2011年物業(yè)管理師考試管理實務(wù)真題
發(fā)布時間：2012-07-25 共4頁
- 第4頁：參考答案及解析
參考答案及解析
一、單項選擇題
1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D
二、多項選擇題
11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE
三、案例分析題
案例一
16．更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實施。費用由業(yè)主自籌或從住宅專項維修資金中列支。
17．義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)不可行。
理由：業(yè)主代表大會籌備組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成，義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。
18．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)合理。
理由：物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。
應(yīng)該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素而調(diào)整。
案例二
19．投標(biāo)物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù)=4×30/60=2(人)。
20．每名員工每月最長工作時間=20．83×8+36=202．64(小時)。
小區(qū)門崗至少需要安排的員工人數(shù)=24×30/202．64=3．55=4(人)。
21．每名員工每小時超時加班工資=1500/(21．75×8)×1．5=12．93(元)。
每名員工每月超時加班工作時間=(30—21．75)×8=66(小時)。
每名員工月實際應(yīng)得工資額=1500+12．93×66=2353．38(元)。
22．每年固定資產(chǎn)折舊=20/5=4(萬元)。
前期物業(yè)管理公司應(yīng)向建設(shè)單位移交固定資產(chǎn)。
案例三
23．技術(shù)節(jié)能措施有：對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平。
管理節(jié)能措施如下。
(1)落實組織和管理體系。
(2)加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識。
(3)建立能源消耗的計劃和考核制度。
(4)在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。
(5)調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時間。
(6)合理設(shè)定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。
24．房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)和消防管理服務(wù)是管理服務(wù)的重點工作。
理由：房屋及設(shè)施設(shè)備管理涉及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，消防管理服務(wù)直接涉及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
25．觀點正確與否的判斷如下。
(1)不正確。理由：物業(yè)服務(wù)的消防安全管理涉及整個物業(yè)項目。
(2)不正確。理由：物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂的。
(3)正確。
(4)正確。
(5)不正確。理由：《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
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