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“有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心”，在物權(quán)法出臺之前，“恒心”在法律上缺乏完備的“恒產(chǎn)”的支撐和保護(hù)，最為典型和極端的例證就是住宅用地70年使用權(quán)的問題。直到現(xiàn)在，還有不少人對“70年大限”之規(guī)定耿耿于懷，認(rèn)為這是典型的“拍腦袋決策”，毫無科學(xué)性可言。但這種以現(xiàn)有的認(rèn)知水平去衡量一個近20年前政策合理性的做法，難免有不切實(shí)際之嫌，不僅有失公允，而且也不夠客觀和理性。

不妨讓我們從土地使用權(quán)的演變來談這個問題。由于我國實(shí)行的是嚴(yán)格的土地公有制，在國家和集體之外再無土地所有權(quán)人。在“一大二公”、國家包攬一切的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，國家和集體不僅是土地的所有權(quán)人，更是土地用益物權(quán)的權(quán)利人，如基地使用權(quán)(在法律上稱地上權(quán))這樣的用益物權(quán)，無從也沒有必要進(jìn)入市場交易，因此國家作為土地的“絕對權(quán)利人”，不論在理論邏輯上，還是在實(shí)踐操作中，都不會存在矛盾和問題。

但隨著對市場經(jīng)濟(jì)的探索和實(shí)踐，卻對國家土地權(quán)利的“全盤所有”進(jìn)行了操作層面的“解構(gòu)”，最為明顯的表現(xiàn)是土地使用權(quán)進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)之中。1987年作為經(jīng)濟(jì)改革試點(diǎn)的深圳特區(qū)，已經(jīng)開始嘗試國有土地使用權(quán)的市場交易。1990年出臺的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》從具體的操作層面確定了70年這一住宅用地的使用權(quán)期限。

從當(dāng)時的背景看，“市場經(jīng)濟(jì)”還處于“摸著石頭過河”的階段，由此導(dǎo)致了在所有權(quán)的等級序列中，國家所有權(quán)具有高于一切其他所有權(quán)的神圣不可侵犯的地位。這一根深蒂固觀念的“直接效果”是，對進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)必須設(shè)置一個期限，否則無限期的土地使用權(quán)，在“無所有權(quán)之名”但有其“實(shí)”中，會“解構(gòu)”掉國家對土地所有權(quán)的神圣不可侵犯性。

“大限”之所以是70年，而不是60年或者80年，差別不在理念層面，而僅僅在于技術(shù)層面的實(shí)際操作中。至少在當(dāng)時的立法者看來，70年的土地使用權(quán)足以保證一個擁有房產(chǎn)的成年人“生也有涯，而權(quán)也同涯”。此外，房屋的折舊期限也是立法者所考慮的重要因素，雖然70年能否讓房屋折舊為零還有待商榷，畢竟這不僅是一個需要科學(xué)論證的問題，而且也是一個科技水平發(fā)達(dá)程度問題，但能夠?qū)⒆≌玫氐氖褂脵?quán)限定在“70年”的刻度上，在當(dāng)時的語境下實(shí)屬不易。

完善的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是“藏富于民”以及“國不與民爭利”，在歷經(jīng)8審的物權(quán)法(草案)中，關(guān)于土地使用權(quán)期限屆滿后使用費(fèi)收取規(guī)定的變化，充分印證了這一點(diǎn)。十屆全國人大常委會第24次會議上6審物權(quán)法(草案)時，由于認(rèn)識到住宅土地使用權(quán)70年到期是否需要支付相關(guān)費(fèi)用的問題，關(guān)系到廣大居民的切身利益，并且存有巨大爭議，此次審議取消了以前草案中有關(guān)需要支付費(fèi)用的規(guī)定。而在最終通過的物權(quán)法中，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”則被保留下來。

不能輕視這“一刪一留”之于公眾物權(quán)保護(hù)的意義，刪除“續(xù)費(fèi)條款”意味著立法者在這一存有爭議的問題上，不僅沒有簡單地將立法權(quán)“下放”給國務(wù)院另行規(guī)定，而依然保留在基本法規(guī)范的層面，而且也表明立法者在無法“把這紛擾看個清清楚楚明明白白”時，選擇了以一種審慎的姿態(tài)去“讓利于民”。在法律上，費(fèi)用的收取遵循的是“法無授權(quán)即為禁止”，把這和“自動續(xù)期”的規(guī)定結(jié)合在一起，說明的是附著于土地之上的房屋所有權(quán)，要優(yōu)先于“土地使用費(fèi)”受到保護(hù)。www.Examw.com

更為關(guān)鍵的是，“自動續(xù)期”體現(xiàn)了“用益物權(quán)”突破“70年大限”的延續(xù)性，而刪除“續(xù)費(fèi)條款”體現(xiàn)的則是“國家債權(quán)”的不必然性。這樣，即便日后通過法律界定在到期后需要繳納一定的土地使用費(fèi)，根據(jù)法律上“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則，“債權(quán)”的存在并不能構(gòu)成對“用益物權(quán)”以及在此基礎(chǔ)上的房屋“所有權(quán)”的剝奪和侵犯，這無疑是法律在最大程度上保護(hù)房屋所有人“恒產(chǎn)”的“恒心”。

至于說有論者擔(dān)心這種“自動續(xù)期”會讓“永續(xù)”的“用益物權(quán)”轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)質(zhì)上的“土地所有權(quán)”，從而導(dǎo)致土地“變相私有化”，這實(shí)在是杞人憂天。所有權(quán)固然有永久性的特征，但作為建筑物的房屋，必然有一個使用年限的問題，無論怎樣的“自動續(xù)期”，土地使用權(quán)的期限也終將隨著房屋而“壽終正寢”，畢竟，“皮之不存，毛將焉附”?

“有涯”的房屋使用期限永遠(yuǎn)無法對“無涯”的土地所有權(quán)公有制進(jìn)行釜底抽薪。從這個意義上講，“70年大限”不過是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的尾聲，而物權(quán)法中公產(chǎn)私產(chǎn)平等保護(hù)、自動續(xù)期等規(guī)定所體現(xiàn)出的對物權(quán)的尊重，才是市場經(jīng)濟(jì)的序曲。公眾有理由相信，隨著民主參與程度的提高、市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，以及“恒心”對“恒產(chǎn)”期許意識的高漲，“大限”后是否收取土地使用費(fèi)，以及收取土地使用費(fèi)的確定程序和收取標(biāo)準(zhǔn)，不過是民主程序下的一個技術(shù)性問題，不會影響到物權(quán)法在私產(chǎn)保護(hù)尤其是房屋所有權(quán)保護(hù)上奏出的華彩樂章。