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     [提要]越來(lái)越多的投資者把目光投向房地產(chǎn)業(yè)，炒房的巨大利潤(rùn)也讓房?jī)r(jià)隨之飛速上升。房?jī)r(jià)的非理性上漲，讓眾多老百姓一次次望房興嘆。 
    越來(lái)越多的投資者把目光投向房地產(chǎn)業(yè)，炒房的巨大利潤(rùn)也讓房?jī)r(jià)隨之飛速上升。房?jī)r(jià)的非理性上漲，讓眾多老百姓一次次望房興嘆。 
    “密密麻麻的高樓大廈， 
    找不到我的家。 
    在人來(lái)人往的擁擠街道， 
    浪跡天涯。 
    我身上背著重重的殼， 
    努力往上爬， 
    卻永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上， 
    飛漲的房?jī)r(jià)……” 
    臺(tái)灣歌手鄭智化的一曲《蝸牛的家》，道盡了無(wú)房者的心酸與渴盼。 
    “安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”。一千多年前，杜甫的詩(shī)句也表現(xiàn)了類(lèi)似的情懷。自古至今，“居者有其屋”是大多數(shù)政治家、知識(shí)分子和普通老百姓的夢(mèng)想。房子始終傾注著人們的無(wú)限希冀與憧憬，人們對(duì)此的努力從未間斷過(guò)。 
    改革開(kāi)放以后，國(guó)家在住房市場(chǎng)化方面做出了巨大的努力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：改革開(kāi)放伊始的1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有6.7平方米。到2007年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)約28平方米，增長(zhǎng)了4倍之多。住房的市場(chǎng)化改革，大大釋放了城市居民長(zhǎng)期被壓抑的住房需求，加快了我國(guó)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)為主體的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，群眾的居住條件也相應(yīng)得到了明顯的改善。 
    但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的投資者把目光投向房地產(chǎn)業(yè)，炒房的巨大利潤(rùn)也讓房?jī)r(jià)隨之飛速上升。房?jī)r(jià)的非理性上漲，讓眾多老百姓再一次望房興嘆。 
    這就是杜甫的詩(shī)與鄭智化的歌在今天聽(tīng)起來(lái)仍然具有巨大感染力的原因所在。 
    第一聲驚雷 
    沒(méi)有當(dāng)時(shí)的“一拍”、“一改”，就沒(méi)有今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 
    我國(guó)的房改從1978年便開(kāi)始醞釀，但真正被提上議事日程還要從1980年4月鄧小平關(guān)于住宅建筑的一番講話(huà)開(kāi)始。 
    1980年4月的某天，鄧小平登上了北京前門(mén)附近的一座高樓。他鳥(niǎo)瞰四周灰舊低矮的建筑物，深有感觸地說(shuō)：要考慮城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要聯(lián)系房?jī)r(jià)調(diào)整房租，使人們考慮到買(mǎi)房合算……這次談話(huà)無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“初春第一聲驚雷”，以后的近30年時(shí)間里，住房問(wèn)題的解決始終是在小平同志此次畫(huà)的這個(gè)圈里兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。 
    1979-1985年是我國(guó)房改的試點(diǎn)售房期，1986-1990年是提租補(bǔ)貼期，1991-1993年是以售帶租期等改革階段，然后從1994年起進(jìn)入全面推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革的確立階段。 
    1980年，當(dāng)全國(guó)還熱衷于理論爭(zhēng)鳴時(shí)，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)已經(jīng)在房改方面銜枚疾行了——特區(qū)房地產(chǎn)公司與香港妙麗集團(tuán)合作，深圳出地、對(duì)方出錢(qián)，共同開(kāi)發(fā)了羅湖小區(qū)。一年后，中國(guó)第一個(gè)準(zhǔn)商品房小區(qū)“東湖麗苑”建成銷(xiāo)售。這個(gè)小區(qū)創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的很多個(gè)“第一”，比如住房商品化、按揭貸款、物業(yè)管理等。但因?yàn)橥恋剡€是政府劃撥的，所以還算不上完全意義上的商品房。 
