2012年《資產評估》基礎講義：收益法在房地產評估中的應用（2）
發布時間：2012-12-11 共1頁
四、資本化率
資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。
（一）資本化率的實質
1.資本化率在一定程度上反應了投資收益率。
提示：這里實質上和教材第二章46頁的內容一致， 請大家對比學習。
2.資本化率的大小與投資風險的大小成正相關的關系。
3.投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產價值越低。
（二）求取資本化率的方法
1.凈收益與售價比率法（這個方法本質上和135的例題方法接近）
（1）收集市場上近期交易的與被評估地產相同或相近似的房地產的凈收益和價格等資料。
（2）計算各個交易實例的凈收益與售價比率法（這實質上就是投資收益率），視作資本化率。
（3）對所以實例的資本化率進行簡單算術平均或者加權算術平均值，視作是被評估房地產的資本化率。
[例5-1]在房地產市場中收集到五個與待估房地產類似的交易實例，見表5-1（假設交易價格為無限年期）。
表5-1 凈收益與售價交易實例
| 可比實例 |
凈收益（元 /年·平方米） |
交易價格（元/平方米） |
資本化率（%） |
|
1 |
418.9 |
5 900 |
7.1 |
|
2 |
450.0 |
6 000 |
7.5 |
|
3 |
393.3 |
5 700 |
6.9 |
|
4 |
459.9 |
6 300 |
7.3 |
|
5 |
507.0 |
6 500 |
7.8 |
對以上五個可以實例的資本化率進行簡單算術平均就可以得到資本化率為：
『正確答案』
r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5
=7.32%
注意：
（1）在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現率，事實上隱含著一個假設，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P
（2）但是在教材135頁那個例題是基于機器設備的使用年限最大為n，所以P= A×（P/A,i,n）=A/r A，從而有rA=A/P，在使用內插法才能夠計算獲得折現率r
2.安全利率加風險調整值法
資本化率=安全利率（銀行中長期利率）+ 風險調整值
3.各種投資收益率排序插入法
（三）資本化率的種類
1.綜合資本化率
（1）定義
將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率
（2）適用對象及凈收益的范圍內涵
評估的是房地產整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。
2.建筑物資本化率
（1）適用對象
建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值
（2）凈收益的范圍內涵
采用的凈收益是建筑物自身所產生的凈收益，把房地產整體收益中的土地凈收益排除在外。
3.土地資本化率
（1）適用對象
土地資本化率用于求取土地自身的價值
（2）凈收益的范圍內涵
采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產整體收益中的建筑物凈收益排除在外。
4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系
房地合一的凈收益＝土地凈收益＋建筑物凈收益
房地合一的凈收益
＝房地合一的價值（L＋B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）
土地凈收益＝土地價值（L）×土地的年收益率（r1）
建筑物凈收益＝建筑物價值（B）×建筑物的年收益率（r2）
（L＋B）×r＝ L×r1＋B×r2
很容易得到：
式中：
r——綜合資本化率；
r1——土地資本化率；
r2——建筑物資本化率；
L——土地價值；
B——建筑物價值
明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產的收益率，期望投資收益率，和我們在第二章講收益法的基本原理時講授的折現率實質上是一樣的
五、計算公式
（一）評估房地合在一起的房地產價值
房地產價值＝房地產純收益/綜合資本化率 （5－5）
房地產凈收益＝房地產總收益－房地產總費用
房地產總費用＝管理費＋維護費＋保險費＋稅金
（二）單獨評估土地的價值
1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租
土地價值＝土地凈收益/土地資本化率 （5－6）
土地凈收益＝土地總收益－土地總費用
土地總費用＝管理費＋維護費＋稅金
2.由房地產收益評估土地價值
（1）方法一（建筑物價值扣除法）
土地價值＝房地產價值－建筑物現值 （5－7）
建筑物現值＝建筑物重置價－年貶值額×已使用年數
當耐用年限小于土地使用權尚余年限，則年貶值額
＝（建筑物重置成本－殘值）/耐用年限
【說明】住宅用地到期后自動續期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。
當耐用年限大于土地使用權尚余年限，則年貶值額
＝（建筑物重置成本－殘值）/土地使用權尚余年限
【注意】
①上述關于年貶值額的公式的基本原理是61頁2－36
②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設結束開始投入使用的時候開始計算）中取短。年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年限時，根據《城市房地產管理法》規定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照法律規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”。
非住宅用地土地使用權收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應該予以考慮
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地價值＝（房地產純收益－建筑物純收益）/土地資本化率 （5－8）
建筑物純收益＝建筑物現值×建筑物資本化率
（三）單獨評估建筑物的價值
1.建筑物價值＝房地產價值－土地價值 （5－9）
2.建筑物價值＝（房地產純收益－土地純收益）/建筑物資本化率 （5－10）
特別注意：
（1）這里公式（5－5）（5－6）（5－8）（5－10），計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權價值，應該使用公式（5－2），而且土地的年限應該是購買的土地使用權中尚可使用的剩余年限
（2）房地產的總費用不包括折舊費
