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　　2007年12月11日，中國人民銀行網(wǎng)站上掛出一則通知，吸引了眾多房地產(chǎn)業(yè)界和潛在購房者們的極大關(guān)注。
　　這個(gè)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(以下簡稱《補(bǔ)充通知》)，是此前的9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡稱（通知））的細(xì)化方案。它作為有力的補(bǔ)充，最大的特點(diǎn)就是一步到位地明確了“第二套房貸款以家庭為單位”，并且也明確了相關(guān)的若干問題。
　　人民銀行黨委委員、副行長劉士余在相關(guān)會(huì)議上傳達(dá)了文件精神，他指出：“房地產(chǎn)信貸增長過快、競爭過度、違規(guī)過多，特別是有的商業(yè)銀行未經(jīng)批準(zhǔn)擅自開辦轉(zhuǎn)（加）按揭貸款業(yè)務(wù)，加大了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，已引起有關(guān)部門的高度關(guān)注。
　　另外，從國際上曾經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)市場危機(jī)事件中，包括日本和香港的房地產(chǎn)泡沫，尤其是今年爆發(fā)的美國次貸危機(jī)等，我們也可以發(fā)現(xiàn)一些值得注意的教訓(xùn)。針對(duì)《通知》中有關(guān)規(guī)定和政策導(dǎo)向的不同理解，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)決定聯(lián)合發(fā)布《補(bǔ)充通知》，就嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理的有關(guān)問題做出了明確規(guī)定。”
　　由此很容易看出，《補(bǔ)充通知》極有可能是在《通知》運(yùn)行后才開始醞釀出來的，它的背景主要有兩個(gè)，一是當(dāng)《通知》中的“第二套房”被輿論廣泛討論并質(zhì)疑沒有明確標(biāo)準(zhǔn)難以執(zhí)行，而房地產(chǎn)業(yè)界人士們又紛紛對(duì)此《通知》不以為然；二是在前不久中央部署明年的經(jīng)濟(jì)工作思路，明確“從緊”的貨幣政策。
　　在這重背景下，《補(bǔ)充通知》極有可能一反過去“房地產(chǎn)調(diào)控政策大多成空調(diào)政策”的慣例，成為一把真正有力的“殺手锏”。
      貸款負(fù)擔(dān)猛增
　　據(jù)了解，此前的12月5日，《補(bǔ)充通知》已經(jīng)印發(fā)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)明確了以下問題：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。
　　二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行。
　　三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。《補(bǔ)充通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請(qǐng)。
　　這個(gè)規(guī)定對(duì)購房者來說意味著多大程度上的成本提高呢？我們不妨結(jié)合9月27日的《通知》作一番計(jì)算。
　　《通知》規(guī)定對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。而此前，商業(yè)銀行普遍的做法是對(duì)住房按揭貸款申請(qǐng)人給予15％的利率優(yōu)惠，《通知》和《補(bǔ)充通知》也并沒有叫停這種針對(duì)“第一套房”的優(yōu)惠。
　　一進(jìn)一出就意味著買“第二套房”的貸款者不僅首付成數(shù)必須高于四成，且承擔(dān)的利率比“第一套房”的貸款者高出至少25％的水平。
　　以12月21日在此加息后的利率水平計(jì)算，5年期貸款利率為7.74％，優(yōu)惠利率為6.579％，“第二套房”利率為8.514％；5年期以上貸款利率為7.83％，優(yōu)惠利率為6.66％，“第二套房”利率為8.61％。
假設(shè)某人購買價(jià)值100萬元的房產(chǎn)，首付四成計(jì)40萬元，按揭貸款60萬元。分別按照5年期和30年期計(jì)算，“第一套房”和“第二套房”的成本相差還是非常可觀的。具體如下：
　　如果是“第一套房”，借5年期貸款，等額本息方式還款，那么月還款11761.90元，總還款額共計(jì)705714.23元；如果是“第二套房”，那么月還款將上升到12313.97元，總還款額共計(jì)738838.06元。這樣的話，“第二套房”每月將多支付547.11元，總共多支付33123.83元。和100萬元房價(jià)相比，總共還款1677721.10萬元。
　　以30年期貸款計(jì)算情況就嚴(yán)重多了。“第一套房”月還款3855.76元，總共還款1388074.10元；“第二套房”月還款4660.34元，總共還款1677721.10元。“第二套房”每月將多支付804.58元，總成本多了289647元，相當(dāng)于多承擔(dān)了20.87％的成本！不得了，這相當(dāng)于開征“物業(yè)稅”了！
　　值得注意的是，如果未來央行繼續(xù)提高貸款利率，這個(gè)差距還將擴(kuò)大。
　　故此，有些房地產(chǎn)評(píng)論人士所謂的“第二套房”對(duì)購房者負(fù)擔(dān)不重、影響不大的論調(diào)完全是未經(jīng)計(jì)算的憑空之詞，如果這個(gè)措施真的得到有效而嚴(yán)厲的執(zhí)行，影響絕對(duì)是立竿見影的。