06資產評估建筑工程評估基礎大綱
發布時間：2011-10-22 共5頁
八、建設工程造價的確定
（一）考試目的
通過對建設工程造價確定內容的考核，測試考生對工程計價方法的掌握和運用情況，考核考生進行工程造價核算的能力。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內容：
（1）設計概算的概念和內容；
（2）單位建筑工程概算編制方法；
（3）施工圖預算的概念和內容；
（4）一般土建工程施工圖預算的編制程序與方法；
（5）工程量清單計價的基本內容和方法；
（6）工程量清單計價的步驟和程序。
2.熟悉以下內容：
（1）設計概算的主要作用和編制依據；
（2）單位設備及安裝工程概算編制方法；
（3）施工圖預算的主要作用和編制依據；
（4）工程量清單統一格式。
3.了解以下內容：
（1）投資估算的內容和編制方法；
（2）單項工程綜合概算和建設項目總概算的編制方法；
（3）給排水、采暖、燃氣、電氣照明安裝工程施工圖預算的編制；
（4）工程量清單計價及其作用；
（5）建設工程工程量清單計價規范；
（6）工程量清單計價與定額計價的異同；
（7）工程結算和竣工決算的內容。
（三）要點內容
1.設計概算的概念和內容。設計概算是在投資估算的控制下由設計單位根據初步設計（或技術設計）圖紙及說明、概算定額（概算指標）、各項費用定額或取 費標準（指標）、設備、材料預算價格等資料，編制和確定的建設項目從籌建至竣工交付使用所需全部建設費用的文件。設計概算包括靜態和動態投資兩個部分，可 分為單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算三級。單位工程概算是確定各單位工程建設費用的文件，是編制單項工程綜合概算的依據，是單項工程綜合 概算的組成部分。對一般工業與民用建筑工程而言，單位工程概算按其工程性質分為建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算包括土建工程概算， 給排水、采暖工程概算，通風、空調工程概算，電氣照明工程概算，弱電工程概算，特殊構筑物工程概算等，設備及安裝工程概算包括機械設備及安裝工程概算，電 氣設備及安裝工程概算，以及工具、器具及生產家具購置費概算等。單項工程概算是確定一個單項工程所需建設費用的文件，它是由單項工程中的各單位工程概算匯 總編制而成的，是建設項目總概算的組成部分；建設項目總概算由各單項工程綜合概算、工程建設其他費用概算、預備費、投資方向調節稅和貸款利息概算等匯總編 制而成。
2.設計概算的主要作用和編制依據。設計概算的主要作用有：（1）設計概算是國家制定和控制建設投資的依據；（2）是編制建設計劃的依據；（3）是進 行撥款和貸款的依據；（4）是簽訂總承包合同的依據；（5）是考核設計方案的經濟合理性和控制施工圖預算和施工圖設計的依據；（6）是考核和評價工程建設 項目成本和投資效果的依據。
設計概算的編制依據有： （1）國家發布的有關法律、法規、規章、規程等；（2）批準的可行性研究報告及投資估算、設計圖紙等有關資料；（3）有：關部門頒布的現行概算定額、概算 指標、費用定額等和建設項目設計概算編制辦法；（4）有關部門發布的人工、材料價格，有關設備原價及運雜費率，造價指數等，建設場地自取得然條件和施工條 件；（5）有關合同、協議等；（6）其他有關資料。
3.單位建筑工程概算編制方法
（1）概算定額法。利用概算定額編制單位建筑工程設計概算的方法，與利用預算定額編制單位建筑工程施工圖預算的方法基本相同。其不同之處在于編制概算 所采用的依據是概算定額.所采用的工程量計算規則是概算工程量計算規則。該方法要求初步設計達到一定深度，建筑結構比較明確時，方可采用。利用概算定額法 編制設計概算的具體步驟如下：
①按照概算定額分部分項順序，列出各分項工程的名稱；
②確定各分部分項工程項目的概算定額單價；
③計算單位工程直接工程費和直接費；
④根據直接費，結合其他各項取費標準，分別計算間接費、利潤和稅金；
⑤計算單位工程概算造價：
單位工程概算造價=直接費+間接費+利潤+稅金
