考試輔導：基本確定進入評估的資產范圍
發(fā)布時間：2010-01-19 共1頁
確認哪個是整體資產評估？哪個還是單項資產評估/這在理論上是一個比較簡單的問題，但在具體操作中還是會遇到一些問題。評估中，應準確地確定其范圍，并做好產權屆定工作。
1．單項資產評估范圍的確定
首先，要明確資產的性質，并對應自己的評估資質，不能超越評估機構的資質范圍，避免為客戶帶來不必要的麻煩。比如客戶原本想拿一宗土地進行抵押貸款的評估，但評估機構只有房地產估價資質而沒有土地估價的資質，評估師經過詢問得知客戶在宗地上還建有收益性的物業(yè)，就可以建議對方房地合一評估，即可以使評估機構能夠出具報告、又能夠滿足客戶想多貸款的愿望，通過變更評估范圍，使得評估機構和客戶達到“雙贏”的目的。
其次，還要明確納入評估范圍資產是否合法。比如涉及抵押貸款的抵押物，必須是符合國家有關法律規(guī)定可以抵押的資產，必須是抵押人所有，必須是抵押人有處分權；又如客戶有一些設備要對外投資委托評估師進行評估，由于一些客戶為了省錢而通過私人或其他途徑買了很多舊設備。此時，評估師需要把那些沒有憑證、銷售方也無法確認權屬的設備從評估范圍中剔除出去，或是按照“會協[2003]18”號文件在資產評估報告中做出明確的注釋。
再次，還要明確納入評估范圍的資產是否能滿足評估目的。比如客戶為了投資提供一大批制藥機械進行評估，但客戶將來要成立的卻是一家房地產開發(fā)企業(yè)，其營業(yè)范圍內未包括制藥、藥品或制藥機械銷售等等相關項目，評估師就應該提醒客戶變更為和房地產開發(fā)相關的資產。另外，評估師還要關注評估范圍內的資產現在、將來是否會產生法律上的糾紛，資產初步估算的價格能否達到客戶的目的以便提醒客戶追加資產等等。
最后，還要明確納入評估范圍的資產是否能為第三方所接受。一些涉及抵押貸款、投資估價、資產轉讓、改制的評估報告，還要明確報告的期望使用者即第三方。流動性非常強的存貨、機器設備、車輛等動產，難以變現的不動產，價值波動很大的無形資產(土地使用權證除外)，在進行抵押目的的評估前，要事先確認抵押權人是否能夠接受？在進行改制目的的評估時，仍在企業(yè)賬面的職工住宅以及其所在土地，職工是否能夠同意納入評估？
2．整體資產評估范圍的確定
整體資產評估不是各類單項資產的簡單疊加，而是各類資產有機的結合。因此，評估師在進行前述單項資產評估準備的同時，還需要做好以下事項：評估師應指導企業(yè)在整體資產評估前、尤其是需要核準的評估之前，大體劃定進入評估的資產范圍。這點在上市公司的整體資產評估中較為普遍，有一些擬上市公司并不是需要把所有的資產納入上市范圍，故評估師要會同客戶確認哪些資產納入評估范圍，包括擬作價入股的資產、擬由上市公司購買、租賃的資產，以及原企業(yè)部分改組設立上市公司時，原企業(yè)與上市公司共用的資產等等。評估師要注意檢查核實進入評估的資產是否全部納入了評估范圍，尤其要注意賬外資產、已攤銷完資產、出租資產、共用資產、異地存放資產以及土地使用權與其他無形資產，不能簡單地僅以企業(yè)要求評估的資產作為評估范圍。在對待出售的企業(yè)的評估時，還要考慮企業(yè)是否存在商譽的可能。可能進入上市公司、而未最后確定的資產，也可暫時列入評估范圍，但評估師要督促客戶必須盡快確定其是否進入；此外，評估師還要提請客戶注意，納入評估范圍的資產是否經過職工代表大會、股東會或董事會的同意，評估范圍的方案能否為各方所接受等等。
3．認真細致地做好納入評估范圍資產產權界定工作
很多國有、集體企業(yè)改制時，不免會遇到以往產權歸屬問題，這就涉及到產權界定。而有一些企業(yè)在成立當初，由于歷史上的原因，紛紛以集體企業(yè)的面貌出現，也就是人們常說的“帶紅帽子”。評估師在處理這樣的評估之前，一定要細心查看客戶以往的各種有關涉及產權、歸口領導、主管上級的“紅頭”文件，提醒客戶及其主管部門和有關部門要按照政策規(guī)定，認真細致地做好產權界定工作，明確分清產權歸屬，準備好產權證明文件，尤其是房產、土地這類重要的資產。
