2012年土地估價實務基礎考前練習
發布時間：2012-07-25 共6頁
三、情景分析題
(一)2005年5月，某城市擬以招標、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達到“七通一平”開發程 度的國有空地，土地總面積為10000m2，批準用途為居住，使用年限為70年，土地形狀規則，宗地 修建性詳細規劃主要控制指標為：2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據調 查，該宗地所在區域房地產市場規范有序，預測未來三至四年房地產市場價格年平均上漲比率為 2%，已建成銷售的居住房地產項目用地平均容積率2.8，平均建筑覆蓋率31%，平均開發周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元/m2，樓層在8層 以下的多層商品房平均售價為6000元/m2，平均建筑費和專業費為1000元/m2，貸款年利率為6%，銷售稅費一般為房地產總價的6%，開發利潤率一般為房地產總價的30%。
36.根據上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有（ ）。
A.收益還原法
B.市場比較法
C.剩余法
D.成本逼近法
37.根據估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據的土地利用條件，下列觀點最恰 當的是（ ）。
A.因為市場規范有序，有充足市場競爭性，遵循替代原則
B.因為區域未來價格年平均上漲比率僅為2%，市場處于穩定平衡狀態，符合供需原則
C.實際建筑容積率為2.8，建筑密度為30%，符合最有效利用原則
D.根據規劃2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%，不符合最有效利用 原則
38.根據上述條件，在開發完成后，該宗地房地產最可能實現的最大價值是（ ）萬元。
A.17479
B.18727
C.23305
D.24970
39.該宗國有土地使用權公開出讓價格評估結果最可能為（ ）萬元。
A.5624
B.6185
C.8243
D.8992
40.房地產開發商甲于2005年6月16 日競價成功一宗地的國有土地使用權，并于2005年 6月28 日與當地國土部門簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。 2006年7月26 日，經批準，甲獲準在原基礎上增加商業用途，則其應補交土地差價的估 價期日為（ ）。
A.2006年7月26日，但要重新評估原條件下土地出讓價值
B.2005年6月28 日，但合同事先要有約定
C.2005年6月16日
D.2005年7月29日
(二)某企業于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開發程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場地平整)。2009年12月31日，該企業因改制需要進行土地價格評估，經調查，該地區土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發費為8萬元/畝，在土地開發期內均勻投入，土地開發周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變。根據以上內容，回答56～60小題的問題。
41.該宗地于2009年12月31日的單位地價為( )元/m2。
A.320.69
B.342.58
C.418.76
D.360.50
42.下列各項費用中，不屬于土地取得費的是( )。
A.勞動力安置費
B.土地平整費
C.拆遷費
D.征地費
43.利用剩余法所計算的待開發土地的價格是開發商取得土地所能支付的( )費用。
A.最高
B.最低
C.合理
D.總
44.反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產市場進行具體管理的依據的地價形式是( )地價。
A.宗地
B.出讓
C.基準
D.標定
45.下列對土地估價描述不正確的是( )。
A.土地估價依據的理論與方法與機器、設備、建筑物等估價所依據的理論與方法并不完全一致
B.同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大
C.同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經濟因素對地價產生的深刻影響
D.土地估價必須充分收集土地市場資料，把握土地市場的過去、現在和未來
