房地產經紀概論習題――答案詳解(5)
發布時間：2010-01-14 共1頁
第41題
試題答案：ACD
知識點：
第一章 房地產經紀概述 ☆☆☆☆☆考點5：經紀收入；
傭金是經紀收入的基本來源，其性質是勞動收入、經營收入和風險收入的綜合體。它是對經紀機構開展經紀活動時付出的勞動、花費的資金和承擔的風險的總回報。國家保護經紀機構擁有從事合法經紀活動并取得傭金的權利。
傭金可分為法定傭金和自由傭金。
經紀機構在簽訂經紀合同時，應將傭金的數量、支付方式、支付期限及中介不成功時中介費用的負擔等明確寫入合同。
在經濟活動中，有一類與傭金貌似相同的東西，那就是回扣。雖然回扣與傭金有很多相似之處，它們都是商品經濟發展的產物，在正常運作的條件下都能起到促進商品流通的作用。兩者之間有本質的差別。傭金是經紀機構開展經紀業務所得到的合理合法收入，它是由經營收入、勞動收入和風險收入構成的綜合體。傭金以經紀合同為依據，由委托人支付給經紀機構而不是具體經辦業務的經紀人員個人。只要經紀合同是合法的，傭金就是經紀機構正大光明的合法收入。而回扣是由賣方暗中轉讓給買方具體經辦人的一部分讓利，既不是風險收入，也不是勞動收入和經營收入。收受回扣屬于違法違規行為。支付傭金則是為了實現委托人進行交易的具體目的，只有當目的實現了，一項經紀業務才算最終完成，它作用的最終效果應是商品交易的成功，而不僅僅是提供信息。
第42題
試題答案：ACD
知識點：
第一章 房地產經紀概述 ☆☆考點7：房地產經紀的內涵和必要性；
1．房地產經紀的內涵
房地產經紀是指以收取傭金為目的，為促進他人房地產交易而從事居間、代理等活動的經營行為。在上述定義中，應把握3個核心概念。
（1）居間，是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的行為。
（2）代理，是指以委托人的名義，在授權范圍內，為促成委托人與第三方進行房地產交易而提供服務，并收取委托人傭金的行為。
（3）傭金，是指房地產經紀機構完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。
2．房地產經紀的必要性
由于經紀活動具有傳播經濟信息、加速商品流通、優化資源配置等一系列獨特作用，因此，經紀活動已成為市場經濟活動中一個必不可少的組成部分。對于房地產市場而言，由于房地產商品及其交易的特殊性，房地產經紀活動更是其不可或缺的重要組成部分。
首先，由于房地產的價格昂貴，維持房地產這類存貨的費用太高，在絕大多數情況下，經銷商難以承受，因此房地產不宜通過經銷商出售。
其次，房地產是不可移動的獨特商品，其交易過程是要把消費者往產品處集中，以達到認識和購買的目的。這對于房地產開發商來說往往并不經濟，直接銷售力量不強會積壓資金。在通常情況下，產銷分離是一種合理的選擇，經紀人員能以合理的費用提供專業化銷售服務。
第三，由于房地產交易的復雜性，使得每一筆交易都需要耗費時日，并且還要懂得有關的法律、財務或估價知識。訓練有素的經紀人員能為買賣雙方提供各種專業幫助。而且房地產買方大都需要融資，經紀人員熟悉抵押貸款的各種規定，能幫助買主向金融機構籌措購房貸款。因此，在一些市場經濟發達的國家，絕大部分房地產交易均經過房地產經紀人員的努力。如在美國，成交的存量房買賣總量當中，約有80%的房地產交易是通過房地產經紀人員的經紀服務而成交的。
第43題
試題答案：BCE
知識點：
第一章 房地產經紀概述 ☆☆☆☆考點11：房地產經紀的特性；
1．房地產經紀的服務性
與其他經紀活動一樣，房地產經紀活動是一種服務性的活動，房地產經紀業是服務性行業。
所謂服務是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務對象獲得某種利益。
依據中國產業結構的總體分類，房地產業屬于第三產業。與房地產業中的開發業相比，房地產經紀、價格評估、咨詢、物業管理等更具有服務業的性質。
目前中國的房地產服務業有廣義和狹義之分。狹義的是《城市房地產管理法》中所稱的房地產中介，它包括房地產經紀、估價、咨詢。廣義的包括為房地產經濟活動提供信息咨詢服務和事務代理服務的各類服務性機構，如經紀、估價、咨詢、研究、培訓、軟件和網絡等。
2．房地產經紀的專業性
在經濟生活的商品體系中，房地產是一種極為特殊的商品。首先，它直接以土地為基本物質構成要素，不僅造成了其空間位置的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動產品，因而在價格影響因素和價格形成、運動機制上具有不同于一般完全勞動產品的商品特性。所以房地產經紀人員要把握交易中最敏感、最關鍵的因素--價格，就必須具備一定的房地產市場和房地產價格評估的專業知識以及豐富的市場經驗。
其次，房地產作為價值量很大的單項商品，人們在購買房地產商品時，常常不可缺少信貸的支持。
第三，房地產是人們生活、生產必不可少的基本物質資料，這就要求房地產經紀人員不僅要把握房地產交易作為經濟活動的一般規律，還要洞悉和把握其所涉及的社會、情感等因素，盡力促使每一筆交易能產生最大的社會效益。
