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　　確認(rèn)哪個(gè)是整體資產(chǎn)評(píng)估？哪個(gè)還是單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估/這在理論上是一個(gè)比較簡(jiǎn)單的問(wèn)題，但在具體操作中還是會(huì)遇到一些問(wèn)題。評(píng)估中，應(yīng)準(zhǔn)確地確定其范圍，并做好產(chǎn)權(quán)屆定工作。
　　1．單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估范圍的確定
　　首先，要明確資產(chǎn)的性質(zhì)，并對(duì)應(yīng)自己的評(píng)估資質(zhì)，不能超越評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)范圍，避免為客戶帶來(lái)不必要的麻煩。比如客戶原本想拿一宗土地進(jìn)行抵押貸款的評(píng)估，但評(píng)估機(jī)構(gòu)只有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)而沒(méi)有土地估價(jià)的資質(zhì)，評(píng)估師經(jīng)過(guò)詢問(wèn)得知客戶在宗地上還建有收益性的物業(yè)，就可以建議對(duì)方房地合一評(píng)估，即可以使評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠出具報(bào)告、又能夠滿足客戶想多貸款的愿望，通過(guò)變更評(píng)估范圍，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和客戶達(dá)到“雙贏”的目的。
　　其次，還要明確納入評(píng)估范圍資產(chǎn)是否合法。比如涉及抵押貸款的抵押物，必須是符合國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定可以抵押的資產(chǎn)，必須是抵押人所有，必須是抵押人有處分權(quán)；又如客戶有一些設(shè)備要對(duì)外投資委托評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估，由于一些客戶為了省錢(qián)而通過(guò)私人或其他途徑買(mǎi)了很多舊設(shè)備。此時(shí)，評(píng)估師需要把那些沒(méi)有憑證、銷(xiāo)售方也無(wú)法確認(rèn)權(quán)屬的設(shè)備從評(píng)估范圍中剔除出去，或是按照“會(huì)協(xié)[2003]18”號(hào)文件在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中做出明確的注釋。
　　再次，還要明確納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)是否能滿足評(píng)估目的。比如客戶為了投資提供一大批制藥機(jī)械進(jìn)行評(píng)估，但客戶將來(lái)要成立的卻是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)未包括制藥、藥品或制藥機(jī)械銷(xiāo)售等等相關(guān)項(xiàng)目，評(píng)估師就應(yīng)該提醒客戶變更為和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)。另外，評(píng)估師還要關(guān)注評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)現(xiàn)在、將來(lái)是否會(huì)產(chǎn)生法律上的糾紛，資產(chǎn)初步估算的價(jià)格能否達(dá)到客戶的目的以便提醒客戶追加資產(chǎn)等等。
　　最后，還要明確納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)是否能為第三方所接受。一些涉及抵押貸款、投資估價(jià)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、改制的評(píng)估報(bào)告，還要明確報(bào)告的期望使用者即第三方。流動(dòng)性非常強(qiáng)的存貨、機(jī)器設(shè)備、車(chē)輛等動(dòng)產(chǎn)，難以變現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值波動(dòng)很大的無(wú)形資產(chǎn)(土地使用權(quán)證除外)，在進(jìn)行抵押目的的評(píng)估前，要事先確認(rèn)抵押權(quán)人是否能夠接受？在進(jìn)行改制目的的評(píng)估時(shí)，仍在企業(yè)賬面的職工住宅以及其所在土地，職工是否能夠同意納入評(píng)估？
　　2．整體資產(chǎn)評(píng)估范圍的確定
　　整體資產(chǎn)評(píng)估不是各類(lèi)單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單疊加，而是各類(lèi)資產(chǎn)有機(jī)的結(jié)合。因此，評(píng)估師在進(jìn)行前述單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)備的同時(shí)，還需要做好以下事項(xiàng)：評(píng)估師應(yīng)指導(dǎo)企業(yè)在整體資產(chǎn)評(píng)估前、尤其是需要核準(zhǔn)的評(píng)估之前，大體劃定進(jìn)入評(píng)估的資產(chǎn)范圍。這點(diǎn)在上市公司的整體資產(chǎn)評(píng)估中較為普遍，有一些擬上市公司并不是需要把所有的資產(chǎn)納入上市范圍，故評(píng)估師要會(huì)同客戶確認(rèn)哪些資產(chǎn)納入評(píng)估范圍，包括擬作價(jià)入股的資產(chǎn)、擬由上市公司購(gòu)買(mǎi)、租賃的資產(chǎn)，以及原企業(yè)部分改組設(shè)立上市公司時(shí)，原企業(yè)與上市公司共用的資產(chǎn)等等。評(píng)估師要注意檢查核實(shí)進(jìn)入評(píng)估的資產(chǎn)是否全部納入了評(píng)估范圍，尤其要注意賬外資產(chǎn)、已攤銷(xiāo)完資產(chǎn)、出租資產(chǎn)、共用資產(chǎn)、異地存放資產(chǎn)以及土地使用權(quán)與其他無(wú)形資產(chǎn)，不能簡(jiǎn)單地僅以企業(yè)要求評(píng)估的資產(chǎn)作為評(píng)估范圍。在對(duì)待出售的企業(yè)的評(píng)估時(shí)，還要考慮企業(yè)是否存在商譽(yù)的可能。可能進(jìn)入上市公司、而未最后確定的資產(chǎn)，也可暫時(shí)列入評(píng)估范圍，但評(píng)估師要督促客戶必須盡快確定其是否進(jìn)入；此外，評(píng)估師還要提請(qǐng)客戶注意，納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)是否經(jīng)過(guò)職工代表大會(huì)、股東會(huì)或董事會(huì)的同意，評(píng)估范圍的方案能否為各方所接受等等。
　　3．認(rèn)真細(xì)致地做好納入評(píng)估范圍資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定工作
　　很多國(guó)有、集體企業(yè)改制時(shí)，不免會(huì)遇到以往產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，這就涉及到產(chǎn)權(quán)界定。而有一些企業(yè)在成立當(dāng)初，由于歷史上的原因，紛紛以集體企業(yè)的面貌出現(xiàn)，也就是人們常說(shuō)的“帶紅帽子”。評(píng)估師在處理這樣的評(píng)估之前，一定要細(xì)心查看客戶以往的各種有關(guān)涉及產(chǎn)權(quán)、歸口領(lǐng)導(dǎo)、主管上級(jí)的“紅頭”文件，提醒客戶及其主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)要按照政策規(guī)定，認(rèn)真細(xì)致地做好產(chǎn)權(quán)界定工作，明確分清產(chǎn)權(quán)歸屬，準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)證明文件，尤其是房產(chǎn)、土地這類(lèi)重要的資產(chǎn)。