2012年《資產評估》基礎講義：房地產價格及其影響因素（1）
發布時間：2012-12-10 共1頁
第二節 房地產價格及其影響因素
一、房地產價格的種類
（一）根據權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格
一般情況下，房地產所有權價格高于房地產使用權價格。
抵押價格由于要考慮抵押貸款清償的安全性，一般要比市場交易價格低。
租賃價格是承租方為取得房地產租賃權而出租方支付的價格。
（二）價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格
1.市場交易價格
房地產在市場交易中實際成交的價格。
2.評估價格
對市場交易價格的模擬。
房地產評估價格根據使用目的及其作用可分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。
其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。
（三）按房地產的實物形態可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格
1.土地價格
包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。（第七節講解）
2.建筑物價格
指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。
3.房地產價格
指建筑物連同其占用的土地的價格。
（四）按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價（掌握）
房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。
房地產單位價格有三種情況：
單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產價格。
樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。
樓面地價=土地總價格/建筑總面積
容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。
容積率=建筑總面積/土地總面積
樓面地價=土地總價格/建筑總面積
=（土地單價×土地總面積）/建筑總面積
= 土地單價/容積率
【例.單選題】（2009年度考題）某宗土地，單價為8 000元/平方米，規劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價為（ ）元/平方米。
A.1 600 B.8 000
C.40 000 D.80 000
[答案]A
（五）其他價格類型
公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償的依據。
申報地價，是房地產權利人向政府（縣級以上地方人民政府）申報的房地產交易成交價格。
二、房地產價格的特征：
1.房地產價格是權益價格；
2.房地產價格與用途相關；
3.房地產價格具有個別性；
4.房地產價格具有可比性。