第四，房地產作為不動產，其交易須通過一系列法律程序才能完成，這要求房地產經紀人員須熟悉與房地產交易相關的法律、法規和具體手續。
3．房地產經紀的地域性
房地產的空間固定性使房地產經紀活動具有很強的地域性。
第44題
試題答案：ACDE
知識點：
第二章 房地產經紀人員 ☆☆☆☆考點3：房地產經紀人申請注冊的條件；
申請房地產經紀人員職業資格注冊的人員，必須同時具備下列條件：
1．遵紀守法，遵守注冊房地產經紀人職業道德；
2．取得《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》或者《中華人民共和國房地產經紀人協理從業資格證書》，證件自核發之日起超過3年的，應附達到繼續教育標準的證明材料；
3．經所在房地產經紀機構同意；
4．無不予注冊情形。
有下列情形之一的，不予注冊；
1．不具有完全民事行為能力的；
2．受刑事處罰，自刑罰執行完畢之日起至申請之日止不滿5年的；
3．在房地產經紀或相關業務活動中被暫停注冊，暫停注冊期間未滿的；
4．被注銷房地產經紀人員注冊證書的，自注銷決定作出之日起不滿3年的；
5．所在房地產經紀機構未通過備案或者年檢不合格的；
6．有關法律、法規規定不予注冊的其他情形。
房地產經紀人執業資格注冊的有效期為3年，自核準注冊之日起計算。注冊有效期滿，需要繼續執業的，應于期滿前3個月，到原注冊管理機構辦理再次注冊手續。再次注冊的，除了應提供初次注冊時應提供的證明外，還須提供接受繼續教育和參加業務培訓的證明。
房地產經紀人調離所在房地產經紀機構的，由所在房地產經紀機構負責收回《中華人民共和國房地產經紀人注冊證》，并在解聘后30日內交回國務院建設行政主管部門注銷。
第45題
試題答案：ABDE
知識點：
第二章 房地產經紀人員 ☆☆☆☆考點6：房地產經紀人員在職業道德方面應符合的基本要求；
房地產經紀人員職業道德基本要求主要體現在職業良心、職業責任感和執業理念3個方面。
1．守法經營
遵紀守法是每個公民的基本道德修養，房地產經紀人員更應牢固樹立這一思想觀念，并理解其對自己的職業活動的特殊意義。
房地產是不動產，其產權交易必須通過有關的法律程序才能得以完成。房地產經紀人員是以促成他人的房地產交易成交作為自己的服務內容的，因此，必須嚴格遵守有關的法律、法規。
房地產經紀人員必須遵從政府對房地產經紀行業的上崗、開業規定，不得無照、無證執業和經營。在經紀活動的各個環節，如接受委托、簽訂合同、刊登廣告、收取傭金等各個環節，都必須遵守有關法律、法規的規定。
2．以“誠”為本
“誠” 的第一要義是真誠，即真心以客戶的利益為己任。一個經紀機構如果在交易商品未成交時即收取所謂的“看房費”，或者獲取傭金以外的其他經濟利益，往往會失信于客戶。所以，從“真誠”的要求出發，房地產經紀人員一定要樹立“不成交不收費”、“傭金是唯一收入” 的觀念。
“誠”的第二要義是坦誠，即誠實地向客戶告知自己的所知。這樣的交易不容易產生后續糾紛，也有助于客戶對房地產經紀人員及其機構產生信賴感。
3．恪守信用
信用是保持經紀活動運行的重要因素。房地產經紀人員應牢固樹立“信用是金”的思想觀念。要言必行，行必果；不隨意許諾，避免失信。
4．盡職守責
(1)經紀活動中的許多環節都是必不可少的，經紀人員決不能為圖輕松而省略，也不能馬馬虎虎，敷衍了事；
(2)房地產經紀人員是以自己擁有的房地產專業知識、信息和市場經驗來為客戶提供服務的，必須不斷提高自己的專業水平；
(3)房地產屬于大宗資產，在交易活動中，除非客戶涉及違法，否則經紀人員決不能將客戶的機密散布出去，更不能以此謀利，應該替客戶嚴守秘密，充分保護客戶的利益；
(4)在中國目前的體制下，房地產經紀人員都是以自己所從業的房地產經紀機構的名義來執業的，因此房地產經紀人員對自己所從業的機構也承擔一定的責任。這種責任一是要幫助公司實現盈利目標，二是要維護公司信譽、品牌。房地產經紀人員必須做到在聘用合同期內忠于自己的機構，不隨意“跳槽”或“腳踩兩只船”；同時，在言談舉止和經紀行為上都要從維護公司信譽出發，決不做有損公司信譽、品牌的事情。
5．公平競爭，團結合作
市場經濟是以優勝劣汰為基本原則的，激烈的市場競爭是市場經濟的必然現象。房地產經紀人員以坦然的心態、公平的方式參與競爭。那些詆毀同行、惡意削價等不正當競爭方式，實質上是不敢進行公平競爭的表現。
競爭與合作是房地產經紀人時刻面對的問題，而“公平競爭、團結合作”是制勝的前提。
第46題
試題答案：AD
知識點：
第二章 房地產經紀人員 ☆☆☆考點7：房地產經紀人員的心理素質基本要求；
1．自知、自信
所謂自知，是指對自己的了解。房地產經紀人員對自己的職業應有充分而正確的認識，要對這一職業的責任、性質、社會作用和意義、經濟收益等各方面有一個全面和客觀的認識。
房地產經紀工作是與人打交道的工作，房地產經紀人員會在工作中遇到各種各樣的人。通常人們在遇到地位比自己高的人時，會產生拘束、壓抑的感覺。此外，與一些性格較特殊的人打交道，常常也是令人頭痛的。房地產經紀人員必須學會與各種不同的人，特別是地位比自己高的人，進行溝通。這就需要房地產經紀人員具有充分的自信心。自信來源于自知，另一方面，經紀人員自身的專業水平也是自信心的重要保證。