    土地競(jìng)拍在7年之后才悄然而至。1987年12月，新中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)生了“驚天”之變——深圳會(huì)堂700人的會(huì)場(chǎng)座無(wú)虛席，轟動(dòng)全國(guó)的第一宗土地公開(kāi)拍賣(mài)在此落槌。說(shuō)它“驚天”，是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)此舉有“違憲”之嫌。當(dāng)時(shí)的《憲法》明確規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。但當(dāng)年深圳的發(fā)展急需資金，鄧公的一句“中央沒(méi)有錢(qián)，要深圳自己去搞，殺出一條血路來(lái)”，讓當(dāng)時(shí)的特區(qū)領(lǐng)導(dǎo)決定斗膽一試。 
    4個(gè)月后，《中華人民共和國(guó)憲法》相關(guān)條款得以修改，規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成認(rèn)為，沒(méi)有當(dāng)時(shí)的“一拍”、“一改”，就沒(méi)有今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 
    在國(guó)人的翹首企盼下，1988年1月，第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議召開(kāi)。該會(huì)議提出了我國(guó)房改的整體構(gòu)想，勾勒出我國(guó)政府新的城鎮(zhèn)住房政策的輪廓，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計(jì)劃分期分批推行。于是，中國(guó)住房制度改革的大幕徐徐拉開(kāi)。 
    也就是在這一年，新中國(guó)第一個(gè)“土地以拍賣(mài)方式獲得、房屋以按揭貸款形式銷(xiāo)售”的完全意義上的商品房小區(qū)——“東曉花園”在深圳竣工。該項(xiàng)目單價(jià)每平方米1600元，上市后即銷(xiāo)售一空。 
    但不巧的是，這一年嚴(yán)重的通貨膨脹襲擊了中國(guó)，通貨膨脹率一度高達(dá)18.5%。因此，中央啟動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的治理整頓，這讓房改在此后3年時(shí)間內(nèi)基本陷于停頓狀況。 
    1994年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。這份決定正式開(kāi)啟了城鎮(zhèn)住房制度的改革之路。 
    全面市場(chǎng)化 
    中國(guó)房地產(chǎn)這架巨型飛機(jī)之所以能一飛沖天，主要靠“兩架發(fā)動(dòng)機(jī)、一個(gè)燃料庫(kù)”。 
    1997年11月的一天，時(shí)任總理的朱镕基來(lái)到深圳視察工作，當(dāng)時(shí)還是萬(wàn)科總經(jīng)理的王石受命進(jìn)行企業(yè)匯報(bào)。那時(shí)，萬(wàn)科已經(jīng)是一家房地產(chǎn)特征很明顯的公司，他的發(fā)言引起朱镕基的興趣。 
    原本，王石認(rèn)為，兩三年內(nèi)，住宅產(chǎn)業(yè)不可能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 
    “如果取消福利房分配制呢？”朱镕基發(fā)問(wèn)。 
    “不能。”王石的回答很干脆。 
    “如果金融市場(chǎng)開(kāi)放呢？” 
    “不能。” 
    “消費(fèi)信貸放開(kāi)，還不行？” 
    “兩年內(nèi)不行。”直到這句話(huà)出口，王石的觀(guān)點(diǎn)仍未改變。
    “兩年內(nèi)，一定要把住宅行業(yè)做成支柱產(chǎn)業(yè)。”朱镕基斬釘截鐵。 
    當(dāng)時(shí)，中國(guó)已經(jīng)實(shí)行了近50年的福利分房，房改醞釀了10多年，在天津、煙臺(tái)等城市也都在搞試點(diǎn)。朱镕基此前在多個(gè)場(chǎng)合表示，要把住房建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。十幾年前，鄧小平曾高屋建瓴地提出：“建筑業(yè)是可以賺錢(qián)的，是可以為國(guó)家增加收入、增加積累的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)。”但具體如何增長(zhǎng)和賺錢(qián)，朱镕基一直在考慮。 
