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土地補償費的定量測算方法

1、不完全貨幣化模式下的定量測算方法

在不完全貨幣化的征地補償模式下，土地補償應根據被征土地的現狀用途

可采取收益法中一種較簡便的形式--收益倍數法，即將被征地的年毛收益乘以某個乘數，來確定其補償額。所謂年毛收益可以以該被征地的年產值來代替，為了剔除農業生產受自然因素影響而出現產值年際之間不穩定的情況，可取其征地前三年產值的平均值。數據來源應以被征地所在的最小農業生產單位為依據。即如果被征地完全在一個村民小組之內的，按所在村民小組的平均農業產值為依據，如果被征地跨不同的村民小組，但屬于同一個村民委員會的，按所在村的平均農業產值為依據。收益倍數是房地產價格與年毛收益的比值，在此，應是指被征地現狀用途價值與其年產值的比值。從估價理論上講，它不是由估價人員主觀認定的，而是由市場機制的作用而形成的。因此，估價時必須調查被估房地產所在地區同類房地產的價格和毛收益(或租金)，再計算而得。由于目前我國的土地補償費主要根據政策制定，并受許多人為因素的影響，存在很多不合理的狀況，因此這個收益倍數不宜采用估價中的常規方法來確定。

相對而言，目前，集體非農建設用地流轉行為的市場性更強，其一次性出讓價格與按年出租租金之間的比值基本上由市場機制來調節確定，在一定程度上反映了同一用途下的土地價格與租金之間的關系，因此核算土地補償費時的收益倍數可參照這一比值來確定。

2、完全貨幣化模式下的定量測算方法

完全貨幣化模式的征地補償實質上是被征農地的正常市場價值，也就是其最高最佳用途下效用的貨幣化。因此，評估其土地補償費可采用市場比較法和假設開發法。

市場比較法依據房地產價格形成的替代原理，對買賣雙方都有很強的說服力。具體而言，就是選取被征地同一供需圈1內，且用途與被征地最高最佳用途相同(或相似)的其他已成交地塊，依據它們的成交價格，并修正由于它們與被征地在交易情況、時間因素、區域因素和個別因素四方面差異所產生的價格差異，從而得出被征地的正常市場價格，以此來確定土地補償費。實際操作中可選取土地流轉的成交實例作為比較案例。運用假設開發法評估土地補償費，即按照被征地的最高最佳開發利用方向估算其開發后可實現的總價值，再扣減除了土地取得成本以外的全部開發成本和正常開發利潤，余額即為按被征地正常市場價值應付的土地補償費。