2012年《資產評估》基礎講義：收益法在房地產評估中的應用（1）
發布時間：2012-12-11 共1頁
第三節 收益法在房地產評估中的應用（掌握）
一、適用范圍
收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等
不適用于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估。
二、基本思路
（一）收益為無限年期的房地產價值
計算公式為：
房地產價格=純凈益/資本化率 （5-1）
這種理論的抽象，包含著三個假設前提：
（1）凈收益每年不變；
（2）資本化率固定；
（3）收益為無限年期。
提示：參見教材48頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式
（二）收益為有限年期的房地產價值
計算公式為：
這是一個在估價實務中經常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為：
（1）凈收益每年不變；
（2）資本化率固定且大于零；
（3）收益年期有限為n。
提示：參見教材48頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式
（三）以上思路的具體運用
運用收益法評估房地產價值，首先通過總收益減總費用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當的計算公式求得待估房地產的價值。
三、凈收益
（一）凈收益的含義
1.定義（接近于財務管理中現金凈流量的概念）
凈收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。
2.在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀收益的區別。
（1）實際凈收益
①指在現狀下被估房地產實際取得的凈收益
例如：
ⅰ、當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓；
ⅱ、當前房地產并未處于最佳利用狀態，收益偏低；
ⅲ、收益權利人經營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；
ⅳ、土地處于待開發狀態，無當前收益，還必須支付有關稅費，凈收益為負值
②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估
（2）客觀凈收益
①含義
房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。這個收益稱為客觀純收益。
由于評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素
②只有客觀凈收益才能作為評估的依據。
3.凈收益的計算公式
凈收益=客觀總收益-客觀總費用
（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念）
1.含義
總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的利益。也就是指被估房地產在一年內所得到的所有收益。
2.確定客觀總收益時候要注意以下問題
（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。
（2）在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產所產生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態下的結果。最佳利用狀態是指該房地產處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現實經濟中，應為正常使用下的正常收益。
（3）有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。
【例題】（08年度考試題）被評估房地產A是一幢1000平方米的商業用房，評估人員經調查了解到，房地產A的土地使用權是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發建設完工并投入運營，房地產A投入使用之初，該房地產產權擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結束），租賃合同規定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規定租金每年每平方米110元為基準，每年增加l0元，房地產使用中發生的費用由承租人承擔，合同同時規定，如果房地產Ａ的產權擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準日（2008年5月31日）市場上同類商業用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經評估人員預測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎上每年遞增1%，評估基準曰3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金水平上，假設房地產A折現率和資本化率均為l0%。
要求：
評估房地產A的最佳轉讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結論的理由或根據）。
[答案]1.收益總年限=40（法定最高年限）-2-2=36年
2.現有合同是否應該違約
目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應該執行合同。
如果不執行合同各年能夠得到的收益超過執行合同的收益分別為
2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1 000=21 500元
2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1 000=13 015元
2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1 000=4 545.15元
這些違約多獲得的收益現值之和為
21 500*（1+10%） -1+13 015*（1+10%）-2+4 545.15*（1+10%）-3=34 100元
違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。
3.現有合同的收益現值
基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產生的收益不足以支付違約金，需要繼續執行合同規定。
收益現值＝（110+10+10）*1 000/（1+10%）+140*1 000/（1+10%）^2+150*1 000/（1+10%）^3=346 581.52（元）
4.合同結束之后的收益為客觀收益，其收益現值為
客觀收益年限＝40-2-5＝33年
基準日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1 000=154 545.15（元）
收益現值=154 545.15*【[1-1/（1+10%）^33]/10%】/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）
5.最佳轉讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
3.在確定收益值時，可以按照以下思路進行
（1）需以類似房地產的收益作比較；
（2）需對市場走勢作準確的預測；
（3）必須考慮收益的風險性和可實現性。
（三）客觀總費用（接近于財務管理中付現費用的概念）
1.定義
總費用是指取得該收益所必需的各項（付現）支出，如維修費、管理費等。也就是為創造總收益所必須投入的正常支出。
2.總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。
3.房地產的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。
