06資產評估建筑工程評估基礎大綱
發布時間：2011-10-22 共5頁
（2）觀察法。觀察法又稱打分法，是由具有專業知識和經驗的工程技術人員對建筑物實體各主要部位進行觀察打分，以判斷被評估建筑物的損耗率的方法，依 據評估對象的實際技術情況，對照不同結構建筑物損耗率的評分標準，在現場勘察時邊勘察邊按結構、裝修、設備三個部分再區分不同部位分別打分，然后按下述公 式計算損耗率：
損耗率=結構部分合計得分×C+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B
式中：C為結構部分的評分修正系數；S為裝修部分的評分修正系數；B為設備部分的評分修正系數。評分修正系數一般按各部分造價占建筑物整體造價的比值取定。
（3）綜合法。綜合法是指在運用多種方法基礎上綜合確定損耗率或成新率的方法。其中比較典型的有觀察與使用年限加權平均法，是指建筑物的損耗率或成新 率的測算同時采用使用年限法和觀察法兩種方法，并賦予兩種方法的測算結果以不同的權數，最后綜合確定建筑物損耗率或成新率的方法。具體可采用以下三個步 驟：
①運用使用年限法測算損耗率或成新率；
②運用觀察法測算損耗率或成新率；
③確定兩種方法的適當權數，然后按下列公式加權平均，計算建筑物的損耗率或成新率：
損耗率：使用年限法損耗率×A1，+觀察法損耗率×A2
或：
成新率：使用年限法成新率×A1，+觀察法成新率×A2
式中A1、A2分別為使用年限法和觀察法的權數。
綜合法除綜合運用使用年限法和觀察法兩種方法外，還可綜合其他因素。考慮其他因素后，利用綜合法計算建筑物的損耗率或成新率的公式為：
損耗率＝使用年限法損耗率×A1+觀察法損耗率×A2+其他因素損耗率×A3
或：
成新率=使用年限法成新率×Al+觀察法成新率×A2+其他因素成新率×A3
式中A1、A2、A3分別為使用年限法、觀察法和綜合其他因素的權數。
（4）其他方法。如修復法，是通過估算建筑物恢復到原有全新功能所需要的修復費用占該建筑物的重置價值（再生產價值）的百分比確定損耗率的方法。在實 際工作中，還應劃分建筑物的主體與附屬設備，分別計算其損耗率。根據各部分價值占重置價的比值確定加權系數，通過加權平均確定建筑物的損耗率。
3.確定建筑物損耗的現場勘察工作程序和現場勘察要點。對于規模較大、房屋建筑物數量較多的企業，在實地勘察之前，先對被評估單位的房屋建筑物進行分 類，以便明確重點，區別對待。勘察時應事先按廠區或小區規劃或根據現場情況安排一個合理的勘察線路，并將預先安排好的勘察日程事先通知對方。在進行房屋建 筑物的勘察時，應對照資產評估登記表和總平面圖及其編號，對房屋建筑物逐棟進行勘察。進行現場勘察前，應事先準備好建筑物現場勘察表。對建筑物進行現場勘 察后，應依據勘察結果，以及已使用年限、維護、保養、使用情況等估計尚可使用年限或建筑物經濟耐用年限，計算出損耗率或成新率。現場勘察 的要點應圍繞各類結構建筑的結構、裝飾裝修和設備部分的成新狀況展開。
十一、建設用地
（一）考試目的
通過對建設用地相關知識的考核，測試考生對建設用地相關知識及管理規定的掌握情況，主要考核考生對地價及其價值影響因素的熟悉程度，以及對土地成本構成的熟悉程度。
（二）考試基本要求
1.掌握以下內容：
（1）建設用地的取得及建設用地的相關費用和相關工作；
（2）城市規劃對房屋建筑及建設用地的限制；
（3）土地利用總體規劃對建設用地的限制。
2.熟悉以下內容：
（1）建設用地的特性；
（2）建設用地的分類；
（3）建設用地的轉讓和喪失；
（4）耕地保護的相關規定；
（5）土地整理和土地復墾的相關規定。
3.了解以下內容：
（1）建設用地的環境；
（2）國家對加強開發區管理的相關規定。
（三）要點內容
1.建設用地的基本特性。建設用地的基本特性包括其非自然生態利用特性、區位利用特性、逆轉的相對困難性等。
2.建設用地的分類：根據現行《土地分類》規定，我國的土地分為三大類，即農用地、建設用地和未利用地。其中，建設用地又分為商服用地、工礦倉儲用地、公用設施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地和特殊用地8個二級類：
3.建設用地的取得。根據我國《房地產管理法》規定，獲取國有土地使用權的基本方式有兩種：出讓和劃撥。通過出讓方式獲取國有土地使用權又可以分成兩種具體方式：（1）招標、拍賣、掛牌；（2）協議出讓。建設用地取得的其他方式還包括：租賃和轉讓等。
4.取得建設用地的相關費用和相關工作。2004年重新修訂的《土地管理法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予 補償”。建設用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔征收土地的補償費用或對原用地單位或個人的拆遷補償費用；若通過市場機制取得，則不但承擔以上費用，還 須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。
（1）征地補償費用及征地補償安置相關工作。征收土地補償費用包括土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發建設基金、耕地 占用稅、土地管理費等。征地補償安置工作的基本出發點是：要保證被征地農民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，農村集體經濟組織和農戶還在擬征土地 上搶栽、搶種、搶建的，在征地時一律不予補償。省級國土資源部門要會同有關部門制訂省城內各縣（市）耕地的最低統一年產值標準，報省級人民政府批準后公布 執行。土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數，應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則，在法律規定范圍內確定。經依法批準占用基 本農田的，征地補償按當地人民政府公布的最高補償標準執行。被征地農民將采取“農業生產、重新擇業、入股分紅、異地移民”四種安置途徑，符合規定條件的納 稅人可以按規定程序向土地管理機關同級的征收機關提出耕地占有稅、契稅的減免申報。
