房地產經紀人之房地產目標市場的選擇
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、可行性研究
市場細分揭示了企業所面臨的細分市場的各種機會，那么企業該如何評價各個細分市場，選擇哪個或哪幾個細分市場呢?換句話說，怎樣對目標市場做出選擇?房地產開發商選擇目標的過程就是對房地產投資項目進行可行性研究和做出投資決策的過程。
(一)可行性研究的概念
可行性研究要解決的是某一特定項目成功的可能性問題。如果在具體的限制條件和可供利用的各種資源情況下，存在一個實現組織目標的合理的概率，就可以認為這個項目是可行的。可行性研究尋求的是“這個項目行不行”的答案。這里不僅要估算支出的數額和時間，還要估算預期收入的數額和時間，并評價這些估算的置信程度。更確切地說，在具體的限制條件下，如果研究人員認為某一方案能夠實現一個令人滿意的明確的目的，這時就可以認為該項目是“可行的”。
1．可行性問題的范圍
可行性研究人員在做可行性研究時，往往根據他們的專業背景，選擇他們所熟悉的方法。因此，建筑師關注的焦點往往在于項目所在地的自然條件和工程結構，規劃師關心的是土地利用法規和城市建設規劃。同樣，投資分析師往往從金融角度來回答項目的可行性問題。而一個項目可行必須是：在項目所在地的各種限制條件下，滿足自然可行；在法律、法規和土地利用限制條件下，滿足法律可行；財務方面的可行及技術可行。
2．可行性研究的價值
從最近幾年來我國房地產業的發展歷程來看，許多房地產項目并不完全是因為一些偶然的原因才滯銷和虧本，而是從一開始就注定是沒有市場的、注定要失敗的。例如有的房地產開發商在房價和地價最高的時候入市，等項目開發完成推出市場的時候發現付出了過高的成本，挽救這個項目為時已晚。
3．可行性研究中應注意的若干問題
可行性研究應盡量避免以下問題：
(1)房地產投資企業的領導主觀意志影響研究的客觀性。
(2)項目研究人員的專業水平低。
(3)可行性研究人員與項目有利益關系。
(4)房地產開發商不重視可行性研究。
歸根結底，可行性研究的好壞與房地產開發商的操作和態度有密切關系。
(二)可行性研究的過程
可行性研究從廣義上來講包括投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目的評估和決策4個工作階段，從狹義上來講是指詳細可行性研究。
1．投資機會研究
投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區，以土地資源和房地產市場調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。在可行性分析專業人士考慮企業目標和項目可能產出的結果之前，投資目標本身應給予明確界定。
美國專家詹姆斯•格拉斯坎普認為可以將房地產可行性分析分解成如下三類問題：
(1)在預先確定的地塊上，研究開發類型。這時，企業已經選定了一個地塊，要研究的是在各種開發類型中選擇一個最能滿足企業目標的開發類型。在這種情況下，地塊的自然條件和法律約束以及根據經濟環境確定的區位條件就構成了分析的出發點。
(2)預先確定的投資類型，尋找合適的地塊。這時企業已經明確了投資類型，要尋找的是一個最合適的地塊或一組最合適的存量物業。在這種情況下，研究的出發點就是具體投資類型的各種要求和經濟區位問題。
(3)投資資金確定的情況下尋找投資機會。這時，企業希望從眾多的投資方案中選擇一個(或一組)最有前途又能滿足企業投資目標的投資方案。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30％，研究費用一般占總投資的0.2 %--0.8%，如果投資機會研究認為是可行的，就可以進行下一階段的工作。
2．初步可行性研究
初步可行性研究又稱“預可行性研究”。
具體分析內容如下：
(1)初步可行性研究的角度與方法。
(2)識別各種限制條件。
(3)初步財務可行性。
初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20％，所需費用約占總投資的0.25％～1.5％。
3．詳細可行性研究
詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。
詳細可行性研究的主要內容有：
① 項目概況。
②開發項目用地的現狀調查(包括拆遷補償、安置)。
③市場需求和競爭分析。這部分內容是整個可行性研究的重中之重，市場需求預測和競爭情況分析準確與否直接關系項目的發展前景。
④成本估算。成本估算也是可行性研究的關鍵之一。
⑤項目開發組織機構形式研究。
⑥開發建設計劃及銷售計劃。
⑦項目經濟及社會效益分析。
⑧結論及建議。
詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度在±10 %，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0％，大型復雜的工程約占0．2 % ～1．0％。
4．項目的評估和決策
按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。
