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　　1．甲公司于2007年10月10日通過拍賣方式拍得位于北京郊區的一塊工業建設用地；同年10月15日，甲公司與北京市土地管理部門簽訂《建設用地使用權出讓合同》；同年10月21日，甲公司繳納全部土地出讓金；同年11月5日，甲公司辦理完畢建設用地使用權登記，并獲得建設用地使用權證。

　　2007年11月21日，甲公司與相鄰土地的建設用地使用權人乙公司簽訂書面合同，該合同約定：甲公司在乙公司的土地上修筑一條機動車道，以利于交通方便；使用期限為20年；甲公司每年向乙公司支付8萬元費用。該合同所設立的權利沒有辦理登記手續。

　　2008年1月28日，甲公司以取得的上述建設用地使用權作抵押，向丙銀行借款5000萬元，借款期限3年。該抵押權辦理了登記手續。此后，甲公司依法辦理了各項立項、規劃、建筑許可、施工許可等手續之后開工建設廠房。

　　2008年5月，因城市修改道路規劃，政府提前收回甲公司取得的尚未建設廠房的部分土地，用于市政公路建設。甲公司因該原因辦理建設用地使用權變更登記手續時，發現登記機構登記簿上記載的建設用地使用權面積與土地使用權證上的記載不盡一致。

　　要求：

　　根據上述內容，分別回答下列問題：

　　(1)甲公司于何時取得建設用地使用權？并說明理由。

　　(2)甲公司與乙公司訂立合同擬設立的是何種物權？該物權是否已經設立？并說明理由。

　　(3)甲公司在建造的廠房已經完工，未辦理房屋所有權證的情況下，是否取得該房屋所有權？并說明理由。

　　(4)甲公司建造的廠房是否屬于丙銀行抵押權涉及的抵押物范圍？并說明理由。丙銀行如何實現自己的抵押權？

　　(5)在政府提前收回甲公司部分建設用地使用權的情況下，丙銀行能否就甲公司獲得的補償金主張權利？并說明理由。

　　(6)在登記簿上的記載與土地使用權證上的記載不一致的情況下，以何為準？

 

　　正確答案:

　　(1)甲公司于2007年11月5日取得建設用地使用權。根據規定，建設用地使用權的取得必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權生效的條件。在本題中，甲公司于2007年11月5日辦理了建設用地使用權的登記，因此，甲公司于2007年11月5日取得建設用地使用權。

　　(2)甲、乙公司設立的是地役權，該地役權已經設立。根據規定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第

　　三人。在本題中，當事人未辦理登記不影響地役權的設立，地役權自地役權合同生效時（2007年11月21日）設立。

　　(3)甲公司已經取得該房屋的所有權。根據規定，因合法建造等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發生效力。在本題中，由于甲公司建造的房屋已經完工，即使未辦理房屋所有權證書，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有權。

　　(4)①廠房不屬于抵押物的范圍。根據規定，以城市房地產設定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。②丙銀行在實現自己的抵押權時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，丙銀行無權優先受償。

　　(5)丙銀行可以就甲公司獲得的補償金主張權利。根據規定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收時，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。

　　(6)在登記簿上的記載與土地使用權證上的記載不一致的情況下，以登記簿為準。

 

　　2．吳某和李某共有一套房屋，所有權登記在吳某名下。2012年2月1日，法院判決吳某和李某離婚，并且判決房屋歸李某所有，但是雙方并未辦理房屋所有權變更登記。2012年3月1日，李某將該房屋出賣給張某，雙方于當日簽訂了買賣合同，張某基于對判決書的信賴支付了50萬元價款，并入住了該房屋。2012年4月1日，吳某又就該房屋和王某簽訂了買賣合同，王某在查閱了房屋登記簿確認房屋歸吳某所有后，支付了50萬元價款，并于2012年5月10日辦理了所有權變更登記手續。

　　要求：

　　根據上述內容，分別回答下列問題：

　　(1)李某自何時起取得該房屋的所有權？并說明理由。

　　(2)張某是否取得了該房屋的所有權？并說明理由。

　　(3)李某與張某之間的房屋買賣合同是否已經生效？并說明理由。

　　(4)2012年5月10日，王某是否取得了該房屋的所有權？并說明理由。

 

