業服務企業按照國家有關規定享受第三產業優惠政策。
第二章 業主及業主大會
第六條業主在物業管理活動中，享有下列權利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議；
?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；
?。ㄎ澹┻x舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
?。┍O督業主委員會的工作；
?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
?。ň牛┍O督住宅專項維修資金的使用執行情況；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第七條業主應當履行下列義務：
（一）遵守國家和地方相關物業管理的規定；
?。ǘ┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則；
（三）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
?。ㄋ模﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
?。ㄎ澹┌凑蘸贤s定按時交納物業服務費用；
（六）按照有關規定交納住宅專項維修資金；
?。ㄆ撸┡浜衔飿I服務企業的服務活動；
（八）法律、法規規定的其他義務。
第八條業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。
第九條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主大會會議應當由物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。業主可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組，并可推選小組代表出席業主大會。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加業主大會。
第十條物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者物業交付使用已超過一年，且交付使用的物業建筑面積達到百分之三十的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
同一個物業管理區域內的業主應當在物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府的指導下成立首次業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主或者業主人數較少且全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
物業管理師考試