1．單項資產評估范圍的確定
首先，要明確資產的性質，并對應自己的評估資質，不能超越評估機構的資質范圍，避免為客戶帶來不必要的麻煩。比如客戶原本想拿一宗土地進行抵押貸款的評估，但評估機構只有房地產估價資質而沒有土地估價的資質，評估師經過詢問得知客戶在宗地上還建有收益性的物業(yè)，就可以建議對方房地合一評估，即可以使評估機構能夠出具報告、又能夠滿足客戶想多貸款的愿望，通過變更評估范圍，使得評估機構和客戶達到“雙贏”的目的。
其次，還要明確納入評估范圍資產是否合法。比如涉及抵押貸款的抵押物，必須是符合國家有關法律規(guī)定可以抵押的資產，必須是抵押人所有，必須是抵押人有處分權；又如客戶有一些設備要對外投資委托評估師進行評估，由于一些客戶為了省錢而通過私人或其他途徑買了很多舊設備。此時，評估師需要把那些沒有憑證、銷售方也無法確認權屬的設備從評估范圍中剔除出去，或是按照“會協[2003]18”號文件在資產評估報告中做出明確的注釋。
再次，還要明確納入評估范圍的資產是否能滿足評估目的。比如客戶為了投資提供一大批制藥機械進行評估，但客戶將來要成立的卻是一家房地產開發(fā)企業(yè)，其營業(yè)范圍內未包括制藥、藥品或制藥機械銷售等等相關項目，評估師就應該提醒客戶變更為和房地產開發(fā)相關的資產。另外，評估師還要關注評估范圍內的資產現在、將來是否會產生法律上的糾紛，資產初步估算的價格能否達到客戶的目的以便提醒客戶追加資產等等。
最后，還要明確納入評估范圍的資產是否能為第三方所接受。一些涉及抵押貸款、投資估價、資產轉讓、改制的評估報告，還要明確報告的期望使用者即第三方。流動性非常強的存貨、機器設備、車輛等動產，難以變現的不動產，價值波動很大的無形資產(土地使用權證除外)，在進行抵押目的的評估前，要事先確認抵押權人是否能夠接受？在進行改制目的的評估時，仍在企業(yè)賬面的職工住宅以及其所在土地，職工是否能夠同意納入評估？
2．整體資產評估范圍的確定
整體資產評估不是各類單項資產的簡單疊加，而是各類資產有機的結合。因此，評估師在進行前述單項資產評估準備的同時，還需要做好以下事項：評估師應指導企業(yè)在整體資產評估前、尤其是需要核準的評估之前，大體劃定進入評估的資產范圍。這點在上市公司的整體資產評估中較為普遍，有一些擬上市公司并不是需要把所有的資產納入上市范圍，故評估師要會同客戶確認哪些資產納入評估范圍，包括擬作價入股的資產、擬由上市公司購買、租賃的資產，以及原企業(yè)部分改組設立上市公司時，原企業(yè)與上市公司共用的資產等等。評估師要注意檢查核實進入評估的資產是否全部納入了評估范圍，尤其要注意賬外資產、已攤銷完資產、出租資產、共用資產、異地存放資產以及土地使用權與其他無形資產，不能簡單地僅以企業(yè)要求評估的資產作為評估范圍。在對待出售的企業(yè)的評估時，還要考慮企業(yè)是否存在商譽的可能。可能進入上市公司、而未最后確定的資產，也可暫時列入評估范圍，但評估師要督促客戶必須盡快確定其是否進入；此外，評估師還要提請客戶注意，納入評估范圍的資產是否經過職工代表大會、股東會或董事會的同意，評估范圍的方案能否為各方所接受等等。
3．認真細致地做好納入評估范圍資產產權界定工作
很多國有、集體企業(yè)改制時，不免會遇到以往產權歸屬問題，這就涉及到產權界定。而有一些企業(yè)在成立當初，由于歷史上的原因，紛紛以集體企業(yè)的面貌出現，也就是人們常說的“帶紅帽子”。評估師在處理這樣的評估之前，一定要細心查看客戶以往的各種有關涉及產權、歸口領導、主管上級的“紅頭”文件，提醒客戶及其主管部門和有關部門要按照政策規(guī)定，認真細致地做好產權界定工作，明確分清產權歸屬，準備好產權證明文件，尤其是房產、土地這類重要的資產。