　　正確答案:

　　(1)李某自2012年2月1日起取得該房屋的所有權。根據規定，因人民法院的法律文書，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效時發生效力。在本題中，李某基于人民法院的判決書自2月1日起取得該房屋的所有權（不以登記為生效要件）。

　　(2)張某未取得該房屋的所有權。根據規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。在本題中，張某未辦理房屋變更登記，不能取得該房屋的所有權。

　　(3)李某與張某之間的房屋買賣合同已經生效。根據規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　(4)王某取得了該房屋的所有權。根據規定，王某基于善意取得制度（善意、以合理的價格有償受讓、辦理了不動產的變更登記）依法取得該房屋的所有權。在本題中，4月1日吳某將該房屋賣給王某時，吳某屬于無權處分，但王某基于善意取得制度依法取得該房屋的所有權，李某則喪失了所有權。

 

　　三、多項選擇題（每題1分，每題均有多個正確答案，每題所有答案選擇正確的得1分；不答、錯答、漏答均不得分）

 

　　1．根據《物權法》的規定，下列財產中，可以作為抵押物的有()。（2009年原制度）

　　A．機動車

　　B．建筑物

　　C．正在制造的生產設備

　　D．通過招標方式取得的荒地的土地承包經營權

 

　　正確答案:ABCD解題思路：(1)選項C：經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及"將有的"生產設備、原材料、半成品、產品設定浮動抵押；(2)選項D:只有通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的"荒地"的土地承包經營權才可以抵押。

 

　　2．根據《物權法》的規定，下列情形中，不發生標的物所有權轉移的有()。（2009年原制度）

　　A．甲委托乙保管名貴字畫一幅，已交付

　　B．甲借給乙現金100元，已交付

　　C．甲贈送乙手機一部，已交付

　　D．甲將自己的汽車出租給乙，已交付

 

　　正確答案:AD解題思路：選項B：貨幣進行借貸時，借用人乙即時取得對貨幣的所有權，甲并不間接占有該貨幣，而僅對借用人享有債權。

 

　　3．根據《物權法》的規定，下列各項中，屬于孳息的有()。

　　A．出租柜臺所得租金

　　B．果樹上已經成熟的果實

　　C．動物腹中的幼仔

　　D．彩票中獎所得獎金

 

　　正確答案:AD解題思路：原物、孳息屬于兩個物，尚未分離的，不屬于孳息。

 

　　4．根據《物權法》的規定，下列關于物權設定生效時間的說法中，錯誤的有()。

　　A．甲賣給乙兩間房屋，乙自該房屋變更登記時起取得該房屋所有權

　　B．甲以自己的兩間房屋為抵押物向乙借款，乙自該房屋進行抵押登記時起取得該抵押權

　　C．甲繼承其父母作為遺產的兩間房屋，自該房屋變更登記時起取得該房屋所有權

　　D．甲自建兩間房，自該房屋變更登記時起取得該房屋所有權

 

　　正確答案:CD解題思路：(1)選項AB:房屋買賣的所有權、房屋的抵押權自登記之日起生效；(2)選項C：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力；(3)選項D:因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

 

　　5．根據《物權法》的規定，下列情形中，甲的返還原物請求權能夠得到法院支持的有()。

　　A．乙將從甲處借來的手表賣給丙，丙以為是乙的手表而買之，甲要求丙返還

　　B．丁偷了甲的金項鏈送給女友戊，戊在不知情的情況下收下金項鏈，甲要求戊返還

　　C．甲借給庚筆記本電腦一臺，庚謊稱丟失，甲要求庚返還

　　D．辛向甲購牛一頭，并在得到牛后將其轉賣，但沒有向甲付款，甲要求辛返還

 

　　正確答案:BC解題思路：(1)選項A:丙基于善意取得制度取得了該手表的所有權，甲喪失了所有權，甲無權要求丙返回原物；(2)選項B：贓物不適用善意取得制度，無論戊是有償取得還是無償取得，戊均未取得所有權，甲有權基于其所有權要求無權占有人戊返還原物；(3)選項C:甲基于其所有權有權要求無權占有人庚返還原物；(4)選項D:盡管辛尚未付款，但牛的所有權白交付之日起已經轉移，甲已經喪失了所有權。