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　　第四節(jié)、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　1、基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實(shí)例比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評(píng)估值。

　　(2)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)算公式。

　　市場(chǎng)法的摹本計(jì)算公式是：

　　P=P'×A×B×C

　　式中：P——被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值;

　　P'——可比交易實(shí)例價(jià)值;

　　A——交易情況修正系數(shù);

　　B——交易日期修正系數(shù);

　　C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P'×A×B×C

　　×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

　　2、適用范圍：條件是可以找到類似的交易實(shí)例。

　　3、修正因素的具體內(nèi)容見(jiàn)教材P183，需結(jié)合例題理解掌握。

　　①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個(gè)別因素。

　　②交易日期修正：主要通過(guò)物價(jià)指數(shù)來(lái)修正。

　　③房地產(chǎn)狀況修正：主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，與參照物對(duì)比確認(rèn)。

　　④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。

　　⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是兩個(gè)年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。

　　經(jīng)過(guò)修正因素的調(diào)整，每個(gè)參照物得出一個(gè)評(píng)估值，剔除異常值后綜合確定評(píng)估值。