（2）拆遷安置工作及補償費用。拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等 因素，以房地產市場評估價格確定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人按上述方法計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。拆 遷人心當對被拆遷入或者房屋承租人支付搬遷補助費，對于在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵贊：在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承 租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬 遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
（3）出讓金、土地轉讓金。土地使用權出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權收益，出讓金標準一般參考城市基準地價并結合其他因素制定。有償出讓和 轉讓使用權，要向土地受讓者征收契稅；轉讓土地如有增值，要向轉讓者征收土地增值稅；土地使用者每年應按規定的標準繳納土地使用費。
5.建設用地的轉讓和喪失
（1）建設用地的轉讓。依法取得的國有土地使用權可以依法轉讓。以出讓或劃撥方式取得的國有土地使用權的轉讓服從不同的轉讓條件。建設用地的轉讓應當 簽訂書面轉讓合同，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。以出讓方式取得的土地使用權轉讓，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的 年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。
（2）建設用地的喪失。建設用地的喪失有兩種情況：土地的滅失和建設用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火災等自然原因造成土地滅失的情況，建設用地自然喪失。建設用地的喪失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和閑置土地的收回：
6.城市規劃對房屋建筑及建設用地的限制。（中華人民共和國城市規劃法）規定，“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管 理”。城市規劃對房屋建筑及建設用地的限制作用體現在以下幾個方面：（1）城市規劃對建設項目立項的要求；（2）城市規劃對建設項目申請用地的要求； （3）城市規劃對建設項目設計方案審批的要求；（4）城市規劃對建設項目開工的要求；（5）城市規劃對建設項目竣工的要求；（6）城市規劃對建設項目臨時 用地的要求；（7）城市規劃的其他要求。
7.土地利用總體規劃對建設用地的限制。《中華人民共和國土地管理法》規定，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。 土地利用計劃制定、建設項目用地預審、農用地轉用和建設用地審批、城市和村鎮規劃建設用地規模審核、土地開發整理和土地執法檢查等，都必須依據和符合土地 利用總體規劃。土地利用總體規劃對建設用地的具體限制內容包括：（1）土地利用總體規劃對實施城市規劃占用土地的規定；（2）土地利用總體規劃對具體建設 項目建設用地的規定。
8.耕地保護的相關規定。（中華人民共和國土地管理法）規定，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。（中華人民共和國 土地管理法）保護耕地的方式是實行基本農田保護制度。國家對應當根據土地利用總體規劃劃入基本農田保護區嚴格管理的耕地類型做出了具體規定。國家耕地保護 政策的相關規定包括：（1）國家實行占用耕地補償制度；（2）非農業建設必須節約使用土地；（3）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地；（4）基本農田保護 區經依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用：
9.土地整理和土地復墾的相關規定。土地整理，就是依據土地利用總體規劃和土地開發整理規劃，對農村地區田、水、路、林、村進行綜合整治；對在生產建 設過程中，挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和洪災、滑坡崩塌、泥石流、風沙等自然災害損毀的土地進行復墾；對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜 農土地進行開發利用。土地復墾是土地整理的一種，是指對在生產建設過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復到可供利用狀態的 活動。國家對土地整理和土地復墾的相關規定包括：（1）土地開發整理要與保護和改善生態環境協調統一；（2） 土地開發整理要與農業生產結構調整有機結合；（3）加大工礦廢棄土地復墾力度；（4）土地復墾應當與生產建設統一規劃。