    對(duì)于目前被高房?jī)r(jià)搞得痛苦不堪的年輕工薪階層而言，很難想象商品房發(fā)軔之難——從20世紀(jì)80年代開(kāi)始探討，直到90年代末才塵埃落定。如果不是1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)倒逼中國(guó)發(fā)展內(nèi)需市場(chǎng)，恐怕商品房還會(huì)繼續(xù)紙上談兵。正是在這樣的背景下，才有了朱镕基和王石那幕有趣的對(duì)話(huà)。 
    而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。該文件宣布全國(guó)城鎮(zhèn)從1998下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。以此為標(biāo)志，住房制度改革全面展開(kāi)，老百姓開(kāi)始進(jìn)入買(mǎi)房市場(chǎng)。 
    1999年2月，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》，在“積極開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸”的引導(dǎo)下，貸款買(mǎi)房、按揭等新概念開(kāi)始登陸中國(guó)內(nèi)地。據(jù)相關(guān)資料顯示：1998年全國(guó)住房貸款余額是426億元，此后呈爆炸性增長(zhǎng)，1999年達(dá)到1358億元，2002年便激增至8253億元。 
    一個(gè)全新的市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)，從此在中國(guó)燃起熊熊火焰。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)這架巨型飛機(jī)之所以能一飛沖天，主要靠“兩架發(fā)動(dòng)機(jī)、一個(gè)燃料庫(kù)”。其中一架“發(fā)動(dòng)機(jī)”是房改。如果不是住房商品化，樓市就不會(huì)這么熱；另一架“發(fā)動(dòng)機(jī)”是土改，將土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，允許使用權(quán)上市出讓?zhuān)饬x巨大；“燃料庫(kù)”則是個(gè)人住房貸款，沒(méi)有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢(qián)圓今天的住房夢(mèng)。 
    地產(chǎn)改革的缺陷制造了大批暴富人物 
    地產(chǎn)造富 
    那些如孫猴子一樣大翻筋斗的房地產(chǎn)暴富人物，終將會(huì)打回原形。 
    但令人遺憾的是，在商品房改革過(guò)程中仍然走了不少?gòu)澛贰?BR>    首先是商品房改革不徹底、產(chǎn)權(quán)不完善，甚至《物權(quán)法》的出臺(tái)也沒(méi)能解決產(chǎn)權(quán)不完全的問(wèn)題。 
    其次沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分商品房與保障房。2003年，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折，政府放棄了對(duì)保障住房的承諾，將絕大多數(shù)人推入商品房市場(chǎng)，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)直線(xiàn)上升。推波助瀾的是，土地的壟斷與土地價(jià)格的非市場(chǎng)化，與較為徹底的放松管制的商品房定價(jià)，使得土地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格螺旋式上升。土地與商品房開(kāi)發(fā)者、擁有者、貸款金融機(jī)構(gòu)，成為同一利益鏈條上牢不可破的聯(lián)盟。 
    如此一來(lái)，房改成了“潘多拉魔盒”，既帶來(lái)了樓市繁榮、居住改善，也帶來(lái)了房?jī)r(jià)的扶搖直上。21世紀(jì)的頭三年，全國(guó)房?jī)r(jià)年漲幅還在3%-4%，到了2004年，直線(xiàn)拉升到15%，上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市的部分房?jī)r(jià)甚至在短短一年內(nèi)翻了一番。 　 
    2004年7月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部發(fā)布第71號(hào)文，規(guī)定從同年8月31日起，采取公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式出讓土地，此即“831大限”。其目的在于消除土地協(xié)議出讓中的腐敗，但結(jié)果消除了制度性腐敗，卻伴生了地價(jià)飛升、房?jī)r(jià)急漲的副作用。