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　　1．黃河公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款100萬元，乙銀行借款300萬元，丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權的順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。因黃河公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款600萬元。根據《物權法》的規定，關于三家銀行對該價款的分配，下列選項中，正確的是()。

　　A．甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元

　　B．甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元

　　C．甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元

　　D．甲銀行100萬元、乙銀行200萬元、丙銀行300萬元

 

　　正確答案:C解題思路：(1)如果不變更抵押權的順序，乙銀行作為第二順位的抵押權人，可以得到清償的數額為300萬元；(2)甲銀行和丙銀行交換抵押權的順位時，未經乙銀行的書面同意（乙銀行并不知情），不得對乙銀行產生不利影響。因此，乙銀行可以得到清償的數額仍為300萬元，剩下的300萬元給丙銀行（丙銀行通過交換，其抵押權的順位已經優先于甲銀行）。

 

　　2．甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權法律制度規定的是()。

　　A．即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

　　B．只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

　　C．只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

　　D．只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新

 

　　正確答案:C解題思路：對共有的不動產或者動產作重大修繕（拆舊翻新）的，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

 

　　3．甲擬移民國外，遂與乙訂立合同出售其房屋，并約定乙應當在房屋所有權變更登記手續辦理完畢后支付價款。后甲取消了移民計劃，并向乙表示不再辦理房屋所有權變更登記。根據物權法律制度的規定，下列表述中，正確的是()。（2009年原制度）

　　A．合同尚未生效

　　B．合同生效，但是甲有權解除合同

　　C．合同生效，乙有權要求甲辦理所有權變更登記并承擔其他違約責任

　　D．合同生效，但乙只能請求甲賠償損失

 

　　正確答案:C解題思路：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

 

　　4．根據物權法律制度的規定，下列關于住宅建設用地使用權期間屆滿后續期問題的表述中，正確的是()。（2009年原制度）

　　A．自動續期

　　B．建設用地使用權收歸國有，不得續期

　　C．經縣級以上人民政府批準，可以續期

　　D．經不動產登記機構批準，可以續期

 

　　正確答案:A解題思路：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

 

　　5．中州公司依法取得某塊土地的建設用地使用權并辦理報建審批手續后，開始了房屋建設并已經完成了外裝修。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是()。

　　A．中州公司因為享有建設用地使用權而取得了房屋所有權

　　B．中州公司因為事實行為而取得了房屋所有權

　　C．中州公司因為法律行為而取得了房屋所有權

　　D．中州公司尚未進行房屋登記，因此未取得房屋所有權

 

　　正確答案:B解題思路：因合法建造、拆除房屋等"事實行為"設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

 

　　6．甲公司開發寫字樓一幢，于2010年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2010年5月6日申請辦理了預告登記。2010年6月5日甲公司因資金周轉困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向丙銀行抵押借款并登記。現因甲公司不能清償到期債務，丙銀行要求實現抵押權。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是()。

　　A．抵押合同有效，抵押權設立

　　B．抵押合同無效，但抵押權設立

　　C．抵押合同有效，但抵押權未設立

　　D．抵押合同無效，抵押權未設立

 

　　正確答案:C解題思路：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。在本題中，乙公司辦理預告登記后，甲公司未經乙公司同意，以該層樓向丙銀行設定抵押，不發生物權變動的效力，故抵押權未設立，但不影響抵押合同的效力。

 

　　7．乙購買甲的一套房屋，已經支付1/3的價款，雙方約定余款待過戶手續辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續履行合同，轉移房屋所有權。根據《物權法》的規定，下列選項中，正確的是()。

　　A．合同尚未生效，甲應返還所受領的價款并承擔締約過失責任

　　B．合同無效，甲應返還所受領的價款

　　C．合同有效，甲應繼續履行合同

　　D．合同有效，法院應當判決解除合同、甲賠償乙的損失

 

　　正確答案:C解題思路：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。在本題中，盡管尚未辦理房屋的過戶手續，但該房屋買賣合同自訂立之日起生效，甲應繼續履行合同。

 

　　8．甲將一輛汽車以15萬元賣給乙，乙付清全款，雙方約定七日后交付該車并辦理過戶手續。丙知道此交易后，向甲表示愿以18萬元購買，甲當即答應，向丙交付了汽車并辦理了過戶手續。乙起訴甲、丙，要求判令汽車歸己所有，并賠償因不能及時使用汽車而發生的損失。關于該汽車的歸屬，根據《物權法》的規定，下列說法中，正確的是()。

　　A．歸乙所有，甲、丙應賠償乙的損失

　　B．歸丙所有，乙只能請求甲承擔賠償責任

　　C．歸丙所有，但甲、丙應賠償乙的損失

　　D．歸丙所有，但丙應賠償乙的損失

 

　　正確答案:B解題思路：(1)對于船舶、航空器和機動車等動產，其所有權的移轉以"交付"為要件，而不以登記為要件；(2)甲乙之間的買賣合同有效，乙有權基于買賣合同請求甲承擔賠償責任。

 

　　9．甲在乙的畫展上看中一幅畫，并提出購買，雙方以5萬元成交。甲同意待畫展結束后，再將屬于自己的畫取走。根據《物權法》的規定，此種交付方式屬于()。

　　A．現實交付

　　B．簡易交付

　　C．指示交付

　　D．占有改定

 

　　正確答案:D解題思路：動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權轉移自該約定生效時發生效力。

 

　　10．根據《物權法》的規定，下列情形中，善意第三人不能依據善意取得制度取得相應物權的是()。

　　A．保管人將其保管的機器設備賣給不知情的第三人

　　B．電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權人設定質權

　　C．動產質權人擅自將質物轉質于不知情的第三人

　　D．受托代為轉交某一物品的人將該物品贈與不知情的第三人

 

　　正確答案:D解題思路：選項D:第三人接受贈與，屬于無償取得，不構成善意取得。