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　　3.財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的識別和計(jì)算。建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營的產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入；財(cái)務(wù)支出（費(fèi)用）主要表現(xiàn)為建設(shè)項(xiàng)目的總投資、經(jīng)營 成本和稅金等各項(xiàng)支出。此外，項(xiàng)目得到的各種補(bǔ)貼、項(xiàng)目壽命期末回收的固定資產(chǎn)余值和流動(dòng)資金等，也是項(xiàng)目得到的收入，在財(cái)務(wù)評價(jià)中視作效益處理。
　　4.財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表的編制。財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表?；緢?bào)表有現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表，對于涉及外貿(mào)、外資及影響 外匯流量的項(xiàng)目，為考察項(xiàng)目的外匯平衡情況，尚需編制外匯平衡表。除必須編制以上幾種基本報(bào)表外，還應(yīng)編制輔助報(bào)表，主要有固定資產(chǎn)投資估算表、流動(dòng)資金 估算表，投資計(jì)劃與資金籌措表、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表、無形及遞延資產(chǎn)攤銷表、總成本費(fèi)用估算表、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表、借款還本付息表等 等。
　　5.財(cái)務(wù)評價(jià)中反映項(xiàng)目清償能力分析指標(biāo)的計(jì)算方法和評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
　　（1）借款償還期。借款償還期，是指根據(jù)國家財(cái)政規(guī)定及投資項(xiàng)目的具體財(cái)務(wù)條件，以項(xiàng)目可作為償還貸款的項(xiàng)目收益（利潤、折舊及其他收益）來償還項(xiàng)目投資借款本金和利息所需要的時(shí)間。其具體推算公式如下：
　　借款償還期=借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)—開始借款年
　　份+當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款的資金額
　　借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有借款償債能力的。
　　（2）利息備付率。利息備付率也稱已獲利息倍數(shù)，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年可用于支付利息的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。
　　
　　利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保證倍率。在正常經(jīng)營情況下，利息備付率應(yīng)當(dāng)大于2。
　?。?）償債備付率。償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。
　　
　　償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率。正常情況下應(yīng)當(dāng)大于1，且越高越好。
　　6.建筑工程功能評價(jià)的內(nèi)容。建筑功能評價(jià)，就是對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評價(jià)論證，衡量其滿足社會(huì)需要的程度。對于不同的建筑工程， 由于建設(shè)目的不同，在功能評價(jià)方面的內(nèi)容也不盡相同。概括起來，建筑工程功能評價(jià)的主要內(nèi)容包括：社會(huì)性功能、適用性功能、安全性功能、藝術(shù)性功能和經(jīng)濟(jì) 消耗。對建筑工程功能的評價(jià)，往往通過評價(jià)一系列反映這些因素的指標(biāo)來實(shí)現(xiàn)。對于公共建筑、工業(yè)建筑、住宅建筑和住宅小區(qū)的功能，應(yīng)采用不同的指標(biāo)體系進(jìn) 行評價(jià)。
　　7.建筑工程功能評價(jià)的方法。建筑工程功能評價(jià)是一種綜合評價(jià)，是追求多目標(biāo)綜合效果的評價(jià)，它通過對一系列相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo)進(jìn)行綜合評價(jià)而實(shí)現(xiàn)。建筑工程功能評價(jià)的方法有多種，簡單而常用的評價(jià)方法有：專家評議法和綜合評分法。
　?。?）專家評議法。在對建筑工程功能評價(jià)之前，選擇專家組成評議小組，對建筑工程各種功能進(jìn)行定義、整理，共同協(xié)商擬定評價(jià)的內(nèi)容，經(jīng)過專家的認(rèn)真分 析、橫向比較和調(diào)查后進(jìn)行綜合評議，確定建筑物功能的評價(jià)結(jié)果。這種方法是一種定性的評價(jià)方法，其優(yōu)點(diǎn)是評價(jià)過程簡單、評價(jià)時(shí)間短，雖然能深人地聽取各方 面的意見，但由于沒有進(jìn)行量化評定和比較，評價(jià)的科學(xué)性較差。
　　（2）綜合評分法。采用綜合評分法時(shí)，首先對建筑工程功能評價(jià)的各指標(biāo)進(jìn)行評分，其中定性指標(biāo)采取專家打分的方法確定分值，定量指標(biāo)按照其實(shí)現(xiàn)功能的滿足程度轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的評分，最后將各項(xiàng)指標(biāo)的得分累加，求出該建筑功能評價(jià)的綜合得分。即：
　　式中：V——功能評價(jià)綜合得分；
　　Vi——各評價(jià)指標(biāo)得分。
　　若評價(jià)指標(biāo)較多時(shí)，應(yīng)對各指標(biāo)的重要程度有所區(qū)分，首先應(yīng)結(jié)合各指標(biāo)對實(shí)現(xiàn)建筑工程功能貢獻(xiàn)大小的不同，由專家確定指標(biāo)權(quán)重；其次用這些指標(biāo)對建筑工 程功能進(jìn)行衡量，視其符合程度確定指標(biāo)得分；最后將每項(xiàng)指標(biāo)權(quán)數(shù)與指標(biāo)分值相乘，累計(jì)求出綜合評價(jià)分。即：
　　
　　式中：Wi——各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)。
　　綜合評價(jià)法具體步驟如下：
　　①建立評價(jià)指標(biāo)體系。
　?、诖_定指標(biāo)權(quán)重。確定指標(biāo)權(quán)重的方法有；直接打分法、對比求和評分法、環(huán)比評分法、邏輯判斷評分法和功能系統(tǒng)評分法等。
　　③確定指標(biāo)分值。對于定性指標(biāo)采用專家評分的方法確定分值；對于定量指標(biāo)，可先計(jì)算出數(shù)值，然后參考定性指標(biāo)的評價(jià)方法，將該數(shù)值與事先確定的評價(jià)等 級標(biāo)準(zhǔn)中的標(biāo)準(zhǔn)分值進(jìn)行比較，視其滿足程度確定指標(biāo)得分；功能評分可通過組織專家（或有經(jīng)驗(yàn)人員）小組會(huì)議進(jìn)行或由各專家個(gè)人分別評分，然后采用算術(shù)平均 法、加權(quán)平均法或中位數(shù)法進(jìn)行整理后作為評價(jià)指標(biāo)的，分?jǐn)?shù)值。
　?、苡?jì)算綜合評價(jià)得分，確定評價(jià)結(jié)論。
　　指標(biāo)得分：指標(biāo)分值×該指標(biāo)權(quán)重
　　綜合得分：∑指標(biāo)得分