（2）概算指標法。概算指標法采用直接工程費指標，是將擬建廠房、住宅的建筑面積或體積乘以技術條件相同或基本相同的概算指標而得出直接工程費，然后 按規定計算出措施費、間接費、利潤和稅金等，編制單位工程概算的方法，該方法適用于初步設計深度不夠，不能準確地計算工程量，但工程設計是采用技術比較成 熟而又有類似工程概算指標可以利用的情況。因此，其計算精度較低，是一種對工程造價估算的方法，但由于其編制速度快，故有一定實用價值。
①擬建工程結構特征與概算指標相同時的計算。在使用概算指標法時，如果擬建工程在建設地點、結構特征、地質及自然條件、建筑面積等方面與概算指標相同或相近，就可直接套用概算指標編制概算。根據選用的概算指標的內容，可選用兩種套算方法：
A.以指標中所規定的工程每平方米、立方米的造價，乘以擬建單位工程建筑面積或體積，得出單位工程的直接工程費，再行計算其他費用，即可求出單位工程的概算造價。直接工程費計算公式如下：
直接工程費=概算指標每平方米（m3）工程造價×擬建工程建筑面積（體積）
這種簡化方法的計算結果參照的是概算指標編制時期的贊值標準，未考慮擬建工程建設時期與概算指標編制時期的價差，所以在計算直接工程費后還應用物價指數另行調整。
B.以概算指標中規定的每100m2建筑物面積（或1000m3）所耗人工工日數、主要材料數量為依據，首先計算擬建工程人工、主要材料消耗量，再計算直接工程費，在此基礎上，再計算其他費用和利潤稅金。在概算指標中，一般規定了100m2建筑物面積（或1000m3）所耗工日數、主要材料數量，通過套用擬建地區當時的人工費單價和主材預算單價，便可得到每100m2（或1000m3）建筑物的人工費和主材費而無須再作價差調整。根據直接工程費，結合其他各項取費方法，分別計算措施費、間接費、利潤和稅金。得到每平方米建筑面積的概算單價，乘以擬建單位工程的建筑面積，即可得到單位工程概算造價。
②擬建工程結構特征與概算指標有局部差異時的調整。在實際工作中，經常會遇到擬建對象的結構特征與概算指標中規定的結構特征有局部不同的情況，因此，必須對概算指標進行調整后方可套用。調整方法如下：
A.調整概算指標中的每平方米（m3）造價。將原概算指標中的單位造價進行調整（仍使用直接工程費指標），扣除每平方米（m3）原概算指標中與擬建工程結構不同部分的造價，增加每千方米（m3）擬建工程與概算指標結構不同部分的造價，使其成為與擬建工程結構相同的工程單位直接工程費造價。計算公式如下：
結構變化修正概算指標（元/m2）=J+Q1Pl—Q2P2
式中：J——原概算指標；
Q1——概算指標中換人結構的工程量；
Q2——概算指標中換出結構的工程量；
Pl——換入結構的直接工程費單價；
P2——換出結構的直接工程費單價。
則擬建工程造價為：直接工程費=修正后的概算指標×擬建工程建筑面積（體積）
B.調整概算指標中的工、料、機數量。將原概算指標中每100m2（1000m3）建筑面積（體積）中的工、料、機數量進行調整，扣除原概算指標中與擬建工程結構不同部分的工、料、機消耗量，增加擬建工程與概算指標結構不同部分的工、料、機消耗量，使其成為與擬建工程結構相同的每100m2（1000m3）建筑面積（體積）工、料、機數量。計算公式如下：
結構變化修正概算指標的工、料、機數量=原概算指標的工、料、機數量+換人結構件工程量×相應定額工、料、機消耗量—換出結構件工程量×相應定額工、料、機消耗量
（3）類似工程預算法。類似工程預算法是利用技術條件與設計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設計概算的方法。該方法適用 于擬建工程初步設計與已完工程或在建工程的設計相類似又沒有可用的概算指標的情況，但必須對建筑結構差異和價差進行調整。
①建筑結構差異的調整。調整方法與概算指標法的調整方法相同。
②價差調整。類似工程造價的價差調整方法通常有兩種：一種是類似工程造價資料有具體的人工、材料、機械臺班的用量時，可按類似工程造價資料中的主要材 料用量、工日數量、機械臺班用量乘以擬建工程所在地的主要材料預算價格、人工單價、機械臺班單價，計算出直接工程費，再行取費，即可得出所需的造價指標； 第二種是類似工程造價資料只有人工、材料、機械臺班費用和其他費用時，可按下面公式調整：
