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　　1．甲公司于2007年10月10日通過拍賣方式拍得位于北京郊區(qū)的一塊工業(yè)建設(shè)用地；同年10月15日，甲公司與北京市土地管理部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；同年10月21日，甲公司繳納全部土地出讓金；同年11月5日，甲公司辦理完畢建設(shè)用地使用權(quán)登記，并獲得建設(shè)用地使用權(quán)證。

　　2007年11月21日，甲公司與相鄰?fù)恋氐慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)人乙公司簽訂書面合同，該合同約定：甲公司在乙公司的土地上修筑一條機(jī)動車道，以利于交通方便；使用期限為20年；甲公司每年向乙公司支付8萬元費用。該合同所設(shè)立的權(quán)利沒有辦理登記手續(xù)。

　　2008年1月28日，甲公司以取得的上述建設(shè)用地使用權(quán)作抵押，向丙銀行借款5000萬元，借款期限3年。該抵押權(quán)辦理了登記手續(xù)。此后，甲公司依法辦理了各項立項、規(guī)劃、建筑許可、施工許可等手續(xù)之后開工建設(shè)廠房。

　　2008年5月，因城市修改道路規(guī)劃，政府提前收回甲公司取得的尚未建設(shè)廠房的部分土地，用于市政公路建設(shè)。甲公司因該原因辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)登記簿上記載的建設(shè)用地使用權(quán)面積與土地使用權(quán)證上的記載不盡一致。

　　要求：

　　根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：

　　(1)甲公司于何時取得建設(shè)用地使用權(quán)？并說明理由。

　　(2)甲公司與乙公司訂立合同擬設(shè)立的是何種物權(quán)？該物權(quán)是否已經(jīng)設(shè)立？并說明理由。

　　(3)甲公司在建造的廠房已經(jīng)完工，未辦理房屋所有權(quán)證的情況下，是否取得該房屋所有權(quán)？并說明理由。

　　(4)甲公司建造的廠房是否屬于丙銀行抵押權(quán)涉及的抵押物范圍？并說明理由。丙銀行如何實現(xiàn)自己的抵押權(quán)？

　　(5)在政府提前收回甲公司部分建設(shè)用地使用權(quán)的情況下，丙銀行能否就甲公司獲得的補(bǔ)償金主張權(quán)利？并說明理由。

　　(6)在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下，以何為準(zhǔn)？

 

　　正確答案:

　　(1)甲公司于2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。在本題中，甲公司于2007年11月5日辦理了建設(shè)用地使用權(quán)的登記，因此，甲公司于2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。

　　(2)甲、乙公司設(shè)立的是地役權(quán)，該地役權(quán)已經(jīng)設(shè)立。根據(jù)規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第

　　三人。在本題中，當(dāng)事人未辦理登記不影響地役權(quán)的設(shè)立，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時（2007年11月21日）設(shè)立。

　　(3)甲公司已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，因合法建造等事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。在本題中，由于甲公司建造的房屋已經(jīng)完工，即使未辦理房屋所有權(quán)證書，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有權(quán)。

　　(4)①廠房不屬于抵押物的范圍。根據(jù)規(guī)定，以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。②丙銀行在實現(xiàn)自己的抵押權(quán)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，丙銀行無權(quán)優(yōu)先受償。

　　(5)丙銀行可以就甲公司獲得的補(bǔ)償金主張權(quán)利。根據(jù)規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收時，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。

　　(6)在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下，以登記簿為準(zhǔn)。

 

　　2．吳某和李某共有一套房屋，所有權(quán)登記在吳某名下。2012年2月1日，法院判決吳某和李某離婚，并且判決房屋歸李某所有，但是雙方并未辦理房屋所有權(quán)變更登記。2012年3月1日，李某將該房屋出賣給張某，雙方于當(dāng)日簽訂了買賣合同，張某基于對判決書的信賴支付了50萬元價款，并入住了該房屋。2012年4月1日，吳某又就該房屋和王某簽訂了買賣合同，王某在查閱了房屋登記簿確認(rèn)房屋歸吳某所有后，支付了50萬元價款，并于2012年5月10日辦理了所有權(quán)變更登記手續(xù)。

　　要求：

　　根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：

　　(1)李某自何時起取得該房屋的所有權(quán)？并說明理由。

　　(2)張某是否取得了該房屋的所有權(quán)？并說明理由。

　　(3)李某與張某之間的房屋買賣合同是否已經(jīng)生效？并說明理由。

　　(4)2012年5月10日，王某是否取得了該房屋的所有權(quán)？并說明理由。

 