　　十、建筑物的損耗

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?BR>　　通過對建筑物損耗知識的考核，測試考生對建筑物損耗的概念、內(nèi)容及損耗確定方法的掌握程度，考核考生判斷建筑物損耗的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?BR>　　1.掌握以下內(nèi)容：
　　建筑物損耗確定方法。
　　2.熟悉以下內(nèi)容：
　?。?）建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素；
　?。?）確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察工作程序和現(xiàn)場勘察要點(diǎn)。

　?。ㄈ┮c(diǎn)內(nèi)容
　　1.建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素。建筑物的損耗是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價(jià)值上的損失。具體 體現(xiàn)為有形損耗和無形損耗兩種類型。造成建筑物損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質(zhì)因素、功能因素和經(jīng)濟(jì)因素三類。
　?。?）物質(zhì)因素。引起建筑物實(shí)體損耗的因素有：因使用產(chǎn)生的破損；隨時(shí)間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用麗產(chǎn)生的自然老化；因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞；人為造成的破壞。
　?。?）功能因素。功能的損耗因素，指由于技術(shù)革新、設(shè)計(jì)變化等而導(dǎo)致建筑物的功能落伍引起的損耗。功能退化引起的損耗包括：技術(shù)更新（指科學(xué)理論上的 重大突破），新技術(shù)、新工藝的推廣運(yùn)用和設(shè)計(jì)變化（含消費(fèi)觀念的變更）。在房地合估時(shí)，建筑物的用途與土地的最佳利用不一致而產(chǎn)生的價(jià)值損耗，也屬于建筑 物的功能性損耗。
　?。?）經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)損耗因素，是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)，即經(jīng)濟(jì)的不適應(yīng)性而發(fā)生的損耗。造成經(jīng)濟(jì)損耗的因素包括：周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的衰退；此建筑物與周邊環(huán)境不相適應(yīng)；區(qū)域的優(yōu)良性發(fā)生減退等。
　　2.建筑物損耗確定方法。建筑物損耗確定方法主要有：使用年限法、觀察法、綜合法等。
　　（1）使用年限法。使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎(chǔ)上的方法，其主要計(jì)算參數(shù)為建筑物損耗率或成新率?；居?jì)算公式為：
　　d=（1-R）U/N×l00%
　　D=C·d
　　q=1-d=[1-（1-R）t/N]×100%
　　V=C·q
　　式中：d為建筑物損耗率；D為建筑物的損耗；R為預(yù)計(jì)的建筑物的殘值率；t為建筑物已使用年限；N為建筑物的耐用年限；C為建筑物的重置價(jià)值；q為建筑物的成新率；V為建筑物理值：
　　資產(chǎn)評估所用的壽命年限是經(jīng)濟(jì)耐用年限。建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判 斷，同時(shí)參考土地使用權(quán)年限進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。資產(chǎn)評估所用的使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)實(shí)際使用年限的調(diào)整得到的。建筑物成新率可在計(jì)算出 損耗率的基礎(chǔ)上得到，利用成新率可求得建筑物的現(xiàn)值。