06資產評估建筑工程評估基礎大綱
發布時間：2011-10-22 共5頁
3.財務效益和費用的識別和計算。建設項目的財務效益主要表現為生產經營的產品銷售（營業）收入；財務支出（費用）主要表現為建設項目的總投資、經營 成本和稅金等各項支出。此外，項目得到的各種補貼、項目壽命期末回收的固定資產余值和流動資金等，也是項目得到的收入，在財務評價中視作效益處理。
4.財務評價報表的編制。財務報表包括基本報表和輔助報表。基本報表有現金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產負債表，對于涉及外貿、外資及影響 外匯流量的項目，為考察項目的外匯平衡情況，尚需編制外匯平衡表。除必須編制以上幾種基本報表外，還應編制輔助報表，主要有固定資產投資估算表、流動資金 估算表，投資計劃與資金籌措表、固定資產折舊費估算表、無形及遞延資產攤銷表、總成本費用估算表、產品銷售收入和銷售稅金及附加估算表、借款還本付息表等 等。
5.財務評價中反映項目清償能力分析指標的計算方法和評價標準。
（1）借款償還期。借款償還期，是指根據國家財政規定及投資項目的具體財務條件，以項目可作為償還貸款的項目收益（利潤、折舊及其他收益）來償還項目投資借款本金和利息所需要的時間。其具體推算公式如下：
借款償還期=借款償還后開始出現盈余年份數—開始借款年
份+當年償還借款額/當年可用于還款的資金額
借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項目是有借款償債能力的。
（2）利息備付率。利息備付率也稱已獲利息倍數，指項目在借款償還期內各年可用于支付利息的稅息前利潤與當期應付利息費用的比值。
利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保證倍率。在正常經營情況下，利息備付率應當大于2。
（3）償債備付率。償債備付率指項目在借款償還期內，各年可用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。
償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率。正常情況下應當大于1，且越高越好。
6.建筑工程功能評價的內容。建筑功能評價，就是對建筑產品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足社會需要的程度。對于不同的建筑工程， 由于建設目的不同，在功能評價方面的內容也不盡相同。概括起來，建筑工程功能評價的主要內容包括：社會性功能、適用性功能、安全性功能、藝術性功能和經濟 消耗。對建筑工程功能的評價，往往通過評價一系列反映這些因素的指標來實現。對于公共建筑、工業建筑、住宅建筑和住宅小區的功能，應采用不同的指標體系進 行評價。
7.建筑工程功能評價的方法。建筑工程功能評價是一種綜合評價，是追求多目標綜合效果的評價，它通過對一系列相互關聯的指標進行綜合評價而實現。建筑工程功能評價的方法有多種，簡單而常用的評價方法有：專家評議法和綜合評分法。
（1）專家評議法。在對建筑工程功能評價之前，選擇專家組成評議小組，對建筑工程各種功能進行定義、整理，共同協商擬定評價的內容，經過專家的認真分 析、橫向比較和調查后進行綜合評議，確定建筑物功能的評價結果。這種方法是一種定性的評價方法，其優點是評價過程簡單、評價時間短，雖然能深人地聽取各方 面的意見，但由于沒有進行量化評定和比較，評價的科學性較差。
（2）綜合評分法。采用綜合評分法時，首先對建筑工程功能評價的各指標進行評分，其中定性指標采取專家打分的方法確定分值，定量指標按照其實現功能的滿足程度轉化為相應的評分，最后將各項指標的得分累加，求出該建筑功能評價的綜合得分。即：
式中：V——功能評價綜合得分；
Vi——各評價指標得分。
若評價指標較多時，應對各指標的重要程度有所區分，首先應結合各指標對實現建筑工程功能貢獻大小的不同，由專家確定指標權重；其次用這些指標對建筑工 程功能進行衡量，視其符合程度確定指標得分；最后將每項指標權數與指標分值相乘，累計求出綜合評價分。即：
式中：Wi——各指標權重系數。
綜合評價法具體步驟如下：
①建立評價指標體系。
②確定指標權重。確定指標權重的方法有；直接打分法、對比求和評分法、環比評分法、邏輯判斷評分法和功能系統評分法等。
③確定指標分值。對于定性指標采用專家評分的方法確定分值；對于定量指標，可先計算出數值，然后參考定性指標的評價方法，將該數值與事先確定的評價等 級標準中的標準分值進行比較，視其滿足程度確定指標得分；功能評分可通過組織專家（或有經驗人員）小組會議進行或由各專家個人分別評分，然后采用算術平均 法、加權平均法或中位數法進行整理后作為評價指標的，分數值。
④計算綜合評價得分，確定評價結論。
指標得分：指標分值×該指標權重
綜合得分：∑指標得分
十、建筑物的損耗
（一）考試目的
通過對建筑物損耗知識的考核，測試考生對建筑物損耗的概念、內容及損耗確定方法的掌握程度，考核考生判斷建筑物損耗的能力。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內容：
建筑物損耗確定方法。
2.熟悉以下內容：
（1）建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素；
（2）確定建筑物損耗的現場勘察工作程序和現場勘察要點。
（三）要點內容
1.建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素。建筑物的損耗是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建筑物效用遞減，從而引起的價值上的損失。具體 體現為有形損耗和無形損耗兩種類型。造成建筑物損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質因素、功能因素和經濟因素三類。
（1）物質因素。引起建筑物實體損耗的因素有：因使用產生的破損；隨時間或風雨侵蝕等自然作用麗產生的自然老化；因風災、水災、地震等自然災害而發生的損壞；人為造成的破壞。
（2）功能因素。功能的損耗因素，指由于技術革新、設計變化等而導致建筑物的功能落伍引起的損耗。功能退化引起的損耗包括：技術更新（指科學理論上的 重大突破），新技術、新工藝的推廣運用和設計變化（含消費觀念的變更）。在房地合估時，建筑物的用途與土地的最佳利用不一致而產生的價值損耗，也屬于建筑 物的功能性損耗。
（3）經濟因素。經濟損耗因素，是指該建筑物與其周邊環境不協調，即經濟的不適應性而發生的損耗。造成經濟損耗的因素包括：周邊地區經濟的衰退；此建筑物與周邊環境不相適應；區域的優良性發生減退等。
2.建筑物損耗確定方法。建筑物損耗確定方法主要有：使用年限法、觀察法、綜合法等。
（1）使用年限法。使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎上的方法，其主要計算參數為建筑物損耗率或成新率。基本計算公式為：
d=（1-R）U/N×l00%
D=C·d
q=1-d=[1-（1-R）t/N]×100%
V=C·q
式中：d為建筑物損耗率；D為建筑物的損耗；R為預計的建筑物的殘值率；t為建筑物已使用年限；N為建筑物的耐用年限；C為建筑物的重置價值；q為建筑物的成新率；V為建筑物理值：
資產評估所用的壽命年限是經濟耐用年限。建筑物的經濟耐用年限根據建筑物的結構、用途和維護保養情況，結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀況等綜合判 斷，同時參考土地使用權年限進行適當調整。資產評估所用的使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據實際使用年限的調整得到的。建筑物成新率可在計算出 損耗率的基礎上得到，利用成新率可求得建筑物的現值。