　　正確答案:

　　(1)李某自2012年2月1日起取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，因人民法院的法律文書，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時發(fā)生效力。在本題中，李某基于人民法院的判決書自2月1日起取得該房屋的所有權(quán)（不以登記為生效要件）。

　　(2)張某未取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在本題中，張某未辦理房屋變更登記，不能取得該房屋的所有權(quán)。

　　(3)李某與張某之間的房屋買賣合同已經(jīng)生效。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　(4)王某取得了該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，王某基于善意取得制度（善意、以合理的價格有償受讓、辦理了不動產(chǎn)的變更登記）依法取得該房屋的所有權(quán)。在本題中，4月1日吳某將該房屋賣給王某時，吳某屬于無權(quán)處分，但王某基于善意取得制度依法取得該房屋的所有權(quán)，李某則喪失了所有權(quán)。

 

　　三、多項選擇題（每題1分，每題均有多個正確答案，每題所有答案選擇正確的得1分；不答、錯答、漏答均不得分）

 

　　1．根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列財產(chǎn)中，可以作為抵押物的有()。（2009年原制度）

　　A．機(jī)動車

　　B．建筑物

　　C．正在制造的生產(chǎn)設(shè)備

　　D．通過招標(biāo)方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)

 

　　正確答案:ABCD解題思路：(1)選項C：經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及"將有的"生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)定浮動抵押；(2)選項D:只有通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的"荒地"的土地承包經(jīng)營權(quán)才可以抵押。

 

　　2．根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列情形中，不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有()。（2009年原制度）

　　A．甲委托乙保管名貴字畫一幅，已交付

　　B．甲借給乙現(xiàn)金100元，已交付

　　C．甲贈送乙手機(jī)一部，已交付

　　D．甲將自己的汽車出租給乙，已交付

 

　　正確答案:AD解題思路：選項B：貨幣進(jìn)行借貸時，借用人乙即時取得對貨幣的所有權(quán)，甲并不間接占有該貨幣，而僅對借用人享有債權(quán)。

 

　　3．根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列各項中，屬于孳息的有()。

　　A．出租柜臺所得租金

　　B．果樹上已經(jīng)成熟的果實

　　C．動物腹中的幼仔

　　D．彩票中獎所得獎金

 

　　正確答案:AD解題思路：原物、孳息屬于兩個物，尚未分離的，不屬于孳息。

 

　　4．根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列關(guān)于物權(quán)設(shè)定生效時間的說法中，錯誤的有()。

　　A．甲賣給乙兩間房屋，乙自該房屋變更登記時起取得該房屋所有權(quán)

　　B．甲以自己的兩間房屋為抵押物向乙借款，乙自該房屋進(jìn)行抵押登記時起取得該抵押權(quán)

　　C．甲繼承其父母作為遺產(chǎn)的兩間房屋，自該房屋變更登記時起取得該房屋所有權(quán)

　　D．甲自建兩間房，自該房屋變更登記時起取得該房屋所有權(quán)

 

　　正確答案:CD解題思路：(1)選項AB:房屋買賣的所有權(quán)、房屋的抵押權(quán)自登記之日起生效；(2)選項C：因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力；(3)選項D:因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

 

　　5．根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列情形中，甲的返還原物請求權(quán)能夠得到法院支持的有()。

　　A．乙將從甲處借來的手表賣給丙，丙以為是乙的手表而買之，甲要求丙返還

　　B．丁偷了甲的金項鏈送給女友戊，戊在不知情的情況下收下金項鏈，甲要求戊返還

　　C．甲借給庚筆記本電腦一臺，庚謊稱丟失，甲要求庚返還

　　D．辛向甲購牛一頭，并在得到牛后將其轉(zhuǎn)賣，但沒有向甲付款，甲要求辛返還

 

　　正確答案:BC解題思路：(1)選項A:丙基于善意取得制度取得了該手表的所有權(quán)，甲喪失了所有權(quán)，甲無權(quán)要求丙返回原物；(2)選項B：贓物不適用善意取得制度，無論戊是有償取得還是無償取得，戊均未取得所有權(quán)，甲有權(quán)基于其所有權(quán)要求無權(quán)占有人戊返還原物；(3)選項C:甲基于其所有權(quán)有權(quán)要求無權(quán)占有人庚返還原物；(4)選項D:盡管辛尚未付款，但牛的所有權(quán)白交付之日起已經(jīng)轉(zhuǎn)移，甲已經(jīng)喪失了所有權(quán)。