D=AK
K=a%Kl+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5
式中：D——擬建工程單方概算造價；
A——類似工程單方預算造價；
K——綜合調整系數；
a%、b%、c%、d%、e%——類似工程預算的人工費、材料費、機械臺班費、措施費、間接費占預算造價的比重；
K1、K2、K3、K4、K5——擬建工程地區與類似工程地區人工費、材料費、機械臺班費、措施費、間接費價差系數。
其他指標計算思路同上。
4.單位設備及安裝工程概算編制方法
（1）設備購置費概算。國產標準設備原價可通過詢價、查詢或按主管部門規定的現行價格計算。非主要標準設備和工器具、生產家具的原價可按主要標準設備原價乘以主管部門或地區規定的百分比計算。設備運雜費按有關部門規定的運雜費率計算。
（2）設備安裝工程概算的編制方法包括預算單價法、擴大單價法、設備價值百分比法和綜合噸位指標法。
5.施工圖預算的概念和內容。施工圖預算是根據施工圖，按照各專業工程的預算工程量計算規則統計計算出工程量，并考慮實施施工圖的施工組織設計確定的 施工方案或方法，按照現行預算定額、工程建設費用定額、材料預算價格和建設主管部門規定的費用計算程序及其他取費規定等，確定的單位工程、單項工程及建設 項目建筑安裝工程造價的技術和經濟文件。施工圖預算包括單位工程預算、單項工程預算和建設項目總預算。單位工程預算包括建筑工程預算和設備安裝工程預算。 對一般工業與民用建筑工程而言，建筑工程預算按其工程性質分為一般土建工程預算、衛生工程預算（包括室內外給排水工程）、采暖通風工程、煤氣工程、電氣照 明工程預算、特殊構筑物如爐窯、煙囪、水塔等工程預算和工業管道工程預算等。設備安裝工程預算可分為機械設備安裝工程預算、電氣設備安裝工程預算和化工設 備、熱力設備安裝工程預算等。
6.施工圖預算的主要作用和編制依據。施工圖預算的主要作用有：（1）是進行招投標的基礎；（2）是施工單位組織材料、機具、設備及勞動力供應的依 據；（3）是施工企業編制進度計劃、進行經濟核算的依據；（4）是施工單位擬定降低成本措施和編制施工預算的依據；（5）是甲乙雙方統計完成工作量、辦理 工程結算和撥付工程款的依據；（6）是工程造價管理部門監督、檢查執行定額標準、合理確定工程造價、測算造價指數及審定招標工程標底的依據：
施工圖預算的編制依據有：（1）施工圖紙及說明書和標準圖集；（2）現行預算定額及單位估價表、建筑安裝工程費用定額、工程量計算規則；（3）施工組 織設計或施工方案、施工現場勘察及測量資料；（4）材料、人工、機械臺班預算價格、工程造價信息及動態調價規定；（5）預算工作手冊及有關工具書；（6） 工程承包協議或招標文件。
7.一般土建工程施工田預算的編制程序與方法
（1）單價法。根據地區統一單位估價表中的各項定額單價，乘以相應的各分項工程的工程量，匯總相加，得到單位工程的人工費、材料費、機械使用費之和；再加上按規定程序計算出來的措施費、間接費、利潤和稅金，得出單位工程的施工圖預算造價的方法。
用單價法編制施工圖預算的主要計算公式為：
單位工程施工圖預算直接工程費=∑（工程量X預算定額單價）
單價法編制施工圖預算的步驟如圖8—1所示。
圖8—1 單價法編制施工圖預算的步驟
單價法具有計算簡單、工作量較小和編制速度較快、便于工程造價管理部門集中統一管理的優點。但由于是采用事先編制好的統一的單位估價表，其價格水平只 能反映定額編制年份的價格水平，在市場價格波動較大的情況下，單價法的計算結果會偏離實際價格水平，雖然可采用調價，但調價系數和指數從測定到頒布又滯后 且計算也較繁瑣；另外由于單價法采用的地區統一的單位估價表進行計價，承包商之間競爭的并不是自身的施工、管理水平，所以單價法并不適應市場經濟環境。
（2）實物法。應用實物法編制施工圖預算，首先根據施工圖紙分別計算出分項工程量，然后套用相應預算人工、材料、機械臺班的定額用量，再分別乘以工程 所在地當時的人工、材料、機械臺班的實際單價，求出單位工程的人工費、材料費和施工機械使用費，并匯總求和，進而求得直接工程費，然后再按規定計取其他各 項費用，匯總后就可得出單位工程施工圖預算造價